觀點(diǎn)：淺談樓市中的“7090政策”（續(xù)）

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昨天聊了7090政策，真的是建設(shè)部為了多提供房子而推出的，是打壓房?jī)r(jià)的。建設(shè)部的職責(zé)只是監(jiān)管建設(shè)，土地是不歸他們管的，所以也就是在現(xiàn)有原料上下功夫，把以前都烤面包的面粉，分出70%來(lái)蒸饅頭，是否好吃顧不上，只能讓剛需們先餓不著。

而如果沒(méi)有7090政策，那極少有開(kāi)發(fā)商會(huì)推出小戶型，在此之前的比例甚至低至20%都不到，為什么？首先是因?yàn)榉孔邮巧莩奁?，在任何時(shí)代都是很貴的。那既然是奢侈品就是要掙有錢人的錢，那才能利潤(rùn)高。這就相當(dāng)于面粉，只要能做成面包就誰(shuí)也不愛(ài)蒸饅頭。

其次就是成本，戶型越小成本越高，各種門窗墻壁窗戶管線水龍頭的就得多，配套設(shè)施也多，那不僅成本高，得房率還低，更要命的是只能賣給剛需和投資客，要不了高價(jià)也賺不到超額利潤(rùn)。所以除非是開(kāi)發(fā)商實(shí)在沒(méi)轍了，必須靠跑量來(lái)賺辛苦錢，否則誰(shuí)也不愛(ài)蓋小戶型。

7090政策就是在這種背景下出臺(tái)的，逼著開(kāi)發(fā)商必須多蓋小戶型，用本來(lái)只會(huì)蓋100套房子的土地，必須蓋出130套來(lái)，這就能多解決30個(gè)剛需的購(gòu)房問(wèn)題。

另外7090政策也有壓低房?jī)r(jià)的可能，首先就是增加供給，理論上可以壓低價(jià)格。其次就是任何一個(gè)樓盤，只要是增加密度就必定降低居住體驗(yàn)，那無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是二手房業(yè)主就不好抬價(jià)了。第三就是增加了開(kāi)發(fā)商的成本，又有限價(jià)的限制，那開(kāi)發(fā)商就不好賺錢。在此情況下他們就會(huì)主動(dòng)選擇降低質(zhì)量，那也就會(huì)反映在價(jià)格上，想要高價(jià)也要不上去。

但任何事物都是有兩面性的，政策更是如此，既然有積極的一面，那就也會(huì)引發(fā)其他的弊端。

最明顯的就是造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，幾乎都是89平小三居，誰(shuí)家的戶型都一樣。畢竟在這種嚴(yán)格限制之下，根本沒(méi)有了開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)師的發(fā)揮空間，只能選用標(biāo)準(zhǔn)化方案，跟當(dāng)年的蘇式宿舍樓似的，全一個(gè)模子出來(lái)的。

其次就是降低了產(chǎn)品的質(zhì)量，這是無(wú)可避免的。商人永遠(yuǎn)是殺頭的買賣敢干，賠錢的買賣不干。既然是確定賺不到錢了，那就必須節(jié)省成本。那買房人就算是表面上看著房?jī)r(jià)便宜，實(shí)際上也占不到任何便宜，一分錢一分貨。而且還因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題引發(fā)了大量的維權(quán)投訴，社會(huì)成本增加。

然后是造成“高低配”現(xiàn)象大量出現(xiàn)。也就是在小區(qū)中分成兩種涇渭分明的產(chǎn)品，一種剛需的高層，一種節(jié)省下容積率的低密度大戶型。開(kāi)發(fā)商是賺完錢就走人了，但留下的后果就是剛需的居住體驗(yàn)更差，而所謂的高檔產(chǎn)品也并不怎么宜居。而且有的小區(qū)還出現(xiàn)兩個(gè)群體對(duì)立的事情，平添了很多糾紛和煩惱。

還有就是反倒造成真正的小戶型更加稀缺，也就是80平以下的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商幾乎就是干脆放棄。因?yàn)樗麄兡繕?biāo)只是滿足指標(biāo)要求，能盡量少賠就行了，犯不上去迎合市場(chǎng)需求。這就造成有的樓盤中最大戶型89，最小戶型也是89，其他70多4/50的也有，但非常的少，開(kāi)發(fā)商賠不起。那結(jié)果就是有一部分本來(lái)能上車的剛需，反倒根本買不到適合他們預(yù)算的產(chǎn)品了。

最后一點(diǎn)是房?jī)r(jià)，也未必真的控制住了。這里面有個(gè)悖論，就是減少了改善產(chǎn)品的供給之后，這些改善資金會(huì)不會(huì)消失？如果不會(huì)消失，那他們就會(huì)去追捧數(shù)量不多的改善房，推高了豪宅的價(jià)格?？瓷先ズ推照瑹o(wú)關(guān)，但實(shí)際上普宅業(yè)主也是盯著周邊豪宅要價(jià)的，層層傳導(dǎo)之下，只要豪宅上漲，普宅業(yè)主也會(huì)逐級(jí)跟隨。所以說(shuō)，真正的需求是資金，只要錢沒(méi)消失，很難說(shuō)控制住商品價(jià)格。

當(dāng)然，近兩年7090政策已經(jīng)做出了調(diào)整，由建面90平改成了套內(nèi)90平，這樣就能多出至少10多平米，對(duì)二孩家庭來(lái)說(shuō)相對(duì)多了些選擇。然后是不要求7090政策的樓盤增多了，共產(chǎn)房甚至取消了7090政策，給改善家庭多些出路。

總之吧，對(duì)待任何政策都不能片面的看待，其實(shí)都是處于調(diào)控的好心，一切都是監(jiān)管部門的不得已，至于事物的兩面性就看買房人更重視什么了，反正在管控的市場(chǎng)內(nèi)不可能做到甘蔗兩頭兒甜，一切都是取舍與考量……

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