降首付、降利率、認房不認貸！住建部重磅表態 影響幾何？

據新華社報道，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

住房城鄉建設部表示，穩住建筑業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。

(資料圖片僅供參考)

繼7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”之后，這是監管層針對房地產調控的最新表態，也被認為代表了后續樓市調控政策的具體走向。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此舉充分體現了相關部門調整優化購房相關政策的導向，也有助于引導各地持續放寬相關政策。

“房地產和建筑業，都是支柱產業，政策的適當調整在情理之中。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

降首付、降利率

對于住建部“降低購買首套住房首付比例和貸款利率”的提法，嚴躍進表示，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。

從實際意義來看，降低首套房首付比例和貸款利率的目的依然在于降低購房門檻和購房成本。目前，絕大多數弱二線及三、四線城市已經將首套房的購置門檻降至新低，但一線城市的首付比和貸款利率相對仍較高。

據中指研究院，目前多數城市首付比例已經降至監管部門要求的最低水平，首套最低20%、二套30%。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，當前房地產市場調整壓力較大，多個城市房價下跌態勢未改，部分符合評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，仍有望繼續下調首套房貸利率下限，此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在小幅下調空間。

認房不認貸

在上一輪樓市調控周期中，針對改善置業往往要求“認房又認貸”，即購買二套或多套房的家庭，將根據既有房屋套數和房屋貸款記錄，確定首付比例和房貸利率水平。

但在樓市下行周期里，多數三、四線及部分二線城市已經放寬了要求。如天津在此前已經將商貸實行“認房不認貸”，今年5月25日進一步將公積金貸款取消“有過貸款記錄結清仍為2套”的規定，即如果住房公積金首次貸款結清，且名下無天津房產，第二次使用公積金，可按照首套房政策執行（首付3成）。

當前，仍有個別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。

嚴躍進分析指出，落實“認房不用認貸”對一線城市置業影響最大，目前一線城市二套房認購成本過高。

以上海為例，當前還是認房又認貸政策，導致很多購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場也是類似，若按過去政策，其首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

“京滬兩地的情況可以看出，認房不認貸，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。”嚴躍進說。

換房減稅費

住建部此次也提出，落實好改善性住房換購稅費減免相關工作，與財政部、稅務總局此前的政策一脈相承。

2022年9月30日，財政部、稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。《公告》明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅。

李宇嘉表示，目前由于對樓市信心和預期相對脆弱，疊加二手房置換的交易流程比較長，換房需求比較低迷，這也是房地產良性循環的一個阻礙。他認為，減免置換房屋的個人所得稅，對降低購房成本的力度還是比較大的，預計將對市場預期形成良好的引導效應。

此外，推動業主賣掉手上現有的二手房、購置新房屋，對于新市民的安居也有促進作用，為新市民、新青年等剛需群體的置業釋放更多的選項。

（文章來源：21世紀經濟報道）

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