農(nóng)村宅基地制度改革：紹興地區(qū)跨縣域權(quán)票交易實(shí)踐與探索

作為市域級(jí)深化宅基地改革試點(diǎn)

紹興市宅基地的實(shí)踐探索

(資料圖片)

亮點(diǎn)一：農(nóng)村宅基地市域跨縣競(jìng)拍

農(nóng)村宅基地資格權(quán)跨縣有償選位活動(dòng)，紹興市內(nèi)農(nóng)村戶口村民通過 有償競(jìng)拍獲取其他村 宅基地資格權(quán)，頒發(fā)農(nóng)村宅基地資格權(quán)市域跨縣實(shí)現(xiàn)的宅基地批準(zhǔn)書，同時(shí) 無償退出原屬村集體的宅基地資格權(quán)。

實(shí)例：2022年6月2日，紹興市 敲響了“農(nóng)村宅基地市域跨縣競(jìng)拍”第一槌！農(nóng)村宅基地資格權(quán)跨縣有償選位活動(dòng)在 柯橋區(qū)福全街道峽山村舉行， 這次競(jìng)拍屬全國(guó)首例，沒有參考樣本。經(jīng)過181輪舉牌，總起拍價(jià)520萬元的 15宗宅基地全部成交，總成交價(jià)達(dá)576.8萬元。

峽山村農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)項(xiàng)目 利用村級(jí)低效物業(yè)土地，采用 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的方式，項(xiàng)目計(jì)劃總用地面積13429.3平方米，設(shè)計(jì)建造占地80平方米和占地115平方米 兩種戶型房屋，探索在滿足本村農(nóng)民建房需求的基礎(chǔ)上，允許全市范圍內(nèi) 有宅基地資格權(quán)農(nóng)戶跨縣有償選位的模式。

根據(jù) 《柯橋區(qū)宅基地農(nóng)戶資格權(quán)跨村實(shí)現(xiàn)的實(shí)施辦法》，紹興市范圍內(nèi)的宅基地資格權(quán)尚未實(shí)現(xiàn)的資格權(quán)人可直接申請(qǐng)；已經(jīng)在本村無償取得宅基地的資格權(quán)人，可以先申請(qǐng)， 待跨村取得宅基地使用權(quán)資格后，再無償退出已取得的宅基地。

當(dāng)日參加競(jìng)拍的周女士，其戶籍在 嵊州市八宿屋村，但是工作、生活都在 柯橋區(qū)，最終她以 45萬元競(jìng)拍到了一塊115平方米的宅基地。按照規(guī)則，周跨縣取得宅基地使用權(quán)后，她位于嵊州戶籍所在地的宅基地已 無償歸還村集體。

亮點(diǎn)二：三權(quán)三票

依托原有地票、危舊房權(quán)益保全等政策基礎(chǔ)，進(jìn)一步擴(kuò)展 “權(quán)票”概 念，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)“ 保障權(quán)票”“ 保留權(quán)票”和“ 集體權(quán)票”三種 權(quán)利憑證。

保障權(quán)票：重在 實(shí)現(xiàn)對(duì)住房困難群眾的兜底保障。對(duì)人均占用宅基地面積小于15平方米或人均建筑面積小于30平方米的 住房困難戶核發(fā)宅基地“保障權(quán)票”， 建立建房資格庫(kù)， 固化資格權(quán)利，同步摸清底數(shù)。配合后續(xù) 商品房購(gòu)買優(yōu)惠、 保障房申購(gòu)等配套政策的制定實(shí)施，保障農(nóng)村住房困難戶“建得起、買得起”。

保留權(quán)票：重在 放活農(nóng)戶宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)路徑。對(duì)退出宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶，核發(fā)退出宅基地使用權(quán)面積的“保留權(quán)票”，允許在 特定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)調(diào)劑，建房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)農(nóng)戶對(duì)于超出戶內(nèi)人口資格權(quán)范疇部分可 通過購(gòu)買“保留權(quán)票”補(bǔ)足。

