中報觀察 | 濱江180億權益拿地里的搖號與收并購 全球新要聞

觀點網杭州亞運開幕在即，濱江集團不厭其煩地在投資者交流平臺上解釋，“公司并非亞運會贊助商”、“并未參與亞運村項目”。

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一方面，是最高人民法院在6月21日首次發布涉體育糾紛民事典型案例，某置業公司將搜索“杭州亞運會”關鍵詞的公眾引流至其房產廣告鏈接，構成不正當競爭。這無疑提醒了地產行業宣傳合規要求。

另一方面，作為本地龍頭，無論亞運會對杭州樓市帶來何種影響，濱江都是關聯最深的房企之一，回應投資者關切無可厚非。

7月1日，據濱江集團官微消息，2023上半年公司累計全口徑銷售金額925.8億元，同比增長35%。其中大本營杭州分別以網簽金額 469.28億元和422.86億元，繼續蟬聯杭州地區銷售操盤榜和權益榜榜首。

在土地投資方面，濱江集團2023年上半年共斬獲土地23宗，其中20宗位于杭州，另3宗分別位于南京、寧波和金華。總投資金額396億元，權益金額180億元，新增貨值超750億元，總土地儲備2820億元。

從上半年來看，濱江繼續執行深耕杭州的戰略，業績提振之余，通過集中拍地和招拍掛等方式補充糧倉。

搖號“幸運兒”

今年上半年，濱江集團交付項目共計18個，其中杭州地區12個，其他城市6個，交付數量創歷史新高；期內現金回籠478.66億元，同樣創下歷史新高。

此外，濱江集團的融資成本繼續走低，綜合貸款利率已從2022年的4.6%下降至4.4%，屬民營企業前列。

觀點新媒體了解到，濱江集團公司此前預計2023年土地投資額大概300億元，控制在權益回款金額的50%以內；而2022年這一目標數據為60%以內，最終2022年公司權益拿地374億，權益回款690億，權益拿地占權益回款的54%。

此前5月26日，有投資者就此提問，今年濱江旗下特別是杭州的樓盤銷售較好，預計銷售額和權益回款會比2022年增加，所以300億的投資額是否傾向保守？

公司當時回應，“目前還是按年初拿地計劃拿地，繼續在優質城市、優質地段新增土儲。”

以最新公布的數據計算，2023上半年濱江權益拿地與現金回款比例約為37.6%。假設下半年回款進度與上半年一致，若全年投資額控制在300億元以內，拿地力度相對去年將有所收縮；同樣，若拿地回款比選擇控制在50%左右甚至超出這一比例，下半年拓儲節奏有望加快。

內部的投拓戰略由管理層權衡，外部的不確定因素則難以把握，杭州土拍難度，亦如杭州樓市本身。

截至2023年6月30日，杭州今年已進行了七次土地出讓（含2022五批次），累積成交涉宅地66宗，成交總金額953.4億元，平均溢價率9.35%，高出2022年溢價率2.12個百分點。

其中，今年上半年杭州因溢價率封頂而觸發搖號的地塊共有41宗，封頂成交率高達62%，較去年明顯提升。

據業內人士分析，上半年杭州集中拍地走出獨立行情，并有鮮明特點：其一是土地冷熱分化，如第六批供地12宗地塊，便有6宗觸頂搖號，6宗底價成交；其二是本地房企拿地意愿高漲，如江灣新城地塊吸引70家企業參與搖號，最終由綠城拿下。

除了濱江、綠城外，上半年興耀置業、金匯世紀、湖州宇誠、舟山恒尊、中浙房地產等浙系中小房企表現也比較積極，讓搖號難度再上新臺階。

總體而言，濱江的運氣并不算差。

例如6月9日，杭州今年第五批集中供地中的4宗地塊進入搖號，其中杭政儲出[2023]69號地塊最終由濱江集團摘得，成交價27.768億元，溢價率11.66%，該地塊吸引了30家房企參與搖號。

