新增面積超九成來自第三方 恒大物業(yè)“獨(dú)自”前行

物業(yè)企業(yè)向來被視為房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，雖不如曾經(jīng)的房地產(chǎn)行業(yè)“來錢快”，但輕資產(chǎn)模式及源源不斷的現(xiàn)金流入又注定這是能細(xì)水長流的生意。

恒大物業(yè)（6666.HK）便是這一觀點(diǎn)的印證。

(資料圖片)

據(jù)該公司8月24日晚間發(fā)布的2023年中期業(yè)績，上半年恒大物業(yè)營收同比增長6.2%至61.5億元，歸母凈利則同比增長42%至7.8億元。

規(guī)模仍位居行業(yè)前列，截至6月底的總合約面積約8.1億平方米，在管面積為5.1億平方米。

利潤率水平回升，毛利率同比增加2.2個(gè)百分點(diǎn)至24.4%，凈利率則同比增加3個(gè)百分點(diǎn)至12.9%。

需注意的是，上述業(yè)績指標(biāo)實(shí)現(xiàn)上漲，主要是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較小。

2022年上半年，恒大物業(yè)營收及歸母凈利降幅分別為26.5%、71.8%，當(dāng)期毛利率也同比大幅減少15.1個(gè)百分點(diǎn)。對比來看，今年上半年的這三項(xiàng)指標(biāo)仍不及2021年同期水平。

但在關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)較大流動性問題后，恒大物業(yè)的經(jīng)營回歸上升軌道已屬不易，且其截至6月底的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約16.1億元，較2022年底有所增長，這意味著恒大物業(yè)上半年產(chǎn)生了現(xiàn)金凈流入，是經(jīng)營可持續(xù)性的表現(xiàn)，也展現(xiàn)了物業(yè)行業(yè)的韌性。

不過，恒大物業(yè)仍在遭受關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)帶來的損失，其未來的穩(wěn)定發(fā)展也深受關(guān)聯(lián)方影響。

截至6月底，恒大物業(yè)的應(yīng)收貿(mào)易賬款中，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款為23.6億元，來自第三方的則為37.3億元。由于關(guān)聯(lián)方流動性問題，恒大物業(yè)將這部分應(yīng)收款的23.4億元進(jìn)行了減值撥備，計(jì)提比例為99.5%。

至于此前被中國恒大占用的134億元存款，恒大物業(yè)表示，目前仍在追討損失，包括與中國恒大集團(tuán)商討償還該質(zhì)押涉及款項(xiàng)的方案、論證訴訟等其他法律措施，但受限于關(guān)聯(lián)方流動性危機(jī)，追回這筆錢尚存在重大不確定性。

未來發(fā)展預(yù)期方面，藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)注意到，自2021年中期開始，恒大物業(yè)的合約面積一直保持在8.1億平方米左右，截至去年底的合約面積略高，為8.19億平方米。

這意味著其市場化拓展已受關(guān)聯(lián)方流動性問題及自身品牌所影響，“新拓展面積”與“到期未續(xù)約面積”大致相當(dāng)。要恢復(fù)正向經(jīng)營，恒大物業(yè)還需努力。

此外，恒大物業(yè)也在業(yè)績報(bào)告中表示，受關(guān)聯(lián)方及其資產(chǎn)處置進(jìn)度的影響，集團(tuán)可能面臨部分前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止，可能無法及時(shí)有效轉(zhuǎn)化已簽約面積，關(guān)聯(lián)方延期交付亦可能影響集團(tuán)收繳費(fèi)率的提升。

在業(yè)務(wù)上，恒大物業(yè)正在主動、被動地“去恒大化”，并拓展來自其他開發(fā)商的業(yè)務(wù)。

今年上半年，恒大物業(yè)新增合約面積為1514萬平方米，其中93.3%來自第三方；從營收看，其來自第三方的營收占比達(dá)98.9%，來自關(guān)聯(lián)方的收入占比僅為1.1%。

至于與開發(fā)商關(guān)聯(lián)度高的非業(yè)主增值服務(wù)，上半年恒大物業(yè)來自此業(yè)務(wù)的收入占比僅為0.7%，約4185萬元。不過，其并未放棄這部分業(yè)務(wù)，稱將以市場化原則，擇優(yōu)開展關(guān)聯(lián)方服務(wù)，并希望憑借服務(wù)質(zhì)量爭取更多其他開發(fā)商的業(yè)務(wù)，借此拓寬物業(yè)管理項(xiàng)目。

“集團(tuán)已基本脫離對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴。”恒大物業(yè)如此描述公司業(yè)務(wù)上的獨(dú)立發(fā)展。

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