環(huán)球新消息丨爭(zhēng)議漸起，存量房貸利率到底應(yīng)不應(yīng)該下調(diào)？

近期，提前還貸潮愈演愈烈。與此同時(shí)，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。

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這一情況也引起了監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。2月16日，第一財(cái)經(jīng)記者了解到，針對(duì)近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)2月9日召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶(hù)為中心的理念，保障客戶(hù)合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶(hù)提前還款服務(wù)工作。同時(shí)，針對(duì)部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示；監(jiān)管部門(mén)將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。

對(duì)于存量房貸利率下調(diào)，爭(zhēng)議頗多。不少分析認(rèn)為應(yīng)引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差，從而進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題；但也有觀點(diǎn)指出，調(diào)整存量房貸利率并非“有百利而無(wú)一害”，“打折”容易滋生套利空間，用存量房貸降息提振消費(fèi)并不可行。

存量房貸利率到底應(yīng)不應(yīng)該下調(diào)？調(diào)整存量房貸利率對(duì)銀行有哪些影響？對(duì)于下調(diào)存量房貸利率市場(chǎng)有哪些建議？記者就這些爭(zhēng)議問(wèn)題采訪了業(yè)內(nèi)權(quán)威專(zhuān)家。

下調(diào)存量房貸利率是否符合契約精神？

近期新發(fā)放房貸利率的持續(xù)下降,引起了部分存量房貸消費(fèi)者的關(guān)注，下調(diào)存量房貸利率呼聲再起。在這些呼聲中，一些反對(duì)聲則格外顯眼。

比如，有評(píng)論指出，存量房貸利率調(diào)整的態(tài)度，更多關(guān)乎商業(yè)銀行與客戶(hù)之間的合同，并不存在銀行是否“應(yīng)該”讓利的問(wèn)題；調(diào)整存量房貸利率并非如某些觀點(diǎn)認(rèn)為的那樣“有百利而無(wú)一害”；當(dāng)前來(lái)看，不僅每位購(gòu)房者和銀行簽訂的房貸合同都不一樣，統(tǒng)一“打折”容易滋生套利空間。極端情況下，甚至不排除炒房之風(fēng)死灰復(fù)燃，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這更是不利的。

在招聯(lián)首席研究員董希淼看來(lái)，上述觀點(diǎn)不值一駁。他指出，對(duì)于銀行而言，主動(dòng)讓利不僅可以更好地履行社會(huì)責(zé)任、促進(jìn)消費(fèi)，還有助于留住更多存量客戶(hù)。

多數(shù)支持調(diào)降存量房貸利率下調(diào)的觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率可為居民減輕房貸負(fù)擔(dān)。

“以上海為例，目前首套房利率為L(zhǎng)PR（5年期以上）加點(diǎn)35個(gè)BP，為4.65%，其他地方最低為3.7%。僅以這兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比看，新增和存量利差接近1個(gè)百分點(diǎn)，這一利差是巨大的?！币晃簧虾Ｊ忻駥?duì)記者感嘆，“我們還認(rèn)房認(rèn)貸，換房也是二套利率，那就是加點(diǎn)105bp，差距就到1.65個(gè)百分點(diǎn)了?！?/p>

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平日前撰指出，老百姓提前還貸，不是因?yàn)槭杖朐黾踊蛘叻e蓄多，而是因?yàn)榇媪糠抠J利率與新增房貸利率差距過(guò)大，政策需反映民眾呼聲，建議金融機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者提前還貸提供便利，相關(guān)部門(mén)重視社會(huì)呼聲，出臺(tái)措施引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，同時(shí)降息以降低銀行負(fù)債成本，有效解決提前還貸潮問(wèn)題。

由于此事更多關(guān)乎商業(yè)銀行與客戶(hù)之間的合同，調(diào)降存量房貸利率是否符合現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)的契約精神，也是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一。

中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員李佩珈對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，從法治精神維護(hù)來(lái)看，契約精神既適應(yīng)于金融機(jī)構(gòu)，也適用于金融消費(fèi)者，不能偏頗任何一方。利率市場(chǎng)化背景下利率分化加大，不僅不同市場(chǎng)的利率分化加大，而且同一類(lèi)利率在不同時(shí)期的利率分化也加大，特別是存量房貸利率與新增房貸利率之間存在差異將成為常態(tài)，如果因?yàn)槔什町惗S意變更合同，這將帶來(lái)金融市場(chǎng)秩序的嚴(yán)重破壞。

下調(diào)存量房貸利率會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生多大影響？

實(shí)際上，存量房貸利率是否應(yīng)該調(diào)降，近期之所以被廣泛討論，除了上述原因外，一個(gè)焦點(diǎn)還在于：市場(chǎng)普遍擔(dān)憂房貸作為銀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，一旦下調(diào)存量按揭貸款利率，將對(duì)銀行產(chǎn)生巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，短期內(nèi)銀行找到類(lèi)似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并非易事。

“考慮到當(dāng)前全國(guó)個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到38.8萬(wàn)億，體量龐大，其涉及商業(yè)銀行盈利和息差收入占比較大，即便是下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，直接影響的收入規(guī)模在1000億元左右，影響較大?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓對(duì)記者說(shuō)。

馬泓認(rèn)為，考慮到銀行每年年初會(huì)制定全年信貸投放及放款計(jì)劃，如果出現(xiàn)規(guī)模較大的提前還貸行為，則會(huì)影響銀行的年度借貸計(jì)劃。

不過(guò)，在當(dāng)前提前還貸潮愈演愈烈的情況下，提前還貸依然會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生多重影響。

