新動(dòng)態(tài)：首輪土拍熱度回升，分散出讓緩解房企資金壓力

北京“史上最熱”地塊產(chǎn)生、成都半數(shù)地塊觸頂成交、南京土拍開(kāi)門紅、蘇州首輪供地回暖、杭州首輪供地火熱收官……近期，土地市場(chǎng)的熱度有所回升。

截至3月23日，有5個(gè)城市啟動(dòng)了2023年首輪土拍，值得注意的是，與前兩年“集中”供應(yīng)相比，目前“集中掛牌、分散出讓”的供地節(jié)奏成為主旋律。

比如，廣州首輪供應(yīng)的8宗地塊將分5次競(jìng)拍；成都擬在4月底前陸續(xù)出讓35宗宅地，其中7宗分別于3月22日和3月28日拍賣；北京擬在2月16日至5月16日期間出讓23宗地。

【資料圖】

成交情況亦有明顯分化，優(yōu)質(zhì)地塊火熱成交背后，是房企對(duì)土地的判斷愈發(fā)審慎。

“酒好能引八方客”，那些地理位置優(yōu)越、利潤(rùn)空間充沛的土地成為“兵家必爭(zhēng)之地”，反之，則往往以底價(jià)成交謝幕。

3月23日，北京出讓2宗地塊，1宗優(yōu)質(zhì)地塊在開(kāi)拍之前已經(jīng)觸及地價(jià)上限，吸引了42家房企搖號(hào)，另一宗地則因只有一家企業(yè)報(bào)名，底價(jià)成交；同日，廣州2宗地塊均以底價(jià)成交平淡收?qǐng)觥?/p>

對(duì)于接下來(lái)一段時(shí)間土地市場(chǎng)的走勢(shì)，受訪分析人士均認(rèn)為，取決于商品房銷售市場(chǎng)能否持續(xù)保持回暖的態(tài)勢(shì)。

一家擅長(zhǎng)改善型住宅的全國(guó)性規(guī)模房企內(nèi)部人士向記者透露，3月份商品房銷售較2月有所回調(diào)，樓市回暖勢(shì)頭還不穩(wěn)固，土地市場(chǎng)的全盤復(fù)蘇時(shí)間仍未可知。

土拍復(fù)蘇之勢(shì)

3月23日下午，42家房企及聯(lián)合體代表在北京市政服務(wù)大廳5層土拍廳落座，只為了1宗土地的搖號(hào)歸屬，僅1次搖號(hào)，“一輪定勝負(fù)”。

這宗土地是北京昌平區(qū)朱辛莊地塊，刷新了北京土拍市場(chǎng)的熱度。

在線上報(bào)名階段，朱辛莊地塊即以30輪報(bào)價(jià)觸及地價(jià)上限12.995億元，42家房企及聯(lián)合體共同參與了線下的搖號(hào)，也是北京土地市場(chǎng)有史以來(lái)競(jìng)拍企業(yè)最多的地塊，比排名第二的地塊企業(yè)參與數(shù)多了一倍多。

最終，該地塊由首次進(jìn)京的外來(lái)房企上海大華成功競(jìng)得，成交價(jià)12.995億元，成交樓面價(jià)35475元/平方米，溢價(jià)率15%。

本次供應(yīng)的昌平區(qū)兩宗地均隸屬于北京2023年“第一批擬供應(yīng)商品住宅用地項(xiàng)目清單”里的地塊，其余還有21宗地將在5月16日之前完成競(jìng)拍。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目清單的調(diào)整完善，旨在讓市場(chǎng)主體掌握的信息更為全面、精準(zhǔn)，便于提前開(kāi)展投資決策。北京土地市場(chǎng)將采取“多頻少量”的方式，推進(jìn)清單內(nèi)的項(xiàng)目及時(shí)發(fā)布預(yù)申請(qǐng)公告或正式公告，以常態(tài)化的方式保持供地節(jié)奏均衡、合理、有序。

這種“集中掛牌、分散出讓”的供應(yīng)方式，愈發(fā)明顯。

今日，廣州也完成了2宗宅地的出讓。此前的2月21日，廣州首批集中供地共掛牌8宗涉宅用地，并分別于3月23日、4月3日、4月13日、4月20日、4月21日五天競(jìng)拍。

成都同理。3月22日，成都4宗涉宅用地成交，其中2宗地觸頂成交，2宗地底價(jià)成交，總成交金額為35.64億元。另有31宗土地將于4月底前陸續(xù)出讓。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，土拍規(guī)則的優(yōu)化，將有利于減輕房企集中拿地的資金壓力，同時(shí)也有利于促進(jìn)地塊的成交。

“少量多次的供應(yīng)節(jié)奏，有望緩解房企拿地的資金壓力，使得地方政府供地節(jié)奏更加靈活，從而促進(jìn)土地市場(chǎng)回歸平穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)而有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。” 華泰證券亦指出。

