天天快訊:美國10月成屋銷量九連降，官方警告：房價或下跌20%

19.11.2022

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導讀：達拉斯聯儲經濟學家預計，在悲觀情形下，房價將下滑15%～20%，個人消費支出或下降0.5%～0.7%。

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作者 |第一財經 李愛琳

由于今年利率不斷上行，房貸壓力劇增，更多美國購房者進入觀望階段。

當地時間18日，美國房地產經紀人協會（NAR）公布的最新數據顯示，10月成屋銷售總數年化錄得443萬戶，如果忽略疫情初期的異常值，該指標創2011年12月以來的新低。上月成屋銷售總數同比降幅達28.4%，環比下降5.9%，為連續第九個月下滑，創有史以來最長連跌紀錄，連跌周期甚至已超過2008年次貸危機時期，凸顯利率飆升對美國樓市的沉重打擊。

庫存依舊緊張 市場表現分化

盡 管銷售放緩，庫存仍 然較緊張。 NAR報告顯示，截至10月底，全美待售成屋為122萬套，較去年同期下降0.8%，環比減少0.8%。 按照目前的銷售速度，待售成屋供應量能支撐3.3個月 ，一般認為，6個月的庫存供應量反映市場供需平衡。

NAR首席經濟學家云（Lawrence Yun）表示，市場供求不平衡導致一些待售房屋仍有多位買家競購。“10月，有24%的房屋成交價要高于屋主的標價。不過，那些在市場上停留超過120天的房屋，價格平均下跌15.8%。”

在10月售出的房屋中，約有64%的房屋上市時間不到一個月，平均待售時間為21天，9月時該指標為19天，去年10月，一間房屋在市場上的停留時間僅為18天。

鑒于當前的庫存水平，房價暫時跌幅有限。10月全美房價中位數為37.9萬美元，房價在6月達到峰值41.4萬以后，已經連續四個月出現環比下跌，不過同比則仍有6.6%的漲幅。

按不同價位房源的交投表現來看，售價介于10萬至25萬美元的廉價房源以及總價高于100萬美元的豪華住宅，表現最為低迷。前者上月銷量較一年前銳減35%，后者銷量同比下跌31%。低端市場受挫的原因可能是該價位可供銷售的房屋嚴重短缺，而在豪華住宅方面，由于美股等風險資產大幅下跌、通脹居高不下以及經濟前景黯淡，均給高端買家帶來壓力。

▲美國10月不同價位房源銷售額按年變動（圖源：美國房地產經紀人協會）

美國房價或暴跌20%？

美國地產網站Realtor.com首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）表示，對于許多買家來說，現在購入一套中等價位的房屋，光是抵押貸款利率每周的波動就會導致月供浮動100美元以上，購房者很難制定和控制預算，現在可能是一個觀望時機。

據住房抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）數據，30年期抵押貸款平均利率于10月底突破7%，為20年來首次。不過本月以來有所回落，抵押貸款利率本周已降至6.61%。

房屋可負擔性接近幾十年來的最低水平，越來越多潛在購房者因貸款利率攀升而無法獲得貸款，住房市場降溫預計將會持續。畢馬威首席經濟學家斯旺克（Diane Swonk）表示, 除非貸款利率降至6%以下，否則許多首套房買家不太可能負擔得起購房費用，“我不太相信我們會很快看到房地產市場快速扭轉當前的頹勢。”

美聯儲年內已加息六次，然而加息周期遠未結束，本周多位聯儲官員放鷹，支持下月繼續加息。

達拉斯聯儲15日發表最新研究，稱抵押貸款利率大幅飆升，大大增加購房成本以及樓市深度調整的可能性，美國房價可能暴跌20%。達拉斯聯儲經濟學家恩里克·馬丁內斯·加西亞（Enrique Martinez Garcia）在報告中指出，房價急劇下跌可能產生連鎖反應，給整體經濟施壓，并進一步削弱樓市。他預計，在悲觀情形下，房價將下滑15%～20%，個人消費支出可能下降0.5%～0.7%。“負財富效應將進一步抑制住房需求，加深價格調整，并啟動負反饋循環。”他警告說。

該經濟學家指出，如果消費受到沖擊，同時美聯儲又迅速加息以控制通脹，避免經濟衰退的能力將會受到影響。住房市場的劇烈拋售可能會加劇經濟下行，理想狀態是，美聯儲在不引發房價螺旋式下降的情況下降低通脹。

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