旭輝中駿計劃出售上海虹橋項目，昔日“房企一條街”占比下降三成

在中國，沒有哪個地方像上海虹橋一樣，對房企們有如此強大的吸引力。

2017年虹橋商務區管委會曾披露過一份數據，在已入駐商務核心區的1000多家企業中，有將近100家國內排名靠前的地產開發企業總部和上市公司區域總部。

這是地產行業輝煌的印證。

【資料圖】

大批房企開始向一線城市進發，去淘金、去上市、去擴大規模。對未來充滿信心的他們已經不滿足于租賃，而是開始建造自己的寫字樓和商業大廈。

現在，這些房企正像潮水般退去。

近期有消息稱，旭輝、中駿正在對外出售位于上海虹橋的寫字樓，旭輝內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》確認了該消息。

近幾年，不斷有企業開啟戰略收縮，賣掉上海的寫字樓或者總部，更有甚者，直接從上海撤退，返回其發源地。

就像《上海灘》中許文強的感慨，在上海就是這樣，你可以一夜之間什么都有，但一夜之間也可以什么都沒有。

自古只見新人笑，不見舊人哭，在風云際會的上海灘，虹橋可以是房企夢想之地，也能夠成為別人的。新的企業正在來到，新的歷史也正在書寫。

賣掉辦公樓，“但不會撤離”

上海虹橋之于房企，相當于耶路撒冷之于西方。

所以當房企們陷入困境，這里的資產是他們最快回血的希望。

2022年11月22日，富力將旗下的上海虹橋富力中心T3整棟寫字樓出售給了晶科能源辦公業態，貨值為7.07億。

不止在虹橋，位于陸家嘴的上海佳兆業金融中心也在去年被擺上貨架，對外標價30億。

《鳳凰WEEKLY地產》了解到，旭輝集團正以逾14億元的價格整棟出售上海恒基旭輝中心兩棟辦公樓。兩棟擬出售物業位于上海虹橋商務區，報價分別為5.5億元及8.8億元。

旭輝內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“如果賣出去，我們就整體搬到隔壁樓，其實也就1分鐘的路程，也是我們自己的樓，也在對外出售?！?/p>

該人士稱，賣項目目的是為了補充流動資金，“我們2000年就在上海注冊了，不會撤離的?！?/p>

根據上海虹橋商務區招商平臺信息顯示，目前恒基旭輝中心可租面積1300平方米，租金為4.8元/平方米/天。

去年還位列“五朵金花”的優質房企的旭輝，其實日子并不好過。

華泰地產統計的2023年前兩個月房企銷售排名中，旭輝實現了128億的銷售額，同比下滑了23.4%，位列第19位。

而在融資端，旭輝計劃的“23旭輝MTN001”中票遲遲沒有發出，引發了市場諸多猜測。

這筆中票發行規模不超過20億元，期限為3年期，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，詢價區間為2.80%—4.30%；債券募集資金用途為項目建設、償還境內有息債務。

1月10日，旭輝取得中債增擔保函，此時旭輝集團和主承銷商調整詢價信息，將發行時間改為1月18日，發行規模調整為不超過15億。但1個多月過去了，這筆中票還未發出。

對此，香頌資本執行董事沈萌向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“地產行業供給端不斷釋放政策，但消費端回暖有限，那么供給端融資的風險就會增加，畢竟利息再低也是要和本金一起還的，如果地產銷售不順利，投資者就不會積極參與?！?/p>

他認為，目前房企的市場化融資仍面臨較大壓力。

早在去年，旭輝就計劃出售永升服務23.21%股份，籌集資金約在20億港幣。

有消息人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“旭輝之前已經跟華潤等企業談過，現在已經進入了第二輪，這件事是林中親自在談，現在還在篩選買家?！?/p>

由此可見，旭輝在短時間內通過出售資產渡過難關也是無奈之舉。

據另一位接近旭輝的知情人士透露，林中去年底赴香港商談海外債債務重組，已于近日返回內地，準備開始在北上廣深幾個主要城市做項目路演。

2月8日，東方資產宣布與旭輝集團簽署戰略合作協議，將幫助旭輝進行資產處置、資產盤活、項目并購重組，并提供金融支持。

很多人認為，這是旭輝在暗夜中的一絲火光。

除了旭輝，另一家TOP30房企中駿集團也傳出計劃出售上海中駿廣場二期的3棟物業的消息，總報價約25億元，出售單價約5萬元/平方米。

今年1月18日，中駿成為2023年首批獲得中債信用增進投資股份有限公司支持、成功發債的民營房企之一。但根據穆迪的預計，2023年中駿的合同銷售額將同比下降約10%至約530億元人民幣。而2022年中駿的合同銷售額同比下降44%至590億元人民幣，疲軟的合同銷售額將對公司的經營現金流和流動性造成壓力。

