要不要提前還貸，取決于你投資的長期年化收益率預期

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你要不要提前還貸，主要取決于你自己是什么情況，要具體分析。

在你第一次買房貸款的時候就要明確一件事情：房貸是你這輩子能合法從銀行借貸到的成本最低的長期資金。通常情況下，你借錢的期限越短，資金成本就越低。就像存款一樣，一年期利率2.5%，三年期3%，所以你借錢的時候，借長錢的成本是更高的，但這里有個例外，就是超短期過橋貸款（通常年化利率非常高）。這樣一看，你是不是覺得5%左右的住房貸款利率也并不是很高？這個貸款的期限長達25年左右。

是啊，我憑本事借的錢，憑什么要提前還？

這里出現了一個變化：這兩年有銀行開始發利率低到3%~3.5%左右的消費貸和經營貸，我目前聽說到最低利率的版本甚至低到了2.9%！注意，這都是違規的，我這里僅僅是描述一下。問題是，消費貸一般期限都很短，3年左右，有的要求每年還本付息一次，有的要求每年只付利息，然后還暗示你后面到期了能再續。消費貸經過幾次截斷，用途就無法追蹤了。至于經營貸，就是更灰色的地帶了，期限更長，利率也更低。比如現在有一筆10年期限3.5%利率的經營貸和一筆25年期的5%利率的房貸擺在你面前，你怎么選？

這種長短期限貸款的利率錯配，其實是隱含風險的，類似債券市場的本質，就是借短買長。

這里你要明確第二件事：你這輩子是不是只有這一套房子，你將來要不要換房子？那么既然要換房子，假定為了滿五唯一，你持有房子5年，這5年的利率成本，重要嗎？在房價上升期，這種資金成本被大家完全無視了，因為3倍杠桿之下，利息都是個屁。問題是現在房子不漲了，理財的回報也降低了，猛然發現，自己還背著一個幾百萬的每年5%的成本的資金。有一個理論是，如果你長期資金的年化回報能超過房貸，那就沒必要提前還。但大部分人風險偏好很低，要追求5%以上的長期年化回報，一定要在波動率更大的權益資產上押注更多的比例，否則風險補償不夠。比如對于我爸媽來說，他們完全不敢買R2以上的理財，只要每年能拿到3.5%以上的收益，就很開心，那么他們當然希望早點把5%的資金成本甩掉。但如果你還在事業上升期，第一套上車盤，5年后迅速置換，那么這個資金成本不用在意。不過你在換房子的時候會遇到一個問題：認房認貸政策下，你的第二套房子，首付會變得很高，最后在中介的引導下，你可能走上了經營貸的道路。你知道這是經營貸，銀行也知道這是經營貸，你知道銀行知道你知道經營貸，銀行也知道你知道銀行知道你知道是經營貸，大家心照不宣了。但房貸對于銀行而言是最好的資產（沒有比房貸更好的優質資產了，每個月定期定額打錢），把經營貸穿透到底層發現是房貸，反而可能會降低壞賬率。當然這個結論不對啊，就是這么一說，違規套經營貸肯定是不行的。

最后你需要明確的是你自己的投資能力：如果不提前還貸，你有把握長期拿到超越房貸利率的收益嗎？

大部分人做不到這個收益，整個世界長期低利率是趨勢，大部分人沒有權益投資能力，所以大部分人選擇提前還貸是對的，因為對未來預期收入也很悲觀，所以人本能會選擇降低負債，增加儲蓄。新聞看到的是居民儲蓄率十幾萬億創新高，明眼人一看就是居民部門整體資產負債表的衰退。能解決的最本質辦法就是發展經濟，搞好生產，提高大家的收入。多講一句，未來的類通縮風險非常大，我隱約有點擔心今年的市場，不論是債券市場還是股票市場。（一家之言，不一定對，僅供參考，不作為投資依據）

關鍵詞： 長期年化 房貸利率