6月30日，杭州六批次，也就是上半年最后一場土拍落幕，濱江再次以29.03億元搖中城東新城宅地，該地塊由21家房企參與搖號，

但對于優質儲備項目，將希望寄托于杭州搖號的幸運并非唯一選擇。

轉向收并購

此前5月15日，有投資者向濱江集團提問稱，今年杭州土地市場升溫，公司在土地獲取中的難度是否增大，如何保證2023年杭州土地的合理購置以保證明后年銷量？

公司回答表示，“后續將繼續通過招拍掛、合作入股和收并購等多樣化的拿地方式來新增土地儲備，例如，加強與資源型地方城投平臺公司的合作。”

從最近的動向看來，濱江的確加大了收并購與合作力度。

6月20日，濱江集團發布關于新增房地產項目的公告稱，通過杭州產權交易所以23.25億元的價格受讓杭州地鐵開發有限公司持有的杭州北鴻置業有限公司100%股權及對應債權。其中股權掛牌轉讓成交價約22.90萬元，債權轉讓價為23.25億元。

北鴻置業持有杭州北瑞置業有限公司51%股權，后者為“臨平政儲出[2021]2號”、“臨平政儲出[2021]3號”及“杭政儲出[2021]18號”地塊的開發建設主體，三宗地塊均位于臨平區，土地面積合計33.79萬平方米，土地出讓價款合計45.37億元。

濱江集團表示，本次交易完成后，將間接獲得目標地塊51%的權益；公司與杭州地鐵將根據共同投資、共擔風險、共享收益的原則開展項目合作。

除了牽手杭鐵，濱江六月份其余收并購與股權合作均指向杭州城外。

6月15日，濱江集團與浙江建杭置業有限公司簽訂合作協議。建杭置業已于5月29日以總價17.74億元競得寧波海曙區 HS16-02-32a 地塊使用權，通過增資擴股方式，濱江集團將獲得該地塊一半權益。

6月27日，濱江集團再次通過江蘇省產權交易所以4.73元的價格受讓南京軒宇投資置業有限公司持有的南京軒居房地產開發有限公司35%股權及4.72億元債權。

南京軒居為“NO.新區2022G13”地塊的開發建設主體，該項目地塊由南京新居集團在2022年11月10日底價13億元拿下，成交樓面價約22666元/㎡， 未來售價不限價。本次交易完成后，濱江集團將獲得目標地塊35%的權益。

相比起搖號抽獎，收并購與合作對于濱江而言更具可操作性，既能聯手國企鞏固杭州市場護城河，也能向其他區域適度外擴。

5月16日的2022年度業績會上，戚金興表示，投資部測算2022年濱江集團在杭州拿地的住宅利潤率在8%左右。今年前4個月拿地的凈利潤率總體在8個點左右，基本與2022年保持穩定。

對于亞運會后的杭州樓市，戚金興在業績會上表示，未來5年杭州市場總體平穩，因為杭州人口凈流入保持全國領先，經濟發展也很不錯，所以亞運會以后杭州房地產市場仍然會保持穩健可持續長久發展。

但從人口普查數據來看，2010年至2020年十年間杭州人口增長323.6萬，而2022年杭州常住人口增長了17.2萬，增速低于長沙，不再位居全國第一，也明顯低于2021年的26.8萬。

從二手房行情來看，第三方數據顯示，杭州市二手房價格連續兩月下跌，環比四月份跌10.26%。受地產調控政策和互聯網經濟不景氣影響，杭州二手房價格自年初以來持續下跌，目前累跌17.98%。

另據錢江晚報統計，剛剛過去的7月2日，杭州市區無二手房交易記錄。

2016年G20峰會召開前后，杭州房價開啟一輪跳漲，而當供需關系與市場環境改變，2023年的亞運會能否形成第二個轉折點，如今仍是未知之數。

中泰證券在其研究報告里稱，濱江集團憑借聚焦區域帶來的成本優勢，以及深耕浙江帶來的品牌壁壘，不斷在核心城市提升市場份額，形成良性的規模增長。不過，未來仍要警惕新房價格超預期下行、房地產調控政策收緊超預期、以及融資環境惡化超預期。

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