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6月2日，青島住建發布一攬子地產政策，點燃市場對地產托底政策的樂觀情緒。此次青島地產政策組合包頗豐富，除松綁限購限售政策之外，還特別提到“鼓勵各區（市）棚戶區和城中村改造征收補償貨幣化安置，試點房票制度”。
(資料圖)
2015地方政府采用房票托底地產下滑，當下青島推進試點房票制度若推廣，能夠起到多大地產托底效果，當下房票制度推行面臨哪些現實約束，未來又將如何破局？
房票是貨幣化安置方式之一，可理解為政府發行的住房“消費券”。
拆遷補償有兩種，實物安置和貨幣安置。實物安置是指房屋拆遷后，政府直接向被拆遷居民提供安置房；貨幣補償，是政府直接向居民發放安置款或者房票，居民憑借安置款、房票自行購買住房。
房票微觀運行涉及三個環節。發行環節，政府向被拆遷居民開具房票。使用環節，居民憑借房票購房。結算環節，房企售房得到房票后，將手中持有房票向政府兌換為現金。
房票有兩層屬性，對居民而言，這是地方政府發放的住房“消費券”；對房企而言，這是一筆面向地方政府的應收賬款。相較于直接現金補貼，房票可以節約當期政府財政支出現金，并可定向刺激住房需求。
歷史上推行過兩輪房票，第二輪效果不及首輪。
第一輪房票安置出現在2015-2018年，該時期為棚改貨幣化高潮。當時全國多個城市實行房票政策（主要集中在浙江、山東、江蘇、福建）。直到2018年，棚改貨幣化退坡，房票制度也隨之降溫。
第二輪房票安置主要集中在2022年二、三季度，當時地產銷售過冷。2022年初地產融資政策收緊，期房交付風險加大，2022年開年商品房銷售走弱。部分地區（集中在浙江、江蘇、河南三個省份）于2022年二、三季度陸續重啟房票安置。
不論是全國總量數據，還是觀察地方經驗，第二輪房票效果都弱于第一輪。這為我們帶來啟示：當下經濟和地產現實更接近于第二輪房票使用時期，若不做政策調適，本輪房票推進或仍將面臨之前一樣的現實約束，效果或許較為有限。
對比上一輪房票推行，當下面臨的現實約束頗為類似。
約束一，當前棚改體量或有限。2018年以后，老舊小區不再采用大拆大建的棚改模式，而更多轉向局部改造，這決定了2022年以后棚改體量有限。房票是針對棚改項目發行，從這一點來看，當下房票能夠撬動的規模有限，遠不能與首輪房票推行相提并論。
約束二，房企、居民、政府三方對房票政策均有顧慮。房企擔憂政府房票兌付時間過長，尤其當前地方財力偏弱，房企擔憂加深。居民認為本輪房票獎勵力度不及以往，房票吸引力下降。地方政府顧慮房票在短期內實質性加重地方政府廣義財政壓力。
以房票制度穩定地產運行，房票細節設計的三個層面或有突破。
目前暫無信息表明房票會在全國層面廣泛推廣。但若后續政策試圖用房票制度撬動住房需求，穩定地產運行，我們認為政策或在房票制度的三個層面上進行調適，以達期待效果。
其一，關注房票使用范圍是否擴大，譬如城中村改造項目是否能夠通過房票安置。
其二，關注PSL是否能夠重啟，減輕財政負擔，同時也能提升企業對房票接受程度。
其三，關注房票的細節設計，譬如對居民補貼以及兌付時間，這將影響企業與居民使用房票積極性。
本文來源：民生宏觀，作者：周君芝、周愷悅
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