觀點(diǎn)直擊 | 置富產(chǎn)業(yè)信托說加強(qiáng)并購 但內(nèi)外部環(huán)境可能不允許冒進(jìn)（實(shí)錄）

觀點(diǎn)網(wǎng)置富產(chǎn)業(yè)信托是多年來被小股民們盛贊的一支“理想收息股”。

資料顯示，截至2022年12月31日，這只信托擁有16個(gè)位于香港以及1個(gè)位于新加坡的物業(yè)資產(chǎn)，主要為約300萬平方呎的零售物業(yè)。它們并非當(dāng)?shù)刈罡叨俗詈廊A的購物商場，卻是最貼近居民生活的。

(資料圖片僅供參考)

例如置富產(chǎn)業(yè)其中一個(gè)核心物業(yè)--坐落于新界東沙田新市鎮(zhèn)的置富第一城，它就是香港其中一個(gè)最大住宅發(fā)展項(xiàng)目、擁有10642 個(gè)住宅單位的沙田第一城的商業(yè)組成部分。

置富第一城414469平方呎可出租總面積中的絕大部分，均是民生設(shè)施，包括生鮮街市和多個(gè)中西醫(yī)診所、教培機(jī)構(gòu)、發(fā)廊、物業(yè)中介門店、便利店、五金店等。

項(xiàng)目客群消費(fèi)穩(wěn)定、物業(yè)組合韌性高、收入穩(wěn)定、派息穩(wěn)定且慷慨……

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

尤其2022財(cái)年，置富產(chǎn)業(yè)信托重新恢復(fù)100%分派比率，更是令投資者開心的一件事。根據(jù)計(jì)劃，年內(nèi)置富產(chǎn)業(yè)信托每基金單位分派44.15港仙，中期分派23.05港仙，期末分派21.1港仙。

不過按此計(jì)算，置富產(chǎn)業(yè)信托的全年分派已超過其每基金單位基本盈利25.34港仙，這是上年沒有出現(xiàn)的情況。這并非一個(gè)好現(xiàn)象。

就算2022年下半年香港疫情形勢(shì)逐漸趨向穩(wěn)定，防疫措施得到一定程度放寬，零售營商環(huán)境得到改善，但整體市況未有完全恢復(fù)。

因此，2022全年置富產(chǎn)業(yè)信托錄得收入17.64億港元，同比下降2.3%；物業(yè)收入凈額12.90億港元，同比下降3.7%；可供分派予基金單位持有人的收益為8.77億港元，同比下降10.6%。

其物業(yè)估值保持在395億港元，但每基金單位資產(chǎn)凈值較2021年下降1.8%至14.52港元。

“跌幅主要因?yàn)樵谏习肽甑谖宀ㄒ咔椋瑢?duì)于需要幫助的租戶給到一些租金寬免。” 置富產(chǎn)業(yè)信托執(zhí)行董事及行政總裁趙宇解釋，期內(nèi)盈利下跌還因?yàn)槔m(xù)租租金調(diào)整率持續(xù)為負(fù)數(shù)。按2021年12月31日數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)置富產(chǎn)業(yè)信托有43.3%租約在2022年到期。

適逢奧密克戎毒株肆虐，續(xù)租租金調(diào)整不利，給基金整體業(yè)績帶來極大影響。

另一方面，置富產(chǎn)業(yè)信托旗下位于新界元朗天水圍，擁有665244平方呎的旗艦商場+WOO嘉湖正在進(jìn)行資產(chǎn)增值工程，這也是一筆不小的支出。

據(jù)了解，+WOO嘉湖的整體提升還要等到2024年上半年才宣告完畢，但2023年內(nèi)置富產(chǎn)業(yè)信托還要撥出約2億港元資金，開啟另一個(gè)旗艦商場紅磡置富都會(huì)的資產(chǎn)增值工程。

只是在這種情況下，置富產(chǎn)業(yè)還是在2022年8月堅(jiān)持向股東實(shí)集團(tuán)購入新加坡住宅發(fā)展項(xiàng)目高文之星（Stars of Kovan）的小型配套商業(yè)。總代價(jià)約8800萬新元，由于是關(guān)聯(lián)交易，置富產(chǎn)業(yè)得到了7.4%的折讓。

按照收購公告，這個(gè)物業(yè)有47.7%租約將在2022年底到期并重新續(xù)約，因?yàn)樾录悠略缫逊砰_防疫政策，這部分租約續(xù)約能得到租金提升的可能更高。但高文之星物業(yè)僅有36個(gè)商鋪22638平方米可出租面積，對(duì)整體業(yè)績的影響不會(huì)太大。

而這筆收購也推升了置富產(chǎn)業(yè)信托的負(fù)債水平。資料顯示，截至2022年12月末，該基金的負(fù)債比率從2021年的22.4%提升到23.9%。

不過由于負(fù)債比率還在十分健康的水平，同時(shí)利息償付比率達(dá)到4.8倍，而且債務(wù)中采用固定利率對(duì)沖的部分有62%。趙宇稱，置富產(chǎn)業(yè)有志于進(jìn)一步做一些收并購。

“我們還有還大的借貸空間，可以進(jìn)行一些收購。”趙宇提出，公司管理層接下來會(huì)積極去看一些收并購標(biāo)的，最重要的目標(biāo)是新加坡和內(nèi)地一線城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)。