在土地使用權(quán)證注銷、房屋拆除后，由鎮(zhèn)政府發(fā)給農(nóng)戶或村集體的一個(gè)書面憑證，并可以憑此權(quán)票 參與后續(xù)土地開發(fā)利用項(xiàng)目的收益分配，可獲得保底收益每平方米2000元，多出部分由村民跟村集體五五分成。

集體權(quán)票：重在 強(qiáng)化村集體所有權(quán)中對(duì)宅基地的處分權(quán)利。在村民自愿退出的前提下，村集體回收宅基地，村集體對(duì)統(tǒng)一回收的農(nóng)戶閑置宅基地和集體非住宅建設(shè)用地進(jìn)行拆除復(fù)墾后， 按復(fù)墾總面積的50%核發(fā)“集體權(quán)票”，其余歸市政府統(tǒng)籌使用。村集體將“集體權(quán)票”優(yōu)先保障本村農(nóng)戶建房后，可通過公開拍賣流轉(zhuǎn)、政府回購(gòu)等方式獲利，農(nóng)戶憑借“保留權(quán)票”保底分成。

實(shí)例：2022年3月18日， 諸暨市陳宅鎮(zhèn)石壁湖村黨總支書記蔡如良代表村股份經(jīng)濟(jì)合作社拿到 諸暨第一張“保留權(quán)票”。“保留權(quán)票”是在土地使用權(quán)證注銷、房屋拆除后，由鎮(zhèn)政府發(fā)給農(nóng)戶或村集體的一個(gè)書面憑證，并可憑此權(quán)票參與后續(xù)土地開發(fā)利用項(xiàng)目的收益分配，可獲得保底收益每平方米2000元，多出部分由村民跟村集體五五分成。

2022年3月24日， 諸暨市宅改辦向 諸暨市浬浦鎮(zhèn)五美村頒發(fā)了首張“集體權(quán)票”，簽約儀式上， 五美村股份經(jīng)濟(jì)合作社憑借“集體權(quán)票”分別取得了諸暨農(nóng)商銀行2000萬元、紹興銀行2000萬元的授信貸款額度。諸暨的“權(quán)票”機(jī)制很靈活，也很人性化，村民既可“ 以宅換錢”，也可“ 以宅換地”“ 以宅換房”。

置房屋首先置換貨幣，之后符合條件的村民可以有償審批宅基地，也可以選擇更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的共建房。

截至目前，宅基地權(quán)票制度已在 浬浦鎮(zhèn)五美村、 陳宅鎮(zhèn)石壁湖村、 次塢鎮(zhèn)溪埭村開展試點(diǎn)，預(yù)計(jì)可盤活低效宅基地及建設(shè)用地62.5畝，涉及農(nóng)戶314戶，已完成退出簽約228戶，頒發(fā)集體權(quán)票2張、保留權(quán)票53張，權(quán)票類產(chǎn)品抵押授信7500萬元，實(shí)際發(fā)放貸款188.5萬元。

近期，宅基地“三權(quán)三票”制度已 在諸暨的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城郊結(jié)合部街道、生態(tài)紅線控制型鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行第二輪試點(diǎn)探索，并在浬浦鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)探索全鎮(zhèn)域推廣。

亮點(diǎn)三：閑置農(nóng)房激活2.0版

紹興市以系統(tǒng)集成和數(shù)字化改革理念，進(jìn)一步深化‘閑置農(nóng)房激活’改革，步入‘閑置農(nóng)房激活’2.0版，打造宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐樣本。

系統(tǒng)集成理念：推動(dòng)從單純閑置農(nóng)房及閑置宅基地的激活到農(nóng)村山水林田湖和文化旅游等閑置資源的全面激活，從單一激活向整村激活、多村聯(lián)動(dòng)激活、整片整區(qū)域激活推進(jìn)。

數(shù)字化改革理念：以數(shù)字化改革為支撐的宅基地全生命周期管理。紹興對(duì)資源摸排、推介發(fā)布、流轉(zhuǎn)交易、金融支持等方面的服務(wù)進(jìn)行迭代升級(jí)，構(gòu)建“閑置農(nóng)房激活”全過程閉環(huán)服務(wù)體系。全市設(shè)立農(nóng)宅經(jīng)營(yíng)服務(wù)站 302 家，結(jié)合宅基地基礎(chǔ)信息調(diào)查，對(duì)閑置農(nóng)房和其他閑置資源進(jìn)行全面精準(zhǔn)摸排，建立閑置資源動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)。

