一張圖，告訴你樓市發(fā)生了什么

原創(chuàng) 劉曉博

近日，“中指研究院”公布了今年1到5月房企拿地數(shù)據(jù)。

(資料圖)

把房企“新增土地權(quán)益金額”做一個排行，取前15名，就得到了下面這張圖。它足以告訴我們當(dāng)前樓市發(fā)生了什么變化：

今天前5個月拿地金額最多的5大房企，全部為央企和國企，其中央企占了4家，地方國企1家。

前15名中，非央企、地方國企的開發(fā)商只有6家，他們是：萬科、濱江集團、龍湖集團、長隆集團、偉星地產(chǎn)和金地集團；央企、地方國企，則占據(jù)了前15名中的9個。

拿地最多的15家房企，一共耗資（權(quán)益金額）2109億元。其中非國企、央企的金額只有611億元，占比下降到了29%，國企、央企占比達到了71%！

我們可以跟2017年全年的情況做一個對比。下圖是2017年全年，TOP15開發(fā)商拿地的情況：

在前15大房企中，央企、地方國企只有6家，它們是：保利、中海、金茂、招商蛇口、華潤、遠洋；而民企有9家。這正好跟2023年前5個月的情況相反。

2017年，TOP15房企一共耗資15279億元拿地，其中6家央企、國企為4996億元，央企、國企占拿地金額的比重為33%，民企為67%。

從2017年到2023年，短短的6年時間里，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了驚人大逆轉(zhuǎn)，央企、地方國企躍升為主導(dǎo)力量，新增拿地金額達到了70%以上，民企則下滑到了30%以內(nèi)。至少按照TOP15房企來統(tǒng)計，情況是這樣。

與此同時，A股和港股中的民營房企退市潮，拉開了帷幕。

5月30日，四川藍光發(fā)布“關(guān)于股票終止上市暨摘牌的公告 ”，宣布從6月6日期摘牌。這是今年以來，A股確認的首家退市房企。

早在5月9日藍光股份就發(fā)布公告，由于連續(xù)20個交易日收盤價低于1塊錢，符合了退市條件，暫停交易、等待判決。

5月30日，上交所的“判決書”下發(fā)，藍光股份未獲得“退市整理期”的緩沖，將轉(zhuǎn)移到新三板（全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)）附屬的退市板塊掛牌轉(zhuǎn)讓。

如果你恰好中招了退市房企，那么下列退市公司交易細節(jié)將對你有用：

退市公司的交易頻率分為三類：不能按時披露年報的公司，每周只能在周五交易1次；凈資產(chǎn)為負的公司每周交易三次（周一、三、五）；凈資產(chǎn)為正的公司每周交易五次（每個交易日皆可交易）。

跟普通A股交易不同，退市板塊每天只有一次集合競價成交的機會。在交易日的10:30、11:30、14:00揭示一次可能的成交價格，最后一個小時即14:00后每十分鐘揭示一次可能的成交價格，最后十分鐘即14:50后每分鐘揭示一次可能的成交價格，收盤（15:00）時一次性撮合成交。如果沒有成交，只能等下次交易的時間。

退市股票交易的每日漲跌幅限制為±5%。

退市后，股權(quán)的流通性將大大降低。此外，退市對于房企的信譽來說，堪稱滅頂之災(zāi)，未來融資的難度將大大增加，賣房子難度也將顯著加大。

由于股價連續(xù)20個交易日低于1塊錢而觸發(fā)退市的民營房企，有一大把，比如中天金融、嘉凱城、泰禾集團等。有的已經(jīng)確定20個交易日收盤價低于1塊錢，有的即便未來連續(xù)每天漲停，也無法避免連續(xù)20個交易日低于1塊錢。退市，只是早晚的問題。

在香港股市，由于連續(xù)18個月停牌而被退市的有新力控股。

新力是在2021年9月停牌的，更多的房企從2022年3月開始停牌。下列房企如果到今年9月仍然無法復(fù)牌，則將面臨跟新力控股一樣的命運：世茂集團、奧園、南海控股、花樣年、陽光100、當(dāng)代置業(yè)、天山發(fā)展控股等。

這些“內(nèi)房股”之所以長期停牌，是因為債務(wù)重組艱難，無法按期公布業(yè)績報告，公司存在巨大的不確定性。

估計2023年結(jié)束的時候，將有30多家在上海、深圳、香港上市的房企遭遇退市的命運，這將是中國房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場上一次歷史性大撤退、大退潮。

面臨退市命運的，都是民企。在這份冗長的名單里，我們看不到央企或者地方國企。

為什么民營房企退市概率這么高：一個原因是，民營房企的確比國企、央企更激進，債務(wù)率太高，賭政策賭錯了方向；另一個原因是，當(dāng)債務(wù)危機到來的時候，民企騰挪的空間更小一些。國企和民企，在融資上的難易程度的確不同。

可以肯定的是：

中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了歷史性拐點。這個拐點包括三個核心內(nèi)容：

第一，產(chǎn)能嚴重過剩，多數(shù)企業(yè)必須退出，多余的人員必須分流；

第二，房地產(chǎn)行業(yè)將全面國企化；舊改時代的到來會強化這種局面。

第三，高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的舊模式終結(jié)了，新模式是跟三高分手。

早在2015年，我就預(yù)言了即將到來的“房地產(chǎn)行業(yè)去產(chǎn)能”。當(dāng)時我寫了一篇“未來10年中國樓市12大趨勢”：

其中第11條就是“房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型”。

當(dāng)時正是房地產(chǎn)低迷的時候，結(jié)果國家來了一輪去庫存，給樓市帶來了最后一次回光返照的機會，催生了2016年到2017年的大牛市。

那次大牛市，是房企最后一次“全身而退”的機會，但除了王健林、宋衛(wèi)平、潘石屹外，其他地產(chǎn)老板大多是“貪婪”壓倒了“恐懼”。

如果說2021年是中國房地產(chǎn)的“暴雷之年”，2022年是“救市之年”，那么2023年將成為慘烈的“去產(chǎn)能之年”，部分大房企的“謝幕之年”。

活過2023年的房企，將有機會分享下一個10年的房地產(chǎn)紅利。就好比煤炭去產(chǎn)能之后，活下來的企業(yè)賺得盆滿缽滿。

能活下來的，大部分是央企、國企，以及少數(shù)之前債務(wù)率不高、有“管理競爭力”的民企。

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