靈活供地的節(jié)奏之下，首輪土拍熱度有所回升。

3月17日，南京2023年首輪土拍共出讓11宗地塊，涉及2宗拆遷安置用地，9宗商住用地。最終，4宗觸頂成交、4宗底價(jià)成交，成交總金額約為176.69億元，平均溢價(jià)率為7.98%，該溢價(jià)率僅次于其2021年首批集中供地的數(shù)據(jù)。

蘇州于2月23日舉行的2023年首輪土拍中，11宗地塊有 5宗溢價(jià)成交，3宗觸及地價(jià)上限，土地成交總價(jià)140億元，平均溢價(jià)率7.46%。

杭州于2月21日舉行的2023年首批土拍中，13宗地有8宗觸頂進(jìn)入搖號(hào)階段，平均溢價(jià)率9.3%。甚至罕見(jiàn)地再現(xiàn)了60家房企爭(zhēng)奪1宗地的熱鬧景象，搖號(hào)企業(yè)數(shù)量創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量的新高，該宗地塊還未開(kāi)拍就已經(jīng)報(bào)價(jià)封頂。

從業(yè)人士表示，兔年春節(jié)以來(lái)，多城房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，重點(diǎn)城市新房與二手房成交持續(xù)好轉(zhuǎn)，成交端的回暖也給到了土地市場(chǎng)正面影響。

全面企穩(wěn)仍有挑戰(zhàn)

值得注意的是，土地市場(chǎng)并沒(méi)有普遍回暖，熱門地塊的競(jìng)爭(zhēng)與較差地塊的遇冷同時(shí)在上演。

與前述北京“史上最熱”地塊同一天成交的昌平新城東區(qū)地塊，因僅有首開(kāi)1家房企報(bào)名，最終由首開(kāi)以底價(jià)27億元摘得。

朱辛莊地塊之所以激烈競(jìng)爭(zhēng)，因其符合“優(yōu)質(zhì)地塊”的特性。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛認(rèn)為，朱辛莊地塊規(guī)模小、利潤(rùn)高、資金少、流速快、難度低。該宗地臨近朱辛莊地鐵站和交通主干道，區(qū)位臨近昌平產(chǎn)業(yè)園；地塊總價(jià)較低、無(wú)現(xiàn)房面積，開(kāi)發(fā)商資金壓力相對(duì)較小，且折算后的房源量小，流速高；區(qū)域平均去化周期較短，競(jìng)價(jià)程序簡(jiǎn)單，達(dá)上限后直接搖號(hào)確認(rèn)。“這為許多希望躋身北京的房企提供了一個(gè)低門檻的機(jī)會(huì)。”

從價(jià)格來(lái)看，朱辛莊地塊成交樓面價(jià)約為3.55萬(wàn)元/平方米，商品房的銷售指導(dǎo)價(jià)是6.2萬(wàn)元，利潤(rùn)空間較充足。臨近區(qū)域中，有二手房小區(qū)掛牌價(jià)在7萬(wàn)元左右，該地塊具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

3月23日，廣州2宗地塊之所以相對(duì)平淡，也是由于地塊本身的條件限制。

“廣州天河智慧城地塊雖然地理位置比較優(yōu)越，但由于地塊出讓條件較為嚴(yán)苛，除了需配建7.5萬(wàn)平方米政策性住房外，還需配建高達(dá)29%的商業(yè)比例。” 中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)指出，另外增城寧西街地塊周邊配套相對(duì)匱乏，也是導(dǎo)致此次競(jìng)拍熱度不高的原因。

對(duì)比之下可以發(fā)現(xiàn)，那些地理位置適宜、去化速度有保證、利潤(rùn)空間相對(duì)充足的地塊，才能夠受到房企的青睞。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，在以銷定投、量入為出的前提下，房企將會(huì)更加注重精準(zhǔn)投資。

龍頭房企的表態(tài)也不外乎如此。一家在2022年仍保持業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)的頭部房企表示，2023年在土地市場(chǎng)的投資策略將會(huì)堅(jiān)持“以銷定支”，嚴(yán)守投資刻度，聚焦于高能級(jí)城市，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。

明源研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)回暖需要三階段：信用復(fù)蘇——銷售復(fù)蘇——投資復(fù)蘇。整體向好和實(shí)質(zhì)性的回暖之間仍有一定距離。在沒(méi)有確定的行業(yè)環(huán)境、政策利好，以及經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)上行周期需求時(shí)，當(dāng)前的小陽(yáng)春都只是反彈，而不是反轉(zhuǎn)。

作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的下游端，土地市場(chǎng)的整體復(fù)蘇與銷售正相關(guān)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“未來(lái)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的走勢(shì)，一方面取決于地方政府在土地供應(yīng)的時(shí)候，能否推出優(yōu)質(zhì)地塊和較好的開(kāi)發(fā)條件；另一方面，取決于商品房銷售市場(chǎng)能否持續(xù)保持回暖的態(tài)勢(shì)，并提振開(kāi)發(fā)商信心。總體上來(lái)看，今年仍舊是休養(yǎng)生息和緩慢恢復(fù)信心的一年。”（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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