環(huán)球看熱訊：2022集中供地，未完待續(xù)......

中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）2023年1月12日，2022年寧波第四批集中供地落下帷幕，至此2022全年集中供地也告一段落。

整體來(lái)看，2022全年22城集中供地出讓收入同比下滑超過(guò)兩成，城市間熱度分化明顯，土拍規(guī)則寬松貫穿始終，國(guó)央企及地方平臺(tái)公司成拿地主力等特點(diǎn)。

(資料圖片僅供參考)

與此同時(shí)，集中供地模式在部分城市有所轉(zhuǎn)變，多城不再嚴(yán)格執(zhí)行此前要求的“一年內(nèi)公告、拍地最多不超3次”的相關(guān)政策，而是開啟了適度增加供地批次的模式。

盡管2022年土拍市場(chǎng)的風(fēng)云已經(jīng)成為歷史，但這一年集中供地所經(jīng)歷的仍值得被銘記。今天，中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)zhongfangwang）就來(lái)和大家一起回顧下2022年的集中供地。

22城賣地收入近1.8萬(wàn)億元，上海成“大贏家”

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年重點(diǎn)22城集中供地總成交住宅用地（含綜合用地）1512宗，土地出讓金總額達(dá)17887.86億元，與2021年22城土地出讓金收入超2萬(wàn)億元相比，同比下降超過(guò)2成。

其中，北京、上海、廣州、杭州、成都、南京6城全年賣地收入超千億元，而上海更是以2795.3億元的土地成交金額居于各城之首，其次是杭州，全年賣地收入也超過(guò)了1900億元。

從全年集中供地批次情況來(lái)看，土地市場(chǎng)的供需節(jié)奏也有了一定的變化，除長(zhǎng)春、沈陽(yáng)外，年內(nèi)20城均完成了三批次集中供地。同時(shí)，18城完成了第四批集中供地，4城完成了第五批集中供地，而武漢更是率先完成了第六批集中供地。

綜合2022年前四批次集中供地溢價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，在前三批集中供地中，各批次整體溢價(jià)率呈現(xiàn)出持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)，第四批集中供地略有回暖。其中，首批集中供地?zé)岫茸罡撸骄鐑r(jià)率是全年最高的批次。

與此同時(shí)，城市之間集中土拍熱度分化也較為明顯。縱觀全年，北京、上海、深圳、杭州、寧波和合肥，為集中供地?zé)岫容^高的城市，其前四批次集中土拍溢價(jià)率多數(shù)維持在3.5%以上，尤其是在首批集中供地中，深圳和合肥的土拍溢價(jià)率均超過(guò)10%；北京集中供地?zé)岫瘸尸F(xiàn)漸次回暖，在第四批次的集中供地中溢價(jià)率回歸到10%的水平；同時(shí)，寧波也在第四批次中恢復(fù)到10%以上。

反觀鄭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、天津、無(wú)錫等城，土拍熱度則明顯遇冷，集中土拍多數(shù)以零溢價(jià)收官。其中，長(zhǎng)春全年集中供地僅成交3宗地塊，是22城中成交地塊數(shù)量最少的城市，其次是沈陽(yáng)，全年成交14宗地塊，且均為底價(jià)成交，集中供地?zé)岫纫呀抵帘c(diǎn)。

年內(nèi)土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化

2022年，集中供地的拍地規(guī)則得到進(jìn)一步優(yōu)化。多數(shù)城市除了在資質(zhì)要求、保證金繳納比例、土地價(jià)款付款期限等多方面給予利好外，部分城市還取消或降低了配建要求，一定程度上減少了企業(yè)開發(fā)成本。此外，還有城市采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式提前摸底房企拿地意愿。

如在首批集中供地中，多城取消或降低了配建要求。例如，青島和成都，取消了此前配建“人才住房”的要求，而武漢和廈門取消了配套“保障房建設(shè)”的要求；南京除一宗地塊外，其余地塊均取消了租賃住房的配建要求；而北京土拍規(guī)則中將含保障房建設(shè)地塊占比由此前的33%下調(diào)至22%，合肥配建保障性租賃住房地塊數(shù)量也明顯減少，配建保障性租賃住房最高建筑面積占比由35%下調(diào)至20%。無(wú)錫、蘇州、南京、濟(jì)南、長(zhǎng)春、鄭州等城市則通過(guò)降低土拍保證金比例，減輕房企拿地壓力。就連一向以“高門檻”著稱的上海，也下調(diào)了多項(xiàng)參拍門檻，取消了打分入圍環(huán)節(jié)，改為掛牌方式，只要房企申請(qǐng)都能參與競(jìng)拍。

