訊息：廣州供地首場(chǎng)收金63.4億元 底價(jià)成交里的后續(xù)期待

觀點(diǎn)網(wǎng)3月23日，廣州開始2023年首批集中供地，此次共掛牌8宗涉宅地，具體為番禺3宗、荔灣2宗、增城2宗、天河1宗，總出讓面積47萬(wàn)㎡，總計(jì)容面積156.6萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)269.6億元。

與廣州此前七次出讓不同的是，本輪供地采取了“集中掛牌、分散出讓”的模式，8宗地塊將在1個(gè)月內(nèi)進(jìn)行公開拍賣。

據(jù)了解，3月23日首場(chǎng)只有2宗地出讓，另外4月3日出讓1宗，4月13日與4月20日分別出讓2宗，最后1宗將在4月21日出讓。

(資料圖片僅供參考)

從首場(chǎng)結(jié)果來(lái)看，并沒有達(dá)到預(yù)期的熱度，2宗地均為城投公司底價(jià)摘得。

其中，天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊被廣州城投以44.4億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)15935元/㎡；增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號(hào)地塊被增城城投以19億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)4308元/㎡。

具體來(lái)看，天河智慧城地塊位于天河智慧城核心區(qū)，華觀路以南，大觀路以西，距離地鐵21號(hào)線天河智慧城站較近，附近有萬(wàn)科廣場(chǎng)、華南師范大學(xué)附屬外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，商業(yè)、教育等配套資源，亦接近保利天匯。地塊出讓面積5.58萬(wàn)㎡，容積率4.99，建筑面積27.86萬(wàn)㎡。

只是該宗地須配建計(jì)容建筑面積不小于7.5萬(wàn)㎡的政策性住房(人才公寓)和用地范圍內(nèi)的幼兒園，整體上商業(yè)占比也高達(dá)29%。在扣減政策性住房之后，該地塊最終折合樓面地價(jià)約為21805元/㎡。

另外一宗增城沙寧路東側(cè)地塊出讓面積16.31萬(wàn)㎡，規(guī)劃為商住，容積率2.7，建筑面積44.1萬(wàn)㎡，綠化率30%，建筑密度30%，建筑限高120米，成交樓面價(jià)4308.05元/㎡。

調(diào)查顯示，該宗地周邊以廠房和山林為主，附近三公里內(nèi)無(wú)住宅項(xiàng)目，五公里范圍內(nèi)才有荔富廣場(chǎng)、時(shí)代廊橋、保利i立方等項(xiàng)目，在售項(xiàng)目一手均價(jià)在1.7-1.9萬(wàn)元/㎡；商業(yè)、學(xué)校及醫(yī)院等配套均檔次不高。

另外，地塊周邊有花莞高速、廣惠高速等，但沒有地鐵；競(jìng)得人還需配建6.3萬(wàn)㎡政府性物業(yè)、36班小學(xué)、18班幼兒園。總的來(lái)看，該地塊有不少短板，但價(jià)格較低，買地款可分兩期支付。

雖然此次廣州首場(chǎng)土拍平平無(wú)奇，但考慮到后續(xù)的地塊整體素質(zhì)不差，最終的結(jié)果或許值得期待。

例如，荔灣的花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊和橋梓大街南側(cè)AF010645地塊，前者位于花地河畔，后者位于芳村大道中以西，由于地處老城區(qū)，兩宗地塊素質(zhì)都不錯(cuò)，周邊相關(guān)配套也較為成熟。前者樓面起價(jià)28000.07元/㎡，總起價(jià)16.79億元；后者樓面起價(jià)22000元/㎡，總起價(jià)21.59億元。

番禺的3宗地塊同樣值得一提，漢溪大道北側(cè)兩宗地塊，緊鄰地鐵漢溪長(zhǎng)隆站，距離較近的還有地鐵18號(hào)線南村萬(wàn)博站，可以直達(dá)冼村。其中，漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊起價(jià)73.17億元，漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊起價(jià)71.95億元。

此前廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)消息稱，廣州首批出讓的地塊中，不少都已有意向房企參與，甚至個(gè)別地塊或?qū)⑽當(dāng)?shù)家房企同臺(tái)競(jìng)技，國(guó)央企依然是最積極的，但也有不少民企身影。

而且土拍規(guī)則的變化也考慮了過去幾年大環(huán)境對(duì)房企的影響，本次采用的“集中掛牌，分批出讓”模式，就旨在幫助政府部門根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整，以穩(wěn)定土地端供應(yīng)。同時(shí)，也讓房企有更多時(shí)間和精力慢慢考察，優(yōu)中選優(yōu)，最終選擇滿意的地塊。

另外，政策層面上，一系列穩(wěn)市政策相繼出臺(tái)，如“金融16條”加速落地，信貸、債券、股權(quán)“三箭”齊發(fā)，民營(yíng)房企融資“開閘”等；地方層面上，今年以來(lái)，全國(guó)多城房地產(chǎn)政策分類放松，如放松限購(gòu)、放松限售、減免交易稅費(fèi)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，都助力了市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)。

2023年以來(lái)各個(gè)主要城市的集中供地結(jié)果顯示，部分核心城市的土拍熱度也都有所回溫，蘇州、杭州、南京、成都首批出讓地塊全部拍出，并且多宗地塊取得了高溢價(jià)，甚至觸頂成交。

以杭州和南京為例，杭州2023年首批供地中，共出讓13宗地塊，其中8宗觸頂、2宗溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，總收金182.23億元。其中最熱門的地塊--蕭山市北地塊，參與搖號(hào)企業(yè)多達(dá)60家，創(chuàng)下杭州歷史以來(lái)單一地塊參拍房企數(shù)量的新高。

南京首批集中供地最終11宗地塊全部完成出讓，除了4宗地塊底價(jià)成交，余下7宗地塊均為溢價(jià)成交，其中4宗地塊觸頂搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率8.01%。

對(duì)于上述情況，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未全面恢復(fù)，不同城市之間土地市場(chǎng)冷熱不均，城市內(nèi)部不同地塊熱度差異明顯，但優(yōu)質(zhì)地塊仍然受到市場(chǎng)關(guān)注。今年，差異化和市場(chǎng)冷熱分流還將延續(xù)。

作為一線城市的廣州，能否一改去年供地的頹勢(shì)成為接下來(lái)的看點(diǎn)之一。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日公布的商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，2月份，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。同時(shí)，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)的監(jiān)測(cè)，廣州黃埔、增城兩區(qū)自2022年11月以來(lái)就推出多項(xiàng)促銷手段提高住房成交，另外還有總部企業(yè)在南沙的員工可以辦人才卡購(gòu)房等刺激購(gòu)房措施。鑒于以上觀察，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)期2023年中心城區(qū)一二手房成交相對(duì)活躍，外郊城區(qū)回暖復(fù)蘇進(jìn)展較慢，還需要更多優(yōu)惠舉措刺激。

不過，觀點(diǎn)指數(shù)的研究報(bào)告還提到，2022年廣州集中供地在讓利房企的傾向下，地市仍然未能升溫，出讓金同比跌超三成。雖然2023年首場(chǎng)土拍除了在出讓方式上進(jìn)行改善之外，還延續(xù)了講求“少而精”策略，但最終的出讓結(jié)果還尚未可知。

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