【新要聞】房企年報現場｜并購坑太多，越秀地產有錢也不亂花

21世紀經濟報道記者吳抒穎 香港報道

越秀地產再次成為搶跑年報季的主流房企。沒有讓資本市場失望，越秀地產這份年報的確成色不錯，也為承壓的房地產行業帶來一點希望。

(資料圖片)

2023年3月15日盤后，越秀地產發布2022年年報。年報顯示，2022年全年，越秀地產實現營業收入約為724.2億元，同比上升26.2%；歸母凈利潤為39.5億元，同比上升10.2%。核心凈利潤約為42.4億元，同比上升2.1%。

在龍頭房企也不免受市場波動影響業績掉頭向下的當前，越秀地產仍然錄得雙位數的營收和利潤增長，實屬不易。

這得益于過去兩年越秀地產在小周期中的逆勢擴張。

2022年，越秀地產運用多種拿地模式，在廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶及成都共12個城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米。其中，約53%通過多元化模式獲取，TOD、“城市運營”、國企合作和產業勾地增儲模式分別占新增土儲的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

越秀地產背靠越秀集團與廣州地鐵兩家國企，因此，TOD模式是被之視作為重點的土地拓展模式。

在業績會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在回答21世紀經濟報道記者的提問時表示，進軍TOD要感謝地鐵股東的幫助和支持。雖然TOD項目施工難度大，但目前已經交付的部分印證了我們的產品得到客戶的認可。“TOD是我們重點發展的領域，除了在廣州以外，今年也新進了杭州，還有更多的合作項目在洽談中，但核心還是要看財務指標，因為這是一個投資行為。”

國資背景的加持下，越秀地產在財務方面具備優于同行的能力，這體現在融資成本以及負債水平上。

截至2022年年底，越秀地產現金及現金等價物及監控戶存款總額約為351.2億元，剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍。

不差錢加之有沖勁，越秀地產在當前的市場環境下，的確亮眼。也因為它在規模上有擴張需求，也被市場認為是“白衣騎士”的有力競爭者。

但越秀地產管理層表現出了超乎的克制和冷靜。

林昭遠說，并購是越秀地產獲取土地項目的方式之一，但難度特別大、坑特別多。“如果這個項目好賣，馬上能夠賣掉現金回流，它為什么愿意賣？所以給你的東西可能是個坑，要不就留點骨頭給你。”

盡管如此，林昭遠對并購仍然持開放態度。“我們沒有放棄并購的機會。我們團隊每周接到的并購要約真的挺多，但我們會進一步篩選，如果有機會，我們就利用并購迅速擴大規模。”

對于市場今年的走勢，林昭遠也給出了積極的預期。

林昭遠說，房地產作為支柱產業，在整個GDP中占比較大，今年國家已經明確GDP增速是5%，所以房地產相信在穩經濟中的作用是關鍵的。

林昭遠分析稱，從政策段來看，是堅持“房住不炒”的戰略，政策會比較溫和，房地產行業今年應該會穩中向好，但這存在一個結構性的問題，熱點城市好的地方還是一帆風順，也有一些城市確實賣不出去。“所以是結構性機會，分化會加劇，我們的供貨節奏也是搶節點，好賣的項目抓緊推、抓緊去化去淘好項目。”

判斷到市場有機會，越秀地產也并沒有激進。作為去年少數實現銷售額正增長的房企，越秀地產今年的目標保守中透露著進取。

據越秀地產管理層在業績會上，2023年，越秀地產合同銷售目標定為1320億元，較2022年的1250億同比增長約6%。

林昭遠在業績會上表示，去年8.6%的增長真的來之不易。談及今年的目標，林昭遠說，“2022年完成了任務，2023年確實有點糾結應該鋪多少貨。從目前看，感覺動力又來了，市場稍微有點回暖刺激了我們的工作熱情，所以今年按照6個點，希望最后的回報能夠更高。”

越秀地產目前在手的貨值是2400億元左右，按照現在的目標，僅需要去化不到60%就能夠完成，對之是能夠相對輕松翻越的山峰。

業績會上，越秀地產管理層指出，今年的投資規模將在400億元左右；根據中指院發布數據，去年越秀地產的權益拿地金額為346億元。這意味著，越秀地產仍將保持較高投資強度。“當然最終還是要以銷定產。”林昭遠強調。

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