在第二批集中供地中，多城在地價(jià)方面也放松了“閘口”，如福州、合肥、南京、長(zhǎng)沙、成都、深圳等城市提高了銷售限價(jià)；北京、南京、天津、福州等城下調(diào)回爐地塊起拍價(jià)，這些都在一定程度上緩解房企的資金壓力。

從第三批集中供地起，多城在拍地規(guī)則方面基本延續(xù)了此前的寬松規(guī)則并趨于穩(wěn)定。與此同時(shí)，濟(jì)南、天津等城市增加預(yù)公告、預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)，提前摸底房企意愿，旨在減少土地流拍現(xiàn)象。

國(guó)央企和地方城投成為拿地主角

從拿地企業(yè)來(lái)看，2022年的集中土拍市場(chǎng)，國(guó)央企和地方城投公司成為了拿地主力軍。

如在首批集中供地，北京拿地房企中民企僅旭輝1家，其余房企全部為國(guó)央企或混合所有制企業(yè)；上海首批集中供地中的八成地塊也由國(guó)央企競(jìng)得；福州拿地企業(yè)中，國(guó)央企占比約七成；青島拿地企業(yè)中，國(guó)央企占比六成；無(wú)錫成交的8宗地塊中，有7宗的競(jìng)得企業(yè)有國(guó)資背景。

在第二批集中土拍中，房企拿地金額TOP20中有保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地等16家企業(yè)具備國(guó)央資背景。同樣，第三批集中供地的拿地主角，基本延續(xù)了前兩批次的“陣容”。

不過(guò)，盡管民企拿地意愿全年基本都處于低位，但在第二批集中供地中，部分城市民企拿地意愿也有所提高。如在杭州土拍中，民企的拿地力度相對(duì)較強(qiáng)，其拿地金額占比68%；上海部分中小民企表現(xiàn)也較為亮眼，甚至久未在上海獲地的民營(yíng)房企如新城控股也顯示出較高的參拍熱情；合肥土拍中，民企偉星更是參與了 9 宗地塊的報(bào)名。此外，濟(jì)南、廣州、青島、長(zhǎng)沙等地民企參與意愿也有明顯上升。

值得注意的是，雖然國(guó)央企和地方城投公司一起擔(dān)當(dāng)了2022年集中土拍的成交主力軍，但城投平臺(tái)拿地占比已大幅趕超國(guó)央企，托底局面較為明顯，直至第四批次后這一局面才有所改變。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2022年集中供地拿地?cái)?shù)量看，地方平臺(tái)拿地占比從20%增長(zhǎng)至44%，拿地金額方面，占比則從16%增長(zhǎng)到41%，占比增長(zhǎng)的幅度更大。而從純央企和國(guó)企的拿地占比看，自2021年第二批次起，占比并沒有明顯變化。

此外，2022年9月財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，提到“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入”。通知發(fā)布后，部分城市拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，一些民企與地方國(guó)資聯(lián)合拿地，年底民企參拍有了回暖跡象。

2022集中供地未完待續(xù)

盡管2022年土拍市場(chǎng)的風(fēng)云已成過(guò)去，但2022年的集中供地似乎也并未就此結(jié)束，部分城市在2022年12月最后一周推出了第五批集中供地的公告。

如2022年最后一個(gè)工作日，北京第五批次集中供地正式掛牌，6宗地總起價(jià)122.5億元，將于2023年2月上旬集中成交。

12月27日，杭州推出了第五批集中供地掛牌信息，將掛牌5宗地塊，總起價(jià)80.77億元，計(jì)劃于2023年2月7日正式出讓。

而目前還沒有完成第三批集中供地的沈陽(yáng)和長(zhǎng)春，不知2023年初是否還會(huì)有進(jìn)一步動(dòng)作。

總的來(lái)說(shuō)，始于2021年的“兩集中”供地，在2022年走出了不一樣的節(jié)奏：有超批次完成的，有未足次完成的，還有仍在進(jìn)行的。

2022年末，自然資源部曾表示要適時(shí)完善現(xiàn)行住宅用地供應(yīng)政策。因此，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)“集中供地”將成歷史，2023年土拍政策或迎新變化。究竟“集中供地”在新的一年將如何演繹？我們拭目以待。

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