全球熱頭條丨集中供地不是取消而是優(yōu)化！自然資源部：集中公布清單、多次供應(yīng)

針對(duì)網(wǎng)傳自然資源部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”），被解讀為取消集中供地制度。據(jù)北京日?qǐng)?bào)消息，2月3日，自然資源部明確表示，該文件是自然資源部印發(fā)的，對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行指導(dǎo)的文件。不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策。

《通知》顯示，集中供地需提前3個(gè)月集中公示清單，但可以一次或多次發(fā)布出讓公告。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集中供地是長(zhǎng)效機(jī)制，不能因市場(chǎng)低迷就退出。

事實(shí)上，今年以來(lái)，上述《通知》的要求開(kāi)始在部分城市落地。其中，北京是最早響應(yīng)《通知》要求的城市，在2022年最后一個(gè)工作日，公示2023年首批地塊。而天津2023年首批供地僅推出1宗地塊。預(yù)計(jì)今年多個(gè)城市將分多批次進(jìn)行土地供應(yīng)。

【資料圖】

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集中供地是長(zhǎng)效機(jī)制，不能因市場(chǎng)低迷就退出。圖/IC photo

不是取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善

2月2日，網(wǎng)傳自然資源部發(fā)布《通知》。《通知》要求，要因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

《通知》顯示，建立擬出讓地塊清單公布制度。詳細(xì)清單應(yīng)包括擬出讓地塊的具體位置、面積、用途、主要規(guī)劃條件、供應(yīng)方式等信息。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。同時(shí)，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

上述《通知》這也被市場(chǎng)解讀為“集中供地制度將取消”。為此，自然資源部在2月3日回應(yīng)稱(chēng)，該文件是自然資源部印發(fā)的，對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行指導(dǎo)的文件。不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，《通知》內(nèi)容并未明確取消集中供地，但代表集中供地要進(jìn)一步優(yōu)化，充分體現(xiàn)了供地思路兼顧短期矛盾和中長(zhǎng)期制度安排需要。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從2022年的集中供地表現(xiàn)看出，過(guò)于密集的供地，導(dǎo)致房企拿地的準(zhǔn)備工作遇到困難，由于對(duì)地塊的掌握不到位，導(dǎo)致對(duì)土地信息消化不好，影響了投資拿地的策略。此次新政明確了提前3個(gè)月的緩沖期，實(shí)際上是希望地塊信息為房企和市場(chǎng)所消化，本質(zhì)上也是希望土地供應(yīng)工作和市場(chǎng)需求做緊密的對(duì)接。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱也認(rèn)為，《通知》是對(duì)集中供地政策的優(yōu)化，分多批次供應(yīng)土地和擬出讓土地信息的公開(kāi)有利于吸引房企更加積極的參與土拍。

從三批次集中供地到“小步快跑”

集中供地是在2021年正式推行的土地出讓制度。對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，集中供地要求房企使用自有資金拿地的，對(duì)房企起到定向去杠桿的作用，從源頭控制了搶地的行為，防止出現(xiàn)高地價(jià)。

而從2022年22城集中供地來(lái)看，計(jì)劃完成率不足六成。據(jù)張凱介紹，僅合肥、無(wú)錫、上海、廈門(mén)4城完成全年供地計(jì)劃 。長(zhǎng)三角地區(qū)平均完成率92%，長(zhǎng)春、重慶完成率僅16% 。

對(duì)于集中供地調(diào)整的原因，李宇嘉認(rèn)為，一個(gè)主要因素是地方政府高度依賴土地，導(dǎo)致在售庫(kù)存高壓。而且，有些供地信息不完全，更有“三通一平”“七通一平”標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有到位，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了不該承擔(dān)的職能等。這些都導(dǎo)致集中供地的效率不高，制約了房企拿地的積極性。

在2022年土地市場(chǎng)持續(xù)低溫的背景之下，個(gè)別城市也在調(diào)整集中供地的制度。最為明顯的特征是，由之前的三批次集中供地變成四批次以及五批次集中供地，“小步快跑”成為集中供地的方向。

此外，2022年9月，長(zhǎng)沙對(duì)土地推介方式進(jìn)行調(diào)整，不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。2022年10月，江西住建廳發(fā)文稱(chēng)，將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從集中供地城市名單中調(diào)出。對(duì)此，李宇嘉表示，當(dāng)時(shí)作為城市個(gè)案，實(shí)施情況不明，并不代表政策的導(dǎo)向。

從今年來(lái)看，優(yōu)化集中供地的《通知》內(nèi)容，已開(kāi)始在部分城市落地。比如，北京是最早響應(yīng)《通知》要求的城市，在2022年最后一個(gè)工作日，公示2023年首批地塊。2月2日，成都公布中心城區(qū)4月底前擬出讓住宅用地明細(xì)表，共計(jì)35宗住宅類(lèi)用地，面積合計(jì)約1936畝。而天津2023年首批供地僅推出1宗地塊。

“已經(jīng)推出2023年第一批次供地的杭州、蘇州和鄭州，均仍然采用集中供地的方式，同時(shí)供應(yīng)10宗以上的涉宅用地，但相較于2022年第一批次集中供地的供應(yīng)量顯著下降。預(yù)計(jì)今年多個(gè)城市都將分更多批次進(jìn)行土地供應(yīng)。”張凱如是說(shuō)。

業(yè)內(nèi)：集中供地是長(zhǎng)效機(jī)制，不能因市場(chǎng)低迷就退出

“集中供地是長(zhǎng)效機(jī)制，不能因市場(chǎng)低迷就退出。”李宇嘉表示，集中供地的本源是疏通供需雙方的信息，引導(dǎo)各方預(yù)期，避免搶地導(dǎo)致地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，導(dǎo)致資金大規(guī)模涌入樓市，還能通過(guò)對(duì)土地合理定價(jià)，糾偏地方無(wú)序的土地財(cái)政行為，同時(shí)也保障了地方政府的財(cái)政訴求，因?yàn)楣┑胤€(wěn)定了，財(cái)政就穩(wěn)定了。

張凱也認(rèn)為，集中供地在土拍市場(chǎng)熱度較高的時(shí)期起到了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的作用，而2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，土拍熱度亦隨之下降，房企現(xiàn)金流壓力加大。因此適時(shí)完善和優(yōu)化原有集中供地政策，放寬全年供地批次數(shù)量的限制，分批次供地有利于緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)和市場(chǎng)信心。

“一方面是穩(wěn)定購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期，另一方面為房企提供更為充足的研判時(shí)間，做出更加理性的投資決策，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)商環(huán)境的提升起到重要作用。”張凱補(bǔ)充說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，雖然今年1月份各地投資拿地依然比較疲軟，但隨著“銷(xiāo)售市場(chǎng)活躍-投資拿地活躍”的邏輯線更加清晰，后續(xù)各類(lèi)企業(yè)依然會(huì)有積極拿地的動(dòng)作。在供地信息更加明確的情況下，客觀上會(huì)減少土地方面的信息不對(duì)稱(chēng)，對(duì)激活2023年土地投資市場(chǎng)具有積極的作用。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶

關(guān)鍵詞： 土地供應(yīng) 集中供地 住宅用地 自然資源部