國央企、城投等強勢入局，綠城管理(09979.HK)領(lǐng)航代建賽道新趨勢

伴隨城投等新參與者成為拿地主力，代建行業(yè)的發(fā)展邊界也在不斷發(fā)生變化。

日前，國泰君安證券發(fā)布首次覆蓋研報，預(yù)計代建市場規(guī)模將保持高增速(至2027年每年增長20%左右)，龍頭公司綠城管理(09979.HK)的利潤有望錄得強勁增長，給予該公司“買入”評級，目標價10港元。招銀國際也相繼發(fā)布研報，表示看好綠城管理的市場表現(xiàn)，并維持買入評級，目標價9.39港元。

從上述兩家機構(gòu)給予的目標價來看，與當前綠城管理7.27港元左右的二級市場價格相比，最高已存在超過35%的上漲幅度，為代建市場帶來了更多想象。

(相關(guān)資料圖)

今年以來，國央企、城投、AMC及金融機構(gòu)在土地市場中扮演著越來越重要的角色，其背后潛藏的巨量代建需求也隨之加速釋放，帶動代建市場空間不斷增大。在此背景下，以綠城管理為代表的代建龍頭或?qū)⒙氏冗~入全新的發(fā)展機遇期，迎來新一輪的增長。

土地市場“新力量”

過去一年里，作為土地市場托底力量的代表，地方國企、城投等紛紛成為拍地“主角”。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國全口徑住宅用地土地出讓金41750億元，同比下滑31%。其中，城投拿地22494億元，占比高達54%，備受市場矚目。

火熱的勢頭延續(xù)到了2023年。根據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積數(shù)據(jù)，在50家代表房企中，以央國企為代表的頭部企業(yè)拿地金額及面積顯著多于其他代表企業(yè)；全國拿地面積前20名里，城投性質(zhì)的企業(yè)占13家，是絕對的拿地主力。

另一方面，隨著金融支持房地產(chǎn)市場的政策相繼出臺，金融機構(gòu)紓困房企的帷幕已緩緩拉開。房地產(chǎn)行業(yè)急需出清的背景下，不少金融機構(gòu)或AMC紛紛向房企伸出援手，開展保交樓金融支持服務(wù)。

國企、央企和城投平臺托底拿地，疊加金融機構(gòu)紓困房企等，土地市場參與者的結(jié)構(gòu)已然發(fā)生改變，這無疑將給代建市場帶來更多新增“剛需”。

以城投公司為例，據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年城投拿地建面占比超過全國土地總出讓面積的一半，但其地塊開工率僅為8%。

不難發(fā)現(xiàn)，在業(yè)內(nèi)普遍缺乏房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和能力的狀態(tài)下，手握多宗地塊的城投平臺更加需要專業(yè)的代建服務(wù)服務(wù)，對于“代工”的需求將持續(xù)擴大。在這一點上，其他非開發(fā)類企業(yè)也有相似之處，如金融機構(gòu)就需要通過代建為保交付任務(wù)的完成作保障。

在此背景下，較為先進的、高效賦能的代建模式順應(yīng)了這一發(fā)展趨勢，大規(guī)模的代建增量需求有望加速釋放，為代建企業(yè)帶來了很好的業(yè)務(wù)契機。受此帶動，代建市場或?qū)⑦M一步擴容升級，迎來穩(wěn)健的景氣度及確定的長期增長趨勢。

其中，在國央企、城投代建等方面具備深厚積淀的綠城管理將有望率先建立市場競爭優(yōu)勢，推動國內(nèi)代建行業(yè)發(fā)展一路走強。

搶占政府代建先機，綠城管理擁抱新機遇

作為目前代建行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，綠城管理在政府代建領(lǐng)域已擁有接近20年的經(jīng)驗，公司早在2005年便憑借杭州江干區(qū)“城中村”改造和安置房項目建設(shè)進入政府代建領(lǐng)域，隨后其政府代建項目的體量和品質(zhì)更是連年位居行業(yè)領(lǐng)先地位。

在這一過程中，綠城管理打造出一個個優(yōu)秀的政府代建樣板，形成了良好的行業(yè)口碑。公司斬獲了包括詹天佑獎、廣廈獎、錢江杯等知名獎項，其打造的杭州海潮雅園、湖頭陳花苑，縉云的西橋世家等項目也均被譽為當?shù)亍白蠲辣Ｕ戏俊薄?/p>

杭州海潮雅園

發(fā)展至今，綠城管理在政府代建方面的能力仍在不斷得到夯實。

2022年，在房地產(chǎn)市場處于下行周期的情況下，公司抓住“十四五”期間保障房建設(shè)這一機遇進行全國化擴張，其政府代建業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收7.81億元，同比增長36.6%，占整體收入的29.4%，業(yè)務(wù)表現(xiàn)頗為突出。

值得關(guān)注的是，截至2022年末，綠城管理成為中國首個總合約建筑面積沖線“1億平”的代建公司，其中政府類代建占比高達33%左右；在公司已開工在建項目中，政府代建面積占比更是超過了52%。可以說，綠城管理對于城投類、保障類項目早已駕輕就熟。

對于第三方代建而言，國央企、城投平臺無疑是穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶。在這一點上，綠城管理已率先洞察市場方向，在公司2022年新拓的項目中，來自國企及城投類客戶的面積占比高達66%，客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展可期。

近年來，憑借自身的品牌、管理及資源整合優(yōu)勢，綠城管理持續(xù)探索紓困類項目，激發(fā)企業(yè)發(fā)展新動能。去年以來，綠城管理牽手金融機構(gòu)和各類委托方介入多個資方紓困項目，并取得良好成效。

迄今為止，綠城管理的資方代建業(yè)務(wù)連續(xù)三年復(fù)合增長率保持在20%以上，其內(nèi)在發(fā)展?jié)摿铀籴尫?，展現(xiàn)出巨大的增長勢能。

扎實的業(yè)務(wù)能力背后，源自綠城管理緊扣發(fā)展脈搏的經(jīng)營節(jié)奏。

眾所周知，以輕資產(chǎn)為業(yè)務(wù)特點的代建模式具有天然的抗周期屬性。但在這之外，綠城管理業(yè)績持續(xù)增長背后的內(nèi)生動力，更多來自公司不斷根據(jù)市場變化，靈活調(diào)整委托方、區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的經(jīng)營方略。同時，多元化的業(yè)務(wù)板塊也使公司更具市場韌性。

據(jù)綠城管理預(yù)測，隨著政府及金融機構(gòu)主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)項目增多，相應(yīng)的代建服務(wù)需求將穩(wěn)步增長，中國的代建行業(yè)滲透率將達30%以上。

通過對市場研判、業(yè)務(wù)、品牌等能力的輸出，疊加央企信用背書，綠城管理已為合作各方及代建市場帶來了足夠信心，后續(xù)增長空間將進一步打開。基于此，公司對歸母凈利潤的指引由原來的25%調(diào)整到了30%的增速，依托行業(yè)景氣度持續(xù)向上，其接下來的表現(xiàn)更加令人期待。

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