銀行內(nèi)部人士提醒：有人提前還房貸，誤以為自己賺了，其實是在給銀行白白“送錢”！

今年以來，樓市大動蕩，有好有壞。好消息之一，是出臺了一些短期利好政策，其中包括下調(diào)房貸利率到4%以下。面對這個利好，幾家歡喜幾家愁，沒買房的高興，剛買房的苦惱，想提前還貸的糾結(jié)。

(資料圖片)

今年還流行“提前還貸”，道理很簡單，以前房貸利率六個多點，現(xiàn)在只有三四個點，如果提前還掉貸款，一正一反，當即省了三個點。省了就是賺了，100萬貸款省3%，一年就能省3萬。就業(yè)如此慘淡，3萬可養(yǎng)活一個人。另外，經(jīng)營慘淡，提前還貸，不敢負債，減輕未來生存的壓力。

那么，提前還貸，是對還是錯呢？銀行內(nèi)部人士提醒：有些人提前還貸是賺了，有些人不了解情況，就可能是在給銀行“白送錢”，還誤以為是自己賺了。

【1】為什么要提前還房貸？

對于普通家庭來說，一般都是砸鍋賣鐵付個首付，然后慢慢還幾十年房貸。三年口罩影響，很多人失業(yè)或降薪，無法按時還貸。關(guān)鍵是房貸利率大降，對沒買房的人是利好，對剛買房的人是糾結(jié)。

房貸利率一正一反，差價不少，提前還貸，可以減輕還貸的壓力。提前還貸，可以防止未來的負債壓力，預(yù)防房貸利率進一步下降，應(yīng)對未來的不確定性。

【2】該不該提前還貸呢？

該不該提前還房貸呢？家家都有一本難念的經(jīng)，公說公有理婆說婆有理。首先，要看你的貸款利率和所選擇的還款方式。

購房者選擇的是商業(yè)性貸款，通常是先繳納首付，剩下款項以貸款的方式償還，還款方式有等額本息和等額本金兩種。

一般人會選擇等額本息的還款方式：扣款金額在整個還款期間內(nèi)是固定的，越往后，利息在扣款中的比例越降低，本金比例逐漸上升。還款前期，償還的都是利息，就算提前還貸也等于是在給銀行白送錢。

另外，你還要仔細看看《貸款合同》，比如，有些銀行約定你提前還房貸等于提前終止房貸合同，會收取違約金，有的銀行則沒有。

還有一種情況，如果你使用了住房公積金貸款，特別是用了國管住房公積金，貸款利率非常低，而且長期從住房公積金里支出，并不影響你利用工資生活。且，長期固定安全的理財收益就能跑贏貸款利率，這種情況就盡量不要提前還貸。

【3】因人而異進行還貸。

（1）等額本金還款期已過1/3的。等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。越到后期，所剩本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果已還款超過1/3了，說明已還近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

（2）等額本息還款已到中期的。等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

（3）用住房公積金貸款或貸款時有折扣的。比如，在國管公積金和市管公積金中，會享受較低的貸款利率。在某些時候，有些銀行會搞貸款優(yōu)惠活動，給出了較低的利率。你已經(jīng)享受了較低的利率和較大折扣的利率優(yōu)惠，現(xiàn)在處于降息通道，余錢不要提前還貸，安全理財更劃算。

（4）如果你貸的是較高利率的商業(yè)貸款，手上有一些余錢，沒有合適的投資渠道（銀行存款利率太低，股市虧損風(fēng)險太大），閑置資金無法獲得較高收益，也無法在通貨膨脹的壓力下保值增值，提前還房貸在一定程度上節(jié)省了財務(wù)支出。

（5）如果你的還款能力較弱，手上沒有較大資金提前還貸，原則上不要借錢去提前還房貸，這樣的風(fēng)險比較大。家庭留有應(yīng)急儲備金的，也不要用來提前還房貸，一旦出現(xiàn)突發(fā)情況就沒錢應(yīng)急了。

PS：以上都是大原則、大框架的意見，還有一些小技巧，僅供參考：

（1）不要全部提前還貸。每月至少保留1000元的還款額，利用房貸抵個稅的政策，根據(jù)收入情況能抵3%-45%的個稅，這一點就跑贏了大多數(shù)理財收益。

（2）保留每月還款額要覆蓋每月公積金。公積金的年息僅為1.5%，通過還貸抵扣，使公積金變?yōu)榱鲃淤Y金，用于理財、投資或應(yīng)急，收益明顯。

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