北京新房加快入市，均價“10萬+”、“倒掛”樓盤去化快

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與二手房價格倒掛的新盤大賣，成今年北京樓市的一大看點。

相比動輒單價10萬+的熱盤，11月北京市場第一個首開即售罄的新項目較為低調。

11月的第二個周末，北京第三批次拿地的幾個項目聯合亮相，海淀永豐F2兩宗地塊公布案名為“中海富華里”，龍湖在順義拿下的項目“龍湖·御湖境”亮相，建發與城建聯合打造的昌平北四村項目建發城建·文源府也開放了展示中心。

距離文源府7公里處，是北京城建在今年二批次底價拿下的昌平項目“國譽燕園”。官宣信息顯示，11月6日取證一周后，該新房項目在13日進行首期開盤線上選房，不到半小時，首批482套房源全部賣完。

與今年開盤售罄的大多區域位置佳、房源稀缺的新房項目相比，靠近六環的國譽燕園能夠有不錯的銷量，依靠的是低總價，其成交均價約3.9萬元/平方米，戶型面積覆蓋54-127平米，總價最低為200多萬元，主要承接區域及海淀北部剛需購買力。

據中原地產統計，10月份昌平、通州、大興、門頭溝新房成交均價都超過5萬元/平米，在售的20個樓盤中，單價低于4萬的項目僅有珠江天樾書院等4個別墅項目。

58安居客房產研究院北部分院院長李震對界面新聞表示，近期一些臨近強產業區、總價低、臨地鐵、有小戶型的一些剛需盤由于供應較少，走量也很快，除國譽燕園外，還有受到“雙限”放松利好的亦莊金悅郡。

11月8日，原本執行“雙限”的通州區臺湖、馬駒橋地區限購放松，政策發布當晚，位于該片區的金悅郡項目便官宣5小時成交79套，這也是單價4.4萬元/平左右的剛需項目。

剛需客讓北京樓市略現“翹尾”行情，但多位市場分析人士表示，北京今年新房市場整體偏向于改善型購房者，大戶型、豪宅項目是銷售額貢獻主力。

“從安居客平臺線上瀏覽數據來看，10月份北京新房購房者最關注戶型前三名都是130平方米以上的四居室大戶型，而且這個現象從年初一直持續到現在。”李震提出，這也與北京近兩年新房供應偏向改善也有較大的關系。

“10萬+”項目登頂熱銷榜

據中指研究院初步統計，10月份全國重點100城新房成交面積同比降幅仍在兩成左右，一線城市中只有北京成交面積同比、環比均增長，90萬平左右的總成交面積環比增長超10%，同比增長近30%。

價格方面也相對堅挺，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年以來北京新建住宅價格環比小幅增長，10月環比上漲0.06%。

中原地產數據顯示，10月北京新建商品住宅（含普通住宅+別墅）成交金額332億元，環比上漲12%，主要由于9月新入市項目性價比較高，市場表現好，帶動10月簽約數據創年內新高。

從市場上來看，今年十一前后，北京有多個新盤入市熱銷，為十月新房市場增長奠定了基礎。

如首開金茂望京樾9月底開盤當天官宣銷售額51.1億元，中海首開·湖光玖里首開銷售40.5億，今年二批次拿地的項目太陽宮地塊“中建玖合府”開盤也售罄，以319套、70億元成交數據奪得10月銷售金額榜首。

據了解，中建玖合府于9月30日開盤，當天412套房源全部售罄。該項目為新型共有產權房，銷售指導價13萬/平，政府產權占比10%，實際銷售均價為11.7萬/平方米，與周邊單價13萬+的二手房相比價格明顯倒掛。

北京住建委官網顯示，截止11月16日，中建玖合府已完成網簽362套，以此計算，該項目網簽率已達87.8%。

中建玖合府并不是今年北京唯一現象級高端項目。截至目前，北京已有三個項目網簽成績超過“百億”樓盤，分別是北京城建天壇府的116.1億元、學府壹號院的114.02億元，以及中建壹品學府公館的108.64億元。

這三個“百億”樓盤均為單價超過8萬元、且與周邊二手房相比明顯倒掛的高端項目，天壇府、學府壹號院為去年入市項目，中建壹品學府公館則是今年4月入市的“日光盤”，單價約10萬元。

今年北京豪宅去化速度明顯增長。中指研究院數據顯示，2022年1月份-10月份，北京新房市場單價“10萬元+”項目合計成交超2500套，較去年同期增長62.1%。

1-10月北京新房網簽成交金額最高的10個項目中，有7個都是單價8萬元/平米以上的項目。

市場分析人士則認為，豪宅項目賣得好，核心是因為項目售價相比周邊二手房明顯倒掛，符合購房者資產配置的邏輯。整體而言，今年北京新房市場始終保持冷熱不均的狀態。

界面新聞在北京住建委官網隨機查詢今年獲得預售證的項目網簽情況，發現也有不少項目網簽率在20-40%之間，甚至有去年二、三批次土拍的項目網簽率不足10%。

新房、二手房供應放量

今年以來，北京新盤項目拿地至開盤的速度逐漸提速，8月北京市住建委發布《關于進一步優化商品住房銷售管理的通知》后，進一步加快項目入市節奏。

截止目前，北京今年一、二批次集中供地項目已陸續入市，三批次多個項目也開始蓄客。11月下旬，北京還將迎來第四批次6宗地塊土拍。

不過“十一”之后房企推盤速度有所下滑。8月、9月、10月以及11月上旬，北京取得預售證的項目個數分別為22、26、11以及4個。

克而瑞研究中心指出，相較于9月北京新建商品房供應高位，10月供應量環比下挫，新增供應環比下跌24.8%。

據中指監測，截至10月底，北京市商品住宅（不含保障房）可售面積達1243.7萬平方米，若按近6個月月均去化速度計算，短期出清周期為17.5個月，處一線城市中最高位。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，隨著新房供應不斷放量，當前北京新房庫存增加，去化壓力亦在提升，但北京住房需求相對旺盛，政策邊際改善下，市場情緒有望延續修復態勢，短期市場活躍度或將保持，性價比較高的優質項目仍是購房者關注的焦點。

解決住房需求的另一個維度則是二手房市場，北京二手房在市場中的占比較高。中原地產數據顯示，10月北京二手住宅網簽11209套，是同期新房網簽套數的2.7倍。

近期，北京二手房掛牌量增多備受關注。據鏈家房源信息顯示，北京二手房掛牌量已突破十萬套，達到歷史新高。

58安居客房產研究院分院院長張波介紹，二手房掛牌量增多主要有三個原因，分別是投資需求離場，一二手房倒掛以及改善置換需求入場，這三類需求在不同城市的比例有所差異，從北京來看更多是改善置換需求入場增加明顯。

尤其是9月底置換房產退個稅提高了改善需求入場的積極性。北京一直以來是都執行賣房征收差價20%個稅的政策（滿五唯一等因素除外），退個稅的政策出臺降低了置換成本，賣一買一的操作開始增多。

至于二手房庫存上漲對成交及價格的影響，張波認為，由于北京市場的基本面較好，自住型需求占據主力，供應增加有利于二手市場可選擇面的提升，但部分掛牌量快速增多的小區，價格有可能出現小幅回落。

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