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證券時報記者 吳家明
“諾德假日一度被奉為前海神盤，參考價出來前66平方米的戶型最高叫價超過1000萬元，現在760萬元價格還可以談，而且還滿五唯一。”在深圳前海經營房產中介的陳經理認為，“在我看來，深圳樓市調控了這么多年，參考價的威力最猛。”
(資料圖片僅供參考)
2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機制。轉眼間，兩年的時間過去了。這兩年來，深圳樓市經歷了太多太多：二手房成交量創下多年新低，學區房神話不再，房產中介的日子難過，單邊代理時代到來，投資客也悄然退場……
如今，參考價仍在影響著深圳二手房市場，至今還沒有過任何調整，那到底會變還是不變？
接近參考價成交很普遍
記者在多家房產中介交易平臺看到，一些二手房源直接標出了業主實際掛牌價，而不是規定的參考價。“這不是因為參考價的規定放松了，而是一些業主現在直接低于參考價掛牌。”
“2018年的時候，八卦嶺樓市還是一片安靜，均價每平方米5萬元左右就可以買到樓齡較新的二手房。到了2019年，荔園小學等名校落地的傳聞開始攪動整個片區樓市，還沒等到學校正式開建，八卦嶺房價就先飛起來了。2020年，幾乎所有八卦嶺的二手房掛牌均價都超過每平方米10萬元，房價翻倍也就用了1年多的時間。”在八卦四路一家中介店工作多年的張經理，見證了八卦嶺樓市的瘋狂，“現在，已經有一些八卦嶺的業主以低于參考價的價格掛牌，但也不是說賣就能賣掉。”
記者在多個互聯網二手房平臺發現，不少房源標注了“X天內降價XX萬元”的標識，接近參考價出售的房源成為主流。樂有家研究中心此前公布的數據顯示，去年11月，深圳超40%房源低于參考價成交，接近參考價（成交價與參考價差值10%以下）房源成交占比高達85%，可見目前深圳二手房接近參考價成交已成為常態。
除了價格，從成交量上來看，深圳中原研究中心的數據顯示，2022年深圳二手住宅成交21701套，同比下滑46.7%，較2020年下滑77.2%。2022年深圳二手房市場陷入歷史低谷，成交量創15年新低，各月成交量不超過2400套。今年1月，深圳二手住宅成交量依舊不足1400套。
“這兩年，房子越來越難賣是事實，但也不全是參考價造成的影響。”張經理表示，“購房者信心不足，觀望情緒還是很濃厚。”不過，記者對多位剛需置業者采訪時得到的答復是，穩定的市場更適合自身剛性需求。
變還是不變？
2022年以來，各地持續放松此前實施的二手房相關政策，包括利率調整、二手房限售年限縮短、取消二手房限售、加速推進“帶押過戶”模式等，從交易環節、交易門檻等層面支持二手房市場。值得注意的是，絕大多數曾推出二手房參考價的城市，目前已經“名存實亡”。
二手房交易對樓市的重要性不言而喻，甚至被視為房地產市場的風向標。目前，市場對于調整二手房參考價的呼聲也越來越大。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房參考價不僅僅為了調控樓市，更重要的是政府適應地產存量時代，在管理機制上的一種創新，暫時不可能退出，但應該會進行調整和優化。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹預計，2023年深圳樓市將會呈現“前低后高”的走勢，上半年延續調整，下半年企穩并回升，成交量會率先回升，唯價格方面仍有小幅下降的趨勢。至于價格指導方面，希望相關部門能放松調控，交由市場的供求關系來調節價格，這也將更有利于行業長遠發展。
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