重磅信號：樓市或迎來松綁潮，“認房不認貸”利好改善需求

近期，針對樓市松綁的利好消息接踵而至。7月27日報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

圖源住建部官網(wǎng)

這是繼7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部對于住房政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容做出的最新表態(tài)。

(相關(guān)資料圖)

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，本次住建部表態(tài)，有助于降低購房者置業(yè)成本，提振市場信心，帶動樓市成交的逐步企穩(wěn)。預計后續(xù)各地在降首付和利率、換房稅費減免、“認房不認貸”等方面有望陸續(xù)出臺相關(guān)優(yōu)化政策。

對于住建部的發(fā)聲，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次住建部提及的政策方向充分體現(xiàn)了相關(guān)部門落實中央政治局會議的有關(guān)精神、調(diào)整優(yōu)化購房政策的導向，也有助于引導各地在此類領(lǐng)域持續(xù)放寬政策。

“降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此解讀稱，住建部措施比較明確，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求。目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期并釋放需求。李宇嘉分析，考慮到熱點城市剛需集中，換房需求開始主導，此次政策降低成本和門檻，會有效果，但具體的效果，還要看后續(xù)各地推進落實的情況，要看金融財稅部門后續(xù)的政策實施。

“認房不認貸”在一定程度上或利好首付比例較高的一、二線城市。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

一線城市方面，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等城市，首付比例均為20%，這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，全國20個重點城市二套房首付比例平均值為42%。從20個城市的具體情況看，二套房首付比例有四檔標準，即80%、70%、40%和30%。這也說明二套房首付比例的規(guī)定更加豐富和多元化。

總體分析，城市能級越高，首付比例越高；而城市能級越低，首付比例則越低。包括北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例比較高。而城市能級越低，首付比例則越低，包括哈爾濱、長春、太原等二線城市，其二套房的首付比例也比較低，即均為30%的水平。

中指研究院也指出，目前多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，個別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，假設(shè)認房不認貸能實現(xiàn)，一線城市的置換需求將會大量釋放。因為現(xiàn)在一線城市已經(jīng)跨越剛需時代，進入到改善時代，改善房總價基本都在千萬以上，“認房不認房”信貸”降低了已還清貸款人群的首付，能有效激活中高端市場的消費活力。

但這也是一把雙刃劍，政策落地可能會刺激更多投機力量涌入房地產(chǎn)市場，如何刺激這股力是政策層考慮的重點。另外目前房企還是需要在一線城市拿地，一線“安全島”的概念還在強化，如果進一步放開限購，大家更去不了三四線城市了，那三四線的活力會更弱。

2016年，上海施行認房認貸政策，這也被稱為“史上最嚴樓市調(diào)控方針”。該政策是指以前有過房貸或買過房，即便房子賣掉了或者貸款已經(jīng)還清，再次買房就算第二套房。

網(wǎng)易房產(chǎn)整理，信息僅供參考

上海作為全國購房政策最嚴的城市，后續(xù)是否會跟進認房不認貸的具體舉措值得大家關(guān)注。疊加近期降低存量房貸利率，賣房房屋減免增值稅、契稅等利好預期，對于首套或改善型購房者而言，購房的門檻或?qū)⒋蟠蠼档汀?/p>

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