兩大評級機構稱中國房地產市場現企穩跡象，銷售有望下半年恢復

4月12日，國際評級機構之一的惠譽發布報告稱，中國房地產市場顯現企穩跡象。

惠譽在報告中稱，2023年以來，中國房地產市場已顯現企穩跡象。惠譽評級預計，受益于經濟的持續復蘇、政府的支持舉措以及去年同期的低基數，樓市溫和回暖勢頭將在第二季度得以延續。

惠譽預計，若復蘇勢頭持續，國有房企和少數未出險的民營房企將成為主要受益者，因為這些企業財務實力更為雄厚，能夠啟動新項目并為市場補充待售房源。

(資料圖)

但惠譽也提到，預計房地產銷售趨穩不會拉動出險房企顯著復蘇，特別是正在經歷債務重整的房企。由于“保交樓”仍是優先事項，許多此類房企將不得不調動其大部分資源確保爛尾項目在未來幾年順利竣工并完成交付。購房者對此類房企的信心下滑，且恢復尚需時日，這也可能提高其項目的營運資金要求。

惠譽表示，融資環境也將維持分化態勢，因為大多數受困房企的合同銷售額在中短期內趨穩的可能性較低。對國有房企及財力較強的民營房企而言，其流動性及融資狀況的持續改善也將繼續取決于新建商品住宅銷售更為普遍的回升。

惠譽在報告中稱，2022年第四季度以來，中央政府出臺了一系列支持措施，令優質房企的境內融資（特別是銀行借款）渠道顯著改善。這些未出險房企的境內外債券價格也大幅反彈。不過，民營房企的境內發債規模（尤其是未獲得政府增信支持的債券）仍有限，而國有房企和民營房企的外債發行依舊低迷。

惠譽的基準假設預測，繼2022年下降28%后，今年全國新建商品住宅銷售額將下滑0%-5%，房價將大致持穩。若近期高線城市樓市持續回暖并形成趨勢，進而提振民營房企的銷售表現及現金流生成，則惠譽或調升此前的基準情形預期。

2023年以來，房地產市場部分指標已有所改善，部分原因在于此前的低基數效應。根據中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）發布的數據，2023年第一季度中國百強房企的銷售額同比增長3.1%，其中3月同比增速為29.2%，表現尤為強勁。國家統計局的數據顯示，繼2022年下滑28%后，今年前兩個月新建商品住宅銷售額同比增長3.5%。惠譽認為，2023年第二季度數據表現將繼續自去年同期的低基數小幅改善。

惠譽稱，樓市銷售日漸回暖或有望在2023年穩定房價。國家統計局基于70個大中城市的住宅銷售價格指數顯示，今年2月房價自2021年8月以來首次環比上漲。值得注意的是，新建商品住宅銷售價格在一線至三線城市均有所上漲，而二手房房價在一線和二線城市也實現微升，這可能預示著房價有希望呈現更為普遍的復蘇勢頭。

除了惠譽之外，另一國際評級機構標普在近期的報告中認為，中國開發商銷售狀況有望在2023年下半年恢復。

標普在報告中稱，中國開發商的銷售狀況有望在2023年下半年恢復。然而，由于住房交付仍需時日，所以開發商的盈利水平和杠桿率或將在2024年之后才能受益于銷售的改善。

標普全球評級分析師劉卓謙稱，2022年的存貨減值計提打擊了中國地產行業的盈利，而2023年可能會進一步計提減值。出險開發商目前面臨著債務重組、退市甚至清算等諸多障礙。同時，合同負債減少將使開發商很難在2023年提高收入。2022年銷售表現疲軟已經導致開發商截至2022年12月底的合同負債下降了10%。開發商犧牲利潤率以加快現金回流。2022年的EBITDA利潤率從2021年的19%平均下降了5個百分點。

標普表示，雖然投資級開發商顯現出強于同行的韌性，但杠桿率仍有所上升。主要由于債務規模增加13%，其債務對EBITDA比率已從2021年的2.8倍-6.4倍增加到2022年的2.9倍-8.5倍。

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