李佩珈表示，一是利潤(rùn)受損。存量房貸款是基于前期利率相對(duì)較高的環(huán)境下發(fā)放的，因此提前還貸將使得銀行難以實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的利息收入增長(zhǎng)；二是信貸收縮。銀行每年會(huì)制定新增房貸的增量目標(biāo)，居民提前還貸將使得銀行新增信貸考核指標(biāo)難以完成，甚至負(fù)增長(zhǎng)；三是成本上升。歷史上看，提前還貸行為并不普遍，對(duì)不少銀行都是新課題。提前還貸會(huì)增加銀行不少人力投入來(lái)處理這一業(yè)務(wù)，相應(yīng)地會(huì)增加銀行不少操作成本。

正因?yàn)槿绱耍ｍ嫡J(rèn)為應(yīng)該降低存量房貸利率?！耙?yàn)檫@不但能降低住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，還能減緩越來(lái)越多的提前還款以及住房貸款被‘置換’等現(xiàn)象。利率降一些，客戶(hù)留下來(lái)，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量。”

綜合市場(chǎng)分析來(lái)看，下調(diào)存量房貸利率關(guān)鍵在于需要出臺(tái)具體措施對(duì)沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響。

一位長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融專(zhuān)家認(rèn)為，雖然歷史上存量房貸利率下調(diào)有過(guò)先例（2009年初，銀行主動(dòng)讓利，給存量按揭利率直接打了七折）。但當(dāng)前情況與2009年有所不同，個(gè)人按揭貸款體量巨大。因此需要重點(diǎn)考慮銀行風(fēng)險(xiǎn)承壓能力，進(jìn)行壓力測(cè)試。

“一旦調(diào)整存量房貸利率，短時(shí)間內(nèi)對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)情況將產(chǎn)生較大的波動(dòng)和影響，不利于銀行體系的穩(wěn)定，因此短期內(nèi)全面推行存量房貸利率的調(diào)降的概率較低?！瘪R泓對(duì)記者表示。

董希淼建議，央行可以適度通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)存款利率適當(dāng)下行，減輕銀行負(fù)債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對(duì)沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響；亦可對(duì)部分影響較大的銀行進(jìn)行定向降準(zhǔn)以彌補(bǔ)其損失。

下調(diào)存量房貸利率到底是不是好事？

對(duì)于下調(diào)存量房貸利率，市場(chǎng)熱議的另一焦點(diǎn)則是：下調(diào)存量房貸利率到底能否提振消費(fèi)。

比如，任澤平就認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民負(fù)擔(dān)，提振消費(fèi)者信心，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，是利國(guó)利民的善政。

但也有不少專(zhuān)家有著不同的觀點(diǎn)。李佩珈表示，下調(diào)存量房貸利率并不會(huì)帶來(lái)新的消費(fèi)增長(zhǎng)，從金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表的角度來(lái)看，表現(xiàn)為資產(chǎn)和負(fù)債的同步減少，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模收縮，而要對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生增長(zhǎng)，則是在金融機(jī)構(gòu)負(fù)債端的減少，帶來(lái)資產(chǎn)端的增長(zhǎng)，這才是能夠產(chǎn)生消費(fèi)的能力。

因此，她建議，是否有必要引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)需要綜合評(píng)估潛在影響，特別是全社會(huì)整體福利水平的改善。如果存量房貸利率下調(diào)不能帶來(lái)新的投資和消費(fèi)增長(zhǎng)，在當(dāng)前居民去杠桿背景下，這可能導(dǎo)致更大程度的消費(fèi)投資萎縮，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、就業(yè)改善、金融穩(wěn)定帶來(lái)不利影響，導(dǎo)致除存量住房群體之外的更多群體的福利損失。從這個(gè)意義上看，進(jìn)一步調(diào)降存量房貸利率并不見(jiàn)得一定是好事。

馬泓認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率，對(duì)降低居民部門(mén)而言有助于降低負(fù)債壓力，為居民提供了擴(kuò)大消費(fèi)的基礎(chǔ)。不過(guò)還是要注意全方位的影響，過(guò)去一年半全國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)放緩，更多是來(lái)自于疫情干擾、宏觀經(jīng)濟(jì)下行、居民收入放緩等多種因素所致，預(yù)計(jì)上述不利的條件在今年會(huì)逐步減弱，整體經(jīng)濟(jì)將逐步復(fù)蘇，居民部門(mén)的消費(fèi)支出也會(huì)大概率隨之回升，不一定只依賴(lài)于調(diào)整貸款利率。

董希淼則建議，降低存量房貸利率，并非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求、階段性部分下調(diào)存量房貸利率更為可行。在執(zhí)行過(guò)程中，可以不用區(qū)分地域、首套房還是二套房、是固定利率還是浮動(dòng)利率。各地可以通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制來(lái)召集銀行商討，形成一定的標(biāo)準(zhǔn)并加以實(shí)施。

比如，可根據(jù)房貸利率水平分三檔實(shí)施：到2023年1月1日，房貸利率在6.0%以上的存量房貸可打85折，或下降100個(gè)基點(diǎn)；房貸利率在5.5%~6.0%之間的存量房貸可打9折或者降60個(gè)基點(diǎn)；房貸利率在5.0%~5.5%點(diǎn)5之間的打95折或者降30個(gè)基點(diǎn)。在降低利率時(shí)，銀行無(wú)需與借款人重新簽訂紙質(zhì)合同，可采取此前貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR時(shí)的做法，即向符合條件的借款人發(fā)送信息確認(rèn)即可。而所謂階段性則可將時(shí)間暫定為三年，三年之后可以根據(jù)實(shí)際情況再做研究。

關(guān)鍵詞： 房貸利率