天天日報丨物企臨陣換守門員 ? 封面文章

文/樂居財經 徐酒眠 鄧鑫妮

又是一年三月，又是一度上市公司“大考”集中“交卷”時。

(資料圖)

但比起往年的熱鬧，今年上市物企更加安靜了。沒有了一家接一家的業績盈喜預告接力，大部分物企對業績披露的具體日期也還都三緘其口。反而是發生在去年財報季里“掐點”更換核數師風潮，似乎又有了再起波瀾的預兆。

3月7日晚間，佳源服務（01153.HK）刊發更換核數師公告。

據悉，羅兵咸永道會計師事務所(簡稱“羅兵咸永道”）已辭任公司核數師，同時，其董事會已任命開元信德會計師事務所有限公司（簡稱“開元信德”）填補臨空缺。辭退和新聘兩份文書，皆自2023年3月6日起生效。

2022年報狙擊戰已經打響，佳源服務在此關口更換“守門員”，各種緣由耐人尋味。

退辭羅兵咸永道，佳源服務給出了兩方面原因：其一是考慮到節約成本，其二是迫切需要完成2022年度業績審核工作。

且不論聘請羅兵咸永道與開元信德各自開出的薪酬相差多少，但在如此“迫切”的情況下，臨時更換新的核數師，是否真的有利于加快審核工作？這一點，或多或少缺乏說服力。

事實上，自去年以來，已有多家物企宣布更換核數師。而原因也大同小異，有的因勞務費用未達成共識而更換，有的因為會計師不認同公司的賬目處理等問題。

盡管物企更換核數師已經屢見不鮮，但佳源服務發布相關公告后，還是在股價上引起了連鎖反應。

截至3月8日收盤，佳源服務股價跌幅越5.32%，報0.445港元/股，市盈率(TTM)約2.13倍，總市值約2.72億港元。

15家物企上演“分手”

上市公司公告年報業績，一般需要核數師簽字，確定沒問題方可發布；而若是有問題，輕則延期，重則換人。

而除了佳源服務之外，2022年財報來臨之前，還有數家物企也宣布更換核數師。

今年1月16日、17日，恒大物業、世茂服務先后發布了相關公告。

有意思的是，恒大物業辭任的核數師與佳源服務是同一個，世茂服務新聘對象則與佳源服務是同一個。

辭任羅兵咸永道，恒大物業委任了上會栢誠會計師事務所（簡稱“上會栢誠”）填補臨時空缺；世茂服務辭去大華馬施云會計師事務所，轉而委任開元信德。

時間再往前推回，臨近2022年末的關口，11月28日、12月2日，前后相隔4天，雅生活服務與遠洋服務宣布更換核數師。

而這二者的核數師原聘對象，也是羅兵咸永道；但新的合作方，一個選擇了致同（香港）會計事務所，另一個選擇了上會栢誠會計師事務所。

時間線進一步拉長，自2021年11月鑫苑服務宣布將核數師從安永更換為大華馬施云以來，目前已有15家上市物企相繼更換核數師。而2021年度業績刊發前后，是上市物企更換核數師的高峰。

其中，羅兵咸永道與9家上市物企“分手”，位列“四大審計”之中的德勤、安永也是被辭退的對象。對于新聘核數師，普華永道、德勤、畢馬威、安永四家國際會計師事務，已不再上市物企的選擇之中。

新的“上位者”，除了上述提及的開元信德之外，中匯安達會計事務所也是較為熱門的選手之一。

四大會計事務所撤退

“四大會計事務所接二連三退出了物企財報的審核。”這個話題，早已經開始。

房企流動性減弱引發了一系列危機，物企財報也被打上補丁，御用核數師與企業之間由此產生裂痕，再進一步便是核數師辭任，企業另尋新人。

值得一提的是，樂居財經統計的數據中，被換下場的大多是四大會計事務所，而頂替上來的則是聲望相對較小的事務所。

樂居財經統計的15家更換核數師的物企中，有13家從原來的“羅兵咸永道、德勤、畢馬威、安永”四大會計事務所跳出來，換成了其他。

第一家上市物企彩生活，德勤曾是它的御用核數師，2014年上市時，這家會計事務所就已經出現在財報中。雙方合作多年，卻也在2022年7月走到岔路口。

彩生活表示，公司計劃將其核數師委任與其控股股東花樣年保持一致，以便其可盡快完成2021年審核。

目前彩生活處在停牌階段，2021年的財報不曾露面，不過核數師的委任還是和花樣年一致，委任尤尼泰·栢淳（香港）為新核數師。

事實上，彩生活的核數師更替正是物企換人的縮影，或是為了加快財報審核，或是為了和關聯房企保持一致。

奧園健康和中國奧園也在此之前更換了核數師，奧園健康由德勤換成中匯安達，中國奧園則從德勤變更為信永中和。

不過，要說與物企“談崩”次數最多的，還是羅兵咸永道。2022年期間，有包括遠洋服務、雅生活、德信服務在內的7家物企與羅兵咸永道分道揚鑣，2023年開年，恒大物業也做出了替換決定。

這出持久的“分手”大戲，雙方各有心思，沒談攏就散了。不過這場戲還未收場，目前財報季來臨，已經有佳源服務率先換了核數師，隨著截止日期逼近，下一家又會是誰？

捅破了物企的秘密

如果細究物企與核數師的分手原因，擺在最顯眼位置的就是“費用”二字。

“臨時增加的匿名指控等審核工作，額外收取審核費用。”

“雙方未能就截至2022年12月31日止財政年度之審計工作的審計費用達成共識。”

類似的話術還有很多，難道真是因為價錢沒談攏就鬧掰了？

克而瑞物管研究總監湯曉晨曾經表示，“2022年以來，港股多家物業企業發生了會計師事務所的變更。原因主要有兩個：一方面有合同期滿或費用未達成一致正常更換；另一方面可能是雙方對公司相關數據未達成一致。

費用確實是其中一項原因。樂居財經《物業K線》統計了更換核數師物企的核數服務費用，最高的達到了1468萬，最低的也接近百萬元，大部分收費在200萬元-500萬元。

這確實是一項不小的開支，而且費用還在逐年上漲。最高的雅生活服務，其審計服務費從2020年的645.5萬元增加至2021年的1468萬元，漲幅127%，期間世茂服務的漲幅也達到了190%。

除此之外還有一個不可忽視的原因，雙方就相關數據未達成一致。說直白一點，或許就是核數師發現了物企“隱瞞”的財務問題。

德勤還在為奧園健康工作時，曾收到一封匿名舉報信，內容直指奧園健康財務失實。隨后，奧園健康在公告中表示指控內容并非事實，不過德勤還是卸任了核數師。

此外，核數師也在財報審核中發現了德信服務的一筆質押。德信服務的全資附屬公司上海栩全為第三方公司杭州瑞揚向平安銀行借入的4.96億元提供擔保，與此同時，上海栩全需為這筆擔保向平安銀行提供總價值5.045億元的存款證作為質押。

被發現后，這筆質押被緊急叫停。然而沒幾天，羅兵咸永道就辭任了德信服務的核數師。

在過去幾年時間里，很少有如此集中的更換核數師，如今換人頻繁，一方面有上市物企增加的客觀原因，另一方核數師變更也從側面反映了房地產市場的波動。

關鍵詞：