焦點訊息：惠州限售由3改1，會對樓市帶來哪些影響？

今日，一則重磅消息傳出： 惠州此前 一直實行的證滿三年方可交易的限售措施，將改為一年。

也就是說，惠州商品住房(含新建商品住房和二手住房)在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿1年即可轉(zhuǎn)讓，將不必再等三年了。執(zhí)行日期為2月16日開始。

惠州樓市“三年限售”措施始于2017年4月8日，彼時，惠州《惠州市人民政府辦公室關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知》（惠府辦〔2017〕10號），出臺了包括“嚴防投機炒作，即新購買（新購買是指自本通知施行之日起購買）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓”等多項調(diào)控措施。

(資料圖片僅供參考)

隨著近兩年市場環(huán)境的改變，樓市調(diào)控也在不斷地因地制宜、因時制宜地進行優(yōu)化調(diào)整。

從去年初開始，低位徘徊的樓市市場暖風頻現(xiàn)。

2022年4月30日，惠州市住建局、市自然資源局等6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，限售松綁，提取公積金付首付等多措紓困市場，保障市民合理住房消費需求。與此同時，首套房貸利率和首付陸續(xù)降低至4.1%、兩成，進入今年初，3.8%和3.9%的首套房貸利率更是成為了市場的的普遍行情。

“隨著‘三年限售’制度的打開，惠州市場將得到松綁，對于刺激市場的購房信心將大有益處。”惠州市房地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者、皓翔源集團總經(jīng)理何曉雯稱，限貸和限購措施的松綁，意味著市民購房需求的實現(xiàn)桎梏得到破解，限售制度的優(yōu)化則意味著市場的流動性將有效提升，這將大幅度地刺激市場活力，為供需市場入市銷售持續(xù)注入信心。

惠州樓市觀察人士李建鋒則更為看重市場在過去近兩年周期里的政策導(dǎo)向。他介紹，前期市場的抑制性調(diào)控措施正在有序優(yōu)化，市場調(diào)控的建設(shè)性和保障性正在不斷地發(fā)揮。惠州樓市的紓困導(dǎo)向基本面不斷得到穩(wěn)固，這將持續(xù)性地深化市場預(yù)期的引導(dǎo)，有效恢復(fù)市場剛需和改善型住房消費信心，促進市場的平穩(wěn)健康有序發(fā)展。（以上內(nèi)容來自南方+、惠州發(fā)布）

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限售年限由1改3新政策出臺后，房價君發(fā)現(xiàn)一個問題：買的和賣的都在嗨。

賣方在慶祝終于不用再苦熬三年，手中的房子終于可以走上流通的通道了，這一點，從3改1限售政策出來后，急切詢問房價君想要把自己手中房子掛出去的微信人數(shù)上就可以明確的體驗出來。

買方在想，終于給我等到了這一天，二手房由3改1，掛盤的業(yè)主肯定會變多，這么一來，選擇權(quán)又多了一些，貨比三家，說不定還能撿到個筍呢~

那么本次限售政策的調(diào)整，在賣房與賣房的歡呼聲中，究竟會給惠州樓市帶來哪些影響呢？

要明白這個問題，首先要搞清楚的是，限售的本質(zhì)是什么？

房地產(chǎn)的政策端，有三限：限購、限貸、限售；

同樣是限制，但是目的卻不同。限購與限貸，從本質(zhì)上來講，其實是在抑制購房需求端，讓購房門檻變的更高，讓部分購房需求和投資需求得到抑制。比如說，你想買，但你沒資格買，或者你想買，但你資金不夠，這樣都會讓你放棄購買想法，從買房層面，進行調(diào)控。

但限售卻不同。限售從本質(zhì)上來講，其實是抑制供應(yīng)端。比如你想買入房產(chǎn)，然后過1-2年的時間賣出，雖然說同樣可以達到房住不炒的目的，但限售，則是從賣方的角度進行的抑制行為。這一點與限購和限貸還是不同的。

那為什么惠州會在現(xiàn)在將原本限售3年的政策改為1年呢？

我們都知道，限售時間越短，樓市里快進快出的行為就會越頻繁，這樣上來，買賣雙方的自發(fā)性行為就會讓市場的交易量給變的活躍起來，這樣一來，市場中無論是剛性和改善性住房消費需求，都會被釋放，市場流動性就會變的更良性。

那么回歸到惠州來講，我們都知道，惠州是一個典型的新房主導(dǎo)型城市，以2023年為例，惠州新房大概截止到現(xiàn)在賣了大概賣了8500多套，但二手房的成交量才1800多套。

不僅如此，惠州市場上還有非常龐大數(shù)量的新房業(yè)主等待將自己的房源掛盤售賣。比如僅貝殼一個平臺，掛盤的房源量就超過了5萬套。如果對惠州近5年賣出去的新房進行一個整理，發(fā)現(xiàn)這個成交量接近62萬套。這些都是此前因為三年限售沒辦法進入市場流通的房源，現(xiàn)在，都可以了。

所以，這個限售政策對惠州樓市造成的第一個影響，一定是短期內(nèi)二手掛盤房源的突然增加。

那從供需角度來講，如果需求不變，供應(yīng)突然增加，需求端就會被分流出來了：原來想買新房的，也有可能考慮可以流通的次新房了；原來想買二手房的，現(xiàn)在有了更多的選擇；因此，流動性增加的同時，對新房市場來講，一定是有一定的分流的。

再來看第二個，對房價的影響。從供需關(guān)系上來講，市場供應(yīng)變多，需求如果還是那么多，那么部分急于拋售的業(yè)主，就會考慮價格上的讓步，以價換量。惠州的二手房與一線城市不一樣，它沒有一個完善的指導(dǎo)價格體系，也就是說，業(yè)主想賣多少都是他的自由。那么，急于拋售就會造成價格的波動，也許接下來，你就會發(fā)現(xiàn)市場上有很多筍盤了。

但限售也有好的一點，剛剛前面已經(jīng)說了，限售限制的是流動性。他會誤傷一類閃：置換需求。

惠州現(xiàn)在三套限貸，二套利率也相對比較高。之前首套置換的業(yè)主們，有一大部分也是因為手里的房子賣不掉或者沒有貸款名額，而放緩了改善需求。但限售由3改1后，部分人就會有了置換的資格，也不排除會對市場上的改善類戶型和樓盤帶來一波利好刺激。

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