農(nóng)村宅基地?cái)?shù)字化管理系統(tǒng)：紹興探索構(gòu)建宅基地?cái)?shù)據(jù)資源體系和應(yīng)用支撐體系，搭建農(nóng)村宅基地?cái)?shù)字化管理服務(wù)系統(tǒng)，將集成農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、公安等部門數(shù)據(jù)，以‘一宅一碼’為基礎(chǔ)，打造宅基地一件事辦理、一張圖管理、一體化決策等應(yīng)用場(chǎng)景。同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)宅基地相關(guān)業(yè)務(wù)“網(wǎng)上辦”“掌上辦”等功能，為宅基地管理和保障決策提供更加精細(xì)、有效、及時(shí)的信息支撐。

實(shí)例：紹興選擇了12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）開展全域激活試點(diǎn)，打造40個(gè)示范村，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，推動(dòng)全市閑置農(nóng)房及宅基地盤活利用，向一體激活農(nóng)村山水林田湖及文化旅游資源轉(zhuǎn)變。

“金秋家園·長(zhǎng)塘頭”閑置農(nóng)房激活項(xiàng)目由王化籍鄉(xiāng)賢宋如華計(jì)劃總投資5000萬元，流轉(zhuǎn)激活長(zhǎng)塘頭村、宋家店村和王化村共約8200平方米的閑置集體房屋，打造“金秋年華”農(nóng)旅養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體項(xiàng)目。

目前，項(xiàng)目一期已投入2000萬元，首批40個(gè)房間、72張床位的20幢養(yǎng)老養(yǎng)生精品民宿已陸續(xù)建成，公益老年食堂等配套設(shè)施也建成運(yùn)行，該項(xiàng)目每年為村民增加租金、就業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品等收入184萬元，全部建成后還將為村集體增收50萬元。

在全域激活閑置農(nóng)房的過程中，紹興還涌現(xiàn)出新昌縣東茗鄉(xiāng)“六看東茗”、上虞區(qū)嶺南鄉(xiāng)3村聯(lián)盟、嵊州市“一園三基地”等多村聯(lián)合的全域激活典型。

新昌縣澄潭街道梅渚村便通過聯(lián)動(dòng)激活村內(nèi)明清、民國(guó)時(shí)期建筑30多處、古街300多米，引入水幕電影、音樂噴泉、劇本殺、民謠酒吧、深夜食堂等文旅業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)整村激活，2021年吸引游客39.3萬人次，經(jīng)營(yíng)性收入提升到72.88萬元。

亮點(diǎn)四：強(qiáng)村公司

由村集體組建強(qiáng)村公司，鼓勵(lì)村集體統(tǒng)一收儲(chǔ)、推介、激活閑置資源。進(jìn)一步發(fā)揮村集體（主體）的主導(dǎo)作用，理順村集體、農(nóng)戶、投資者之間的關(guān)系，在維護(hù)投資者利益的同時(shí)，有效增加村集體和農(nóng)戶收入。切實(shí)履行起農(nóng)戶和投資者之間的“協(xié)調(diào)人”“服務(wù)者”角色，并收取一定的宅基地“有償使用費(fèi)”。鼓勵(lì)和支持農(nóng)戶在通過流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)獲取收益的同時(shí)，通過就業(yè)、勞務(wù)、訂單等多種方式取得更多收入。

實(shí)例：目前，紹興已組建強(qiáng)村公司約150家，已累計(jì)引進(jìn)“閑置農(nóng)房激活”項(xiàng)目6277個(gè)，引入社會(huì)資本109.44億元，激活閑置農(nóng)房21556幢、497.86萬平方米，同步激活山林4.03萬畝、田地1.15萬畝，分別為村集體、農(nóng)民年增收3.72億元、7.19億元。

來源：網(wǎng)絡(luò)

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