地產設計，妥妥的弱勢群體

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楔 子

昨天得知一個朋友離職了，離職的原因是無法接受自己在工作中陷入不斷的自我內耗中；地產圈是一個大染缸，各色人士交雜在一起，有時候責任感、執行力在地產并非第一生產力，而鈍感力才是，地產的變化越來越多、形勢越來越惡劣，堅守自我本真，對外界環境缺乏敏感性才能長久的堅持下去。

(資料圖片)

02

設計才是弱勢群體

地產這個產業鏈中，大家都知道的設計的重要性，重要性表現在，第一：設計是項目從0到1的起點，基因決定了未來的項目走向；第二：設計決定了項目70%以上的成本，也是地產產品力最聚焦的端口，任何一個企業都無法拋開設計談產品力；

設計的重要性毋庸置疑，但卻是整個地產鏈條中最弱勢的群體，集中表現在：

第一：設計費總額很低，在地產開發中幾乎可以忽略不計；住宅地產的設計費，一般可以控制在60~80元/m2；商業地產略高，一般在80~120元/m2不等；

第二：設計的工作無法量化估量，設計的專業水準無法量化測算，這就造成了很多非專業的誤解，認為設計工作無非便是畫畫圖而已；A可以畫、B也可以畫，A的設計費卻是B的一半，為什么你們選擇A單位？這是很多非專業領導的靈魂質問。

第三：設計工作是最容易被壓縮的，而其他鏈條中的工作都是容易量化的；前期的開發手續環節被認為是地產最重要的環節，決定了未來的開發節奏及現金流回正的長短，開發手續環節中，報批報建受政府行政命令的控制大部分時候很難突破、招標采購的時間受國家法律的約束、施工環節更是受政府監控，只有設計的速度可以被一再壓縮。很多非專業的領導認為，一個人懷胎十月=十個人懷胎一個月，這個謬論在高周轉時代被高調傳播。

第四：設計工作是最容易出錯的環節，也是最常被詬病的部門。前面有地產并聯開發時序導致設計周期被壓縮，設計質量難與保障，后有各個環節條件輸入導致的“錯漏空缺”問題。

我自2017年開始，每年都喜歡整理各類的規劃變更文件，發現幾乎所有的規劃變更都直接與間接與設計是有關聯的，無論挖坑還是被挖坑，都會以設計變更的形式出現。

03

規劃變更大起底，都是設計的錯？

第一類：前期條件輸入不明確，導致規劃變動，屬于設計背鍋俠

地產設計一個命題作文，前期很多條件是需要前置給到設計單位，比如紅線內外的測繪圖、規劃條件、拿地條件、定位報告、地下情況不明確等，如果沒有這些前置條件，或者前置條件給錯，設計背鍋的可能性100%；

【案例一】

案例背景：申報規劃方案時沿河路未確定道路標高按照現狀標高確定場地標高為224.00，老年人日間照料中心正負零標高為224.15。根據高新區規劃建設部提供沿河路設計圖紙，沿河路在老年人日間照料中心附近標高為224.75和224.69，考慮雨季雨量較大時可能會造成嚴重倒灌，申請變更老年人日間照料中心建筑及場地標高。

具體變更內容

①老年人日間照料中心場地標高由224.00變更為224.90、225.40、225.85,場地以1:12坡度向老年公寓找坡；

②老年人日間照料中心正負零由224.15變更為226.00。變更后老年人日間照料中心與12#樓間距15.86米滿足不小于15米要求，12#樓日照滿足大寒日不小于三小時要求，;③車庫出入口標高由224.00變更為224.900。車庫出入口與老年人日間照料中心場地間設置景觀擋土墻

變更前

變更后

【案例二】

變更原因：

應對當前市場變化趨勢，為更多城市居民改善居住環境，提供高品質類住宅；現針對07街區C4地塊房地產開發項目規劃方案進行整體品質提升。

變更內容：

本次規劃方案變更整體戶型由小面積段產品調整至改善類大面積段產品，對應總圖布局及分期、地庫方案進行調整；優化地塊內日照方案，取消居住式公寓；優化商業及配套落位，結合社區主要出入口創造城市口袋公園，形成良好的城市界面，提升社區改善品質。

變更前

變更后

【案例三】

變更原因：

因項目地塊內考古發現高規格墓葬，根據市政府及文物主管部門要求，對該古墓進行保護，故對方案進行規劃調整。

變更內容：

地上變更：

1、取消10#樓、11#樓，住宅地上建筑面積總計減少12423.87平方米，由原59852.71平方米調整為47428.84平方米。

2、總戶數由416戶調整為320戶。

3、15#樓南側消防車道調整。

4、原15#樓6戶居住公寓(西單元中間戶1-2層2戶、東單元1-2層4戶)調整為普通住宅。

5、19#樓物業管理用房由原633.90平方米調整為574.70平方米，面積減少59.20平方米，將此處調整為配套商業，面積59.20平方米。

地下變更：

1、地下車庫方案整體調整，對古墓保護區進行避讓，同時在16#東側、5#樓西側增加車道進行停車區域的連通。

2、因整體戶數減少96戶，地下車位停車數量需由原來的1344個變為1230個。地下車庫總建筑面積由原來的41577.88 m減少到39302.10 m。

3、因地下車庫方案整體調整，導致各單體及保護區周邊建筑地下建筑平面調整，部分車庫及主樓設備機房位置和大小有調整。

變更前

變更后

第二類：施工未按圖施工導致的規劃變更，部分原因是設計原因

地產的開發周期一般在2.5年到3.5年左右，設計周期一般在3~7個月左右，所以項目大部分都在建設階段，建設階段由于甲方原因、施工單位原因、二次深化原因或者其他導致設計調改的可能性非常大，常導致竣工時的項目與規劃公示的方案不一致；