盡管雄心勃勃，但擺在置富產(chǎn)業(yè)信托眼前的，是一個(gè)持續(xù)的高息經(jīng)濟(jì)環(huán)境。隨著美國和歐洲地區(qū)通脹高燒不下，相關(guān)央行高層仍在持續(xù)釋放鷹派信息。歐洲央行行長拉加德剛剛強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持緊縮的立場，并預(yù)期歐洲央行將在3月份內(nèi)加息50基點(diǎn)。

資金成本上升后，持續(xù)進(jìn)行收并購行動(dòng)的難度顯而易見。去年11月，在出席港交所走近上市公司系列峰會(huì)時(shí)趙宇就曾表示，利率的持續(xù)上升增加了收并購的難度。

不過，未來的收購始終是遙遠(yuǎn)的事情，置富產(chǎn)業(yè)信托目前最重要是看緊自己的基本盤。

香港特區(qū)政府在早前1月30日正式撤銷向新型冠狀病毒感染者發(fā)出隔離令。在3月1日，也正式解除有關(guān)口罩的限制，無論室內(nèi)、戶外或搭乘公共交通工具，都無須再佩戴口罩。消費(fèi)恢復(fù)前景樂觀。

“我們看到續(xù)租租金調(diào)升率負(fù)數(shù)正逐步收窄，2022年下半年已經(jīng)到了一個(gè)低的單位數(shù)。” 趙宇指，希望全年內(nèi)續(xù)租租金調(diào)升率將能回正。

據(jù)了解，置富產(chǎn)業(yè)信托將有32.9%的租約在2023年到期，需要重新談判租金租約。

以下為置富產(chǎn)業(yè)信托2022年度業(yè)績會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄節(jié)選：

現(xiàn)場提問：對(duì)于今年的續(xù)租租金表現(xiàn)怎么看？置富都會(huì)、嘉湖二期也準(zhǔn)備增產(chǎn)提升，投資額有多少？去年買了新加坡的資產(chǎn)，未來是不是會(huì)繼續(xù)加大在海外收并購？

趙宇：去年，雖然續(xù)租租金調(diào)升率仍然還是負(fù)數(shù)，但是下半年也逐步收窄。而我們看到個(gè)別行業(yè)尤其是民生項(xiàng)目也會(huì)錄得一個(gè)加租的情況，我們覺得可能不同行業(yè)的復(fù)蘇情況是不同的，但是對(duì)于一些民生行業(yè)，我們還是比較看好一些。

今年大約有三分之一的租約到期，我們也積極地在與租戶洽談，希望大家有一個(gè)雙贏的局面。

在資產(chǎn)增值方面，嘉湖的總投資額大約是3億（港元，下同），預(yù)期明年上半年會(huì)做完。預(yù)期今年下半年開始展開紅磡置富都會(huì)的資產(chǎn)增值，現(xiàn)時(shí)來看，我們預(yù)期可以有2億元的支出，會(huì)分2至3年來做。

在收購方面，整體來說，我們都是專注在香港的零售為主，但是我們也會(huì)看新加坡和內(nèi)地一線城市的一些物業(yè)，尤其是大灣區(qū)內(nèi)。現(xiàn)在全面通關(guān)之后，也可以使我們?nèi)?nèi)地的調(diào)研輕松一些。所以未來來說，我們也會(huì)積極地去看一些收購的項(xiàng)目。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在有沒有一些正在看的目標(biāo)或者短期內(nèi)有沒有一些收購的計(jì)劃？另外，對(duì)比去年或者疫情前，商場人流、生意情況如何？另外，剛才說暫時(shí)沒有很大的融資計(jì)劃，但是會(huì)不會(huì)有一些供股或者股本融資的需要？

趙宇：關(guān)于收購，其實(shí)我們一直都有在留意一些項(xiàng)目，在香港或者內(nèi)地的一些項(xiàng)目，也會(huì)繼續(xù)密切留意。現(xiàn)在息口比較高，所以也會(huì)審慎地去收購一些項(xiàng)目。

在人流和生意額方面，如果說看回今年前兩個(gè)月的人流，比去年提升了大約17%。我們看到其實(shí)從2022年下半年開始，每個(gè)月都有一個(gè)升幅，現(xiàn)在也通了關(guān)，我們期望多一些旅客來。同時(shí)有了消費(fèi)券之后，可以使人流繼續(xù)提升。

如果說相比疫情前，其實(shí)還是差了一成左右，但是我們也有信心，隨著本地的營商環(huán)境提升改善，也會(huì)有多些人流來我們的商場。

關(guān)于供股，如果你看我們自己的資產(chǎn)負(fù)債表，負(fù)債比率是24%，還是一個(gè)比較健康的水平，剛才說過借貸空間也有差不多200億。所以暫時(shí)沒有在供股或者股票市場集資的計(jì)劃。

現(xiàn)場提問：剛才說租金續(xù)租方面還沒有達(dá)到正數(shù)，今年會(huì)不會(huì)回到正數(shù)？加租的比例會(huì)是多少？

趙宇：我們看到其實(shí)續(xù)租租金調(diào)升率負(fù)數(shù)逐步收窄，2022年下半年已經(jīng)到了一個(gè)低的單位數(shù)。我們今年也看到整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，也期望可以有一個(gè)正增長。但是剛才也說過，可能不同行業(yè)的復(fù)蘇步伐不是一致的。

從我們自己的投資組合來說，可能一些民生必需品的復(fù)蘇步伐會(huì)比較快一些，我們也期望它們可以為我們的投資組合帶來一些正增長。

關(guān)鍵詞： 恒大物業(yè) 置富產(chǎn)業(yè)信托