開源證券：商品房銷售金額保持增長，開發投資數據持續承壓

樂居財經 李禮5月18日，開源證券發布房地產行業報告。

商品房銷售額持續增長，市場復蘇進程仍需觀察

(資料圖)

國家統計局發布 2023 年 1-4 月商品房投資和銷售數據。2023 年 1-4 月，全國商品房銷售面積 3.76 億平，同比下降 0.4%（1-3 月-1.8%）；1-4 月商品房銷售額 3.98萬億元，同比增長 8.8%（1-3 月+4.1%），其中商品住宅銷售額同比增長 11.8%。分區域看，1-4 月東部、中部、西部、東北區域商品房銷售額同比增速分別為15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%（1-3 月分別為 9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%），東部和東北區域市場回暖進程較快。整體來看，4 月以來寬松購房政策持續，商品房銷售額連續兩個月實現正增長，但從我們跟蹤的 64 城 5 月新房銷售表現來看，銷售數據環比有所回落，二季度銷售市場復蘇進程仍需觀察。

新開工面積降幅擴大，竣工面積保持增長

2023 年 1-4 月，全國房屋新開工面積 3.12 億平，同比下降 21.2%（1-3 月-19.2%）；其中住宅新開工面積 2.29 億平，同比下降 20.6%（1-3 月-17.8%），降幅進一步拉大，源于 2022 年以來品牌房企投資信心不足，房企新開工意愿較弱。伴隨 3 月以來熱點城市土拍競爭熱度提升，預計二季度房企新開工意愿將會提升。2023年 1-4 月，房屋竣工面積 2.37 億平，同比增長 18.8%（1-3 月+14.7%），其中住宅竣工面積 1.74 億平，同比增長 19.2%（1-3 月+16.8%），連續三個月實現上漲，伴隨各地保交付政策持續推進，我們預計 2023 年竣工數據將持續改善。

開發投資數據持續承壓，房企資金壓力猶存

2023 年 1-4 月，房地產開發投資額 3.55 萬億元，同比下降 6.2%（1-3 月-5.8%），其中住宅開發投資額同比下降 4.9%。開發投資數據降幅擴大主要源于房企投資拿地意愿不足，導致開復工面積減少，短期伴隨銷售邊際回暖和集中土拍熱度回升，房企供給端擴張能力有望企穩回升，長期來看房企融資恢復正常，開發投資能力有望企穩。2023 年 1-4 月，房地產開發企業到位資金 4.52 萬億元，累計同比下降 6.4%（1-3 月-9.0%），其中自籌資金單月下降 24.3%，銷售回款資金有所改善，企業資金壓力猶存。

投資建議

四月中央政治局會議仍然堅持“房住不炒”定位，地方層面因城施策持續，上海、廣州、杭州、蘇州等核心一二線城市公積金政策邊際放松，二季度寬松購房政策有望延續。我們認為二季度房企推盤高峰到來，在 2022 年同期低基數下銷售數據有望持續改善，拿地積極的國央企貨值會更充裕。供給側改革下，持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發展、招商蛇口、華發股份、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科 A、金地集團、新城控股、美的置業等財務穩健的民企和混合所有制企業。

風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。（2）政策放松不及預期。

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