【案例一】

變更內容：

1、4-1號樓~4-9號樓屋頂造型玻璃取消。

2、4-1號樓~4-9號樓基座線腳以上部分涂料分縫調整為豎向。

3、4-1號樓~4-9號樓山墻面除線腳以下側窗位置涂料調整為咖色，首二三層、四層局部空調百葉由淺黃色調整為咖色，基座線腳以下除空調百葉外均為仿黃麻真石漆材質。S4-1號樓~S4-5號樓、S4-7號樓及S4-8號樓，窗楣與窗臺部分調整為咖色。

變更內容

【案例二】

變更內容：

59#樓換熱站位于二期B區西北角，北側為58#住宅樓，南側為49#住宅樓，設計共兩層，規劃高度為8.70米。在建設過程中，發現換熱站地基基礎一部分在地下車庫頂板上，一部分在地下車庫頂板外，車庫頂板外的基礎需要強夯施工。為減少強夯對地下車庫的影響，消除安全隱患，現將59#樓換熱站整體向東移動1.88米。移動后與北側住宅距離為14.91米未發生變化，與南側住宅距離為10.15米未發生變化，現換熱站移動后仍然滿足相關規范。

變更內容

第三類：政策、規范調整導致的規劃變更，設計背鍋俠

地產開發有時間周期，如果項目趕上國家政策、規范調整這種不可抗力，絕大部分項目都需要進行設計調整；

【案例一】

調整原因及主要內容：

因綠色建筑面積獎勵及市場需求，建設單位在滿足容積率、建筑密度等規劃條件要求的前提下，對設計方案進行了調整優化。調整后，總建筑面積(含保溫層)為235228.20m2,其中含綠色建筑獎勵面積3278.83m2。住宅棟數由12棟增加至16棟，戶數由1232戶增加至1256戶(含居住公寓),立面造型進行了優化提升。相應技術經濟指標、配套公建均滿足規劃條件。

變更前

變更后

【案例二】

調整原因及主要內容：

根據《關于商業商務用地建設租賃型公寓的實施意見(試行)》相關內容，本項目的“5#商務辦公樓”通過“市培育和發展住房租賃市場工作領導小組會議”審核同意，獲批納入“在建商業商務建筑改作租賃型公寓(區級)”試點項目，對許可內容進行以下調整：

1、5#樓五層以上功能由商務辦公改為租賃型公寓內部分隔根據要求進行調整。

2、5#樓五層增加健身室、棋牌室、會客廳、圖書室、快遞收發室等配套設施。以上調整不變更建筑位置、建筑高度，項目建筑面積、容積率等規劃指標不變。

變更前

變更后

【案例三】

根據特種設備技術規范相關規定及特種設備檢驗研究院的要求，須取消保姆直達入戶電梯，調整后標準層每戶套內面積有所增加；另外，該建筑單體外墻保溫材料及厚度進行了調整，調整后提高了消防燃燒性能等級，同時仍滿足保溫性能及使用需求。現該建筑單體已通過消防、節能驗收。目前相關調整已告知業主并獲得認可。

變更前

變更前

第四類：設計沒交圈，導致設計無法落地

設計單位參與眾多，設計單位人員水平參差不齊，導致不少項目存在設計花里胡哨無法落地的情況。

【案例一】

變更原因：

本項目設計規劃有3棟塔樓和2棟獨立小商業，其中2#塔樓設計建筑高度為114.4米。2#塔樓設計有三層的裝飾塔冠，塔冠高度為15.4M。 土建在設計時未充分考慮施工荷載，導致15.4M無功能性的塔冠施工難度極大，為保證結構安全性和后續業主使用安全性，經過設計院的縝密結構計算，現申請將2#塔樓的規劃建筑高度由114.4m調整為109.7m,同時109.7m的建筑高度亦滿足規劃設計條件中“規劃主體建筑高度控制在110m左右”的要求。其他內容不變。

變更內容

【案例二】

一、調整原因

因前期設計未考慮到地形復雜程度，其3#樓東側緊靠現狀山體、蓄水池及山體截洪溝，基坑開挖過程中爆破等操作可能會造成安全隱患，建設單位在未辦理規劃變更的情況下將主樓向西偏移一米并進行施工，現申請作出相應調整及更正。

二、調整變更如下

(1)將3#樓整體向西偏移近1M,西側消防車道相應偏移1M,與消防道路相接的道路相應延長與之相接。

(2)因3#樓基礎偏移，其該位置對應的地下二層三個車總平面圖位向西偏移0.6米，對向的一個車位由橫向調整為豎向。該位置所在的地下一層柱子和剪力墻也作出相應調整。

變更內容

【案例三】

變更原因：

龍湖圍子山A-1地塊建設項目建筑外立面擬打造片區城市形象名片，原設計中多層及小高層橫線條通過鋁板彎折來打造，現場施工中發現、橫線條鋁板存在起翹、膠縫不齊、內外凹凸等情況，且通過施工工藝反復論證實踐，發現此問題極難通過施工工藝把控來解決；通過現場工藝及效果比對，發現采用鋁方通加金屬漆的工藝可保證橫線條挺直流暢，表現感較強，效果較好；變更后的外立面效果與變更前立面效果基本保持一致。為實現建筑立面驚艷效果、為區城市形象助力，更改橫線條鋁板節點設計。

來源： 胖棟有話說，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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