此外，2023年和2024年上半年，中駿集團控股將有大量債務到期，包括10億美元離岸債券、5.4億元人民幣在岸債券以及若干離岸銀行貸款。

曾經的地產一條街，“挺凄涼的”

相比于這些通過出售資產換取時間的房企，另一個殘酷的事實是，一大批房企正從上海灘消失。

根據高力國際的數據，2022年四季度，虹橋商務區的寫字樓空置率達到了15.9%。

上述旭輝內部人士稱，“虹橋這邊的地產企業已經不多了，挺凄涼的?！?/p>

時間回到2010年的9月，虹橋商務核心區的首批兩幅地塊6號地塊和8號地塊以公開招標方式推出。

最終，瑞安房地產以31.88億元拿下6號地塊，樓面價1.37萬元/平方米，從此拉開了虹橋商務區核心土地出讓的大幕。

從2010年9月到2011年11月，核心區一期首批推出的10幅商用地塊全部出讓成功，成交總額超過200億元。與此同時，萬科、萬通、龍湖等知名房企開始落地虹橋。

隨著虹橋商務區版圖的不斷擴大，全國各地的房企蜂擁而至，閩系房企更是其中的大戶。他們希望通過入駐上海從而輻射長三角這片中國自古以來的富庶之地。

2019年，虹橋商務區迎來房企進駐巔峰，據不完全統計，有近10家房企在當地設立上?？偛?，這其中包括藍光發展、祥生控股、三盛集團等。這里聚集了40多家房企，儼然成了“地產一條街”。

這些房企基本都抱有相同的目的——靠著這座金融都市招兵買馬，快速擴張，壯大規模，然后繼續多元化，去資本市場拿更多的資金。一大批房企也借此機會實現了跨越式發展。

雖然他鄉成故鄉，但筵席總有散去的一天。

近兩年，大量的房企開始撤出上海，其中，弘陽回到南京、藍光回到四川、祥生回到杭州，最近的是來自云南的房企俊發，他們在今年賣掉了在上海唯一一個項目。

“在行業下行周期，戰略收縮是正常選擇，而且回到企業所在地，不僅能夠控制成本，還能夠更有效兌現當地資源，幫助企業渡過難關?！庇虚_發商人士對《鳳凰WEEKLY地產》分析。

這些房企到來時大多數還是百億規模，他們有著沖刺千億的夢想，而這其中很多企業都實現了這個夢想。但等到他們回去時，除了帶著千億的銷售額，還有滿身的負債以及未知的前路。

不見舊人哭

隨著房企的撤退和偃旗息鼓，新的玩家正在走上舞臺。

2023年初，《上海虹橋國際中央商務區國土空間中近期規劃》正式推出，在鞏固提升原有“大交通”“大會展”“大商務”三大功能的基礎上，增加“大科創”功能，更好提升產業高度、增加要素密度、拓展開放深度。

在新簽約進入虹橋的企業中，已經再難出現房企的身影。

根據官方信息顯示，2022年，虹橋鎮引進重點企業57家，總投資額24億元，當年完成稅收8129萬元。推動蔚來汽車、長鑫存儲、羅克韋爾、SK海力士、君智集團、萬物安睡等一大批重點數字文創產業項目落地。

虹橋國際中央商務區

根據世邦魏理仕報告顯示，2020年虹橋商務區主力租戶為房地產17%，制造業（汽車）16%，TMT 11%。到了2023年，主力租戶變為消費品制造業 14.7%；TMT 14.3% ；房地產 11.4%。

對于目前堪堪維持的地產企業，銷售的恢復是它們能否重拾信心的關鍵。

沈萌表示：“地產行業的低谷還遠未結束，除了一些剛需外，其他人對購房的意愿都很弱，即便是改善類型也是要賣一套再買一套，而且現在部分的改善需求會考慮暫緩消費?！?/p>

從數據來看，即便回暖的趨勢到來，但2023年前2個月的銷售額仍舊難言好轉。國企央企都實現了增長，民營企業銷售額全線下滑，僅有龍湖、濱江實現增長。

另外，2023年，房企償債壓力仍舊不小，中指研究院數據顯示，2023年一季度為首個償債高峰，其中，信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業的到期債務，占一季度到期債務的四成。

2023年的春天已經到來，但從現在來看，這個春天對房企仍舊有些春寒料峭。

關鍵詞： 旭輝地產 旭輝集團 旭輝中駿