天天關注：商業地產進入新發展階段，不動產私募資金推動行業向小開發、大資管轉型

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21世紀經濟報道記者李莎 北京報道“當前，商業地產市場整體的下行趨勢沒有得到根本性扭轉，商業地產市場從增量進入存量時代，短期巨量的供應和存量去化依舊是市場需要面對的考驗?！痹谌涨芭e行的中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會上，全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示。

劉凱指出，商業地產進入新發展階段，純粹依靠銷售、收租的傳統盈利模式已經不符合行業發展要求，寫字樓、產業園等資產的管理、運營、買賣、租賃和金融化等成為行業關注的焦點。

2023年，在商業地產高質量發展要求下，市場各參與方需要以寬廣的視角審視當下的商業地產行業，包括寫字樓和產業園市場發展。

一方面，在綠色發展和科技賦能下，加強運營管理標準化和精細化程度，打造軟硬兼備的產品力，成為新階段商業辦公行業發展的核心競爭力。另一方面，傳統商業辦公已經由最初單純地為租戶提供辦公場所，逐步轉變成為客戶提供全方位的商務解決方案，綠色生態、數字化、人性化以及多樣化的融合，將為商業辦公行業高質量發展帶來迭代與進化。

劉凱認為，包括寫字樓、產業園在內，2023年商業地產行業有以下幾個方面變化值得關注：從開發思維轉向運營思維，從綠色建筑轉向綠色低碳，從樓宇經濟轉向數字經濟，從靈活辦公轉向傳統辦公，從智慧辦公轉向健康安全。

高和資本投資管理部執行董事馮魏表示，對資產進行長期運營打理，追求是長期穩定的租金收入、資產增值和以租定價等等，這是商業地產發展的新秩序。要適應新的行業秩序，就需要有新的金融工具，這個金融工具就是不動產私募基金和公募REITs。

馮魏認為，不動產私募基金和REITs給地產打開了一扇窗?，F在地產紓困政策主要聚焦債權，而不動產私募基金給市場帶來了增量的權益型基金，還可以推動行業向小開發、大資管轉型。重資產端的資產一定要從開發商到房地產私募基金，只有這種資金才適合這類資產。發展金融工具、CMBS、類REITs等，是商業地產未來趨勢。

戴德梁行中國資本市場總經理劉兵表示，公募REITs從2021年正式發起，對中國房地產大宗交易市場發展推動很大。

劉兵認為，最新的公募REITs發行打新的比例是100-200倍。去年中國物流、工業研發、公寓項目相對比較活躍，就是因為找到了退出渠道。目前寫字樓產業園面臨最大的問題是商業辦公的基礎設計待補齊，尚未列入可以發公募REITs的類型。

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