溫州重推樓市新政背后：去化周期20個月，開發商拿地積極性不高

徐凡淋/發自上海

溫州接連出臺多個新政刺激樓市。

7月10日，溫州市出臺《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱“措施”），從二手房帶押過戶、打擊虛假廣告、公積金貸款額度等方面做了新調整，進一步保障購房者權益。

(資料圖片僅供參考)

在上述措施出臺的前兩天，溫州還發布了購房“賣舊買新”財政補貼政策。市民換購新建商品住房在享受國家政策給予個人所得稅退稅1%基礎上，溫州再給予0.6%財政補貼，即疊加補貼1.6%，補貼范圍包括鹿城區、龍灣區、甌海區、洞頭區、海經區、溫州灣新區；補貼時間為2023年6月1日到2023年12月31日。

接連推出樓市新政背后，是溫州當前商品住宅銷售出現下滑及高庫存的現實景象。

“市場每況愈下，連市場公認保值性相對較強的濱江CBD板塊，成交套數和成交價格每個月都在下滑。”某房企溫州區域負責人直言。

“濱江CBD板塊整個6月僅成交4套，對比5月份的12套一半都不到。”溫州某房產營銷負責人亦表示，1套中瑞曼哈屯，1套華潤·濱江萬象天地，2套華潤九悅，不僅成交量下降，成交單價也下降了很多。

“折扣力度上，部分項目頻頻探底，大部分樓盤創下區域內折扣力度新高。”上述溫州某房企營銷負責人表示，這一輪樓市低谷期不僅豪宅板塊大幅下降，剛需改善板塊的降價更加嚴重，持續走低的市場行情對購房者信心影響巨大。

在商品住宅銷售價格方面，根據國家統計局數據，溫州新房房價指數從2022年2月開始已連續下跌12個月，在今年2月~4月迎來小幅上漲后，5月新房價格再次下跌0.2%；二手房同樣自2022年2月連續下跌12月后，今年2月~3月迎來小幅上漲后再次進入下行通道，其中，4月下跌0.4%，5月下跌0.6%，在長三角城市群中屬跌幅較大的城市之一。

來自同策研究院的數據顯示，今年上半年溫州商品住宅成交292萬平方米，同比增長32%；當前商品住宅庫存989萬平方米，創階段性歷史新高，去化周期為20.3個月。

新房折扣探底，二手房交易也持續下行。根據C21世紀溫州研究中心數據統計，2023年6月溫州市區二手房成交量同比上月下降30.08%；成交榜單大多以楊府山、瓏悅里等安置房為主，二手房成交環比量價齊跌。

“目前，剛需購買力不足、土地市場降溫及開發商拿地積極性不高是溫州樓市的特點，在此背景下，溫州推出一系列政策在一定程度上能夠刺激樓市需求，進而提振開發商在溫州拿地投資的信心。”同策研究院研究總監宋紅衛表示。

對于此次溫州新政，易居研究院研究總監嚴躍進表示，“賣舊買新”政策不僅可以享受個稅退稅政策，還可以享受額外財政補貼，有助于降低業主方出售成本，增加認購新房積極性，對一二手房市場有較好的導向作用。

曾經，溫州樓市經歷過一段跌宕起伏的時刻。

溫州是一座有著2000多年悠久歷史的城市，是浙江三大中心城市之一，也是中國民營經濟改革開放的前沿陣地。改革開放初期，以“南有吳川，北有溫州”享譽全國，遍布世界各地的溫州商人被稱之為“東方猶太人”。

在房地產行業快速發展的第一個10年，溫州房價曾有著近乎“瘋狂”的上升階段。

根據溫州大學房地產研究院當時的統計，2006年~2011年間，溫州市區房價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米；2008年~2009年，全國商品房平均售價漲幅約20%，溫州房價漲了近110%。

房價快速上升，讓這座城市聚集起了大量“炒房客”，曾經的“炒房客”楊濤（化名）在最高峰時，向銀行借貸1.5億元、民間借貸5000萬元投入房產。

2010年之后，全國限購、限貸政策密集出臺。

“炒房客”的恐慌與集中拋售讓溫州樓市率先崩盤。2011年時，溫州房價33000元/平方米，仍位居全國高位；2015年，房價跌至16976元/平方米。

根據國家統計局數據，截至2013年7月，70個大中城市中有69個城市房價同比上漲，唯有溫州房價在下跌，一些新建商品房比最高峰時下跌了30%~40%。

一夜之間房產縮水，楊濤持有的房產的市值跌到6000萬元，資金鏈斷裂，不少房產被公開拍賣。根據中國新聞周刊數據，2011年到2013年間，溫州司法委托拍賣查封的房屋至少有3000套。

對于溫州樓市的發展，財經評論員劉曉博曾說，在中國樓市過去第一個10年里，溫州房價被大幅高估透支。在產業結構方面，溫州以勞動密集型的制造業為主，45.5%外來人口中，初中及以下文化占88.1%；吸引高學歷年輕人方面缺少產業支撐，新興產業方面又比同省的嘉興、紹興以及杭州相差甚遠，影響了樓市發展基礎。

此次一系列支持政策能否令溫州樓市回暖？

溫州市鹿城區濱江板塊一房企市場部負責人并不樂觀。他表示，現在溫州多數樓盤都在打折促銷，有些樓盤賣不動，在政府補貼的基礎上采取給購房者返現的方式促成交，很多樓盤實際銷售價格低于備案均價，對開發商來說去庫存是當前面臨的首要問題。

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