大利好！降息啦！但你的房貸會下降嗎？

不出所料！

在央行逆回購利率、MLF操作利率相繼下調以后，

(資料圖片)

LPR也隨之下降啦。

2023年6月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布，

最新LPR報價為1年期3.55%，

5年期以上為4.2%，

兩者均下降了0.1%！

LPR全稱Loan Prime Rate，

原意是指金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。

從字面可以這么理解——

LPR起源于美國的最優惠利率，即Prime Rate，

我們把時間撥回到1929年美國大蕭條時期，

當時美國經濟惡化，企業大量倒閉，

信譽良好的企業更是非常少，

但銀行業資金過剩，總得找個地方投資，

于是部分商業銀行開始有意降低信貸標準，并壓低貸款利率，把一些資質差的企業納入貸款目標客群，

由此引發了惡性競爭，使銀行業的不良貸款率進一步惡化，造成不少銀行紛紛倒閉。

為防止惡性競爭，美國出臺了相關法規，

其中有一條就是最優貸款利率（Prime Rate）。

《華爾街日報》倡導推動形成統一的基準利率作為貸款最低利率，各銀行放貸利率要在這個最優貸款利率之上。

到了20世紀70年代以后，隨著直接融資市場發展，大型企業可以通過直接從票據市場融資，銀行面臨的競爭加劇，Prime Rate的底線才被逐步突破。

如今，美國的Prime Rate主要用于中小企業貸款、個人住房貸款及消費貸款等對銀行依賴較強的資金業務的定價基準。

我們銀行貸款定價也會以LPR為基礎，

因此居民和企業融資成本就和LPR相關。

一般情況下，我們的房貸利率也是和LPR有關。

我們把LPR稱為貸款市場報價利率。

2019年8月，央行改革完善了LPR形成機制。

LPR的多少與公開市場操作利率掛鉤。

公開市場操作利率主要是指MLF利率。

MLF全稱中期借貸便利（Medium-term Lending Facility），你可以簡單理解為央行向符合一定條件的銀行提供貸款的利率。

MLF被戲稱為麻辣粉。

LPR不是由央行直接發布，

而是由18家具有代表性的商業銀行，分別報價后算出來的。

我們看看具體運算過程：

首先，

18家報價銀行會分別報出1個LPR初始價格。

他們的LPR初始價格會參考MLF利率，

也就是在MLF利率基礎上加點后得出來的。

這里各報價銀行的加點幅度的多少，主要取決于各家銀行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。

然后，

將各報價銀行報出的18個LPR初始價格，剔除掉其中最高和最低價格，

最后，

把剩余的16個報價用算術平均得出LPR。

LPR一個月公布一次，

發布時間一般為每月20日，遇到節假日順延。

根據市場情況，每個月算出來的LPR利率可能升可能降。

我們的個人房貸利率就是在LPR基礎上，再通過加點確定的。

比如5年期以上LPR利率是4.6%，

如果一個人的加點數是0.5%，那么這個人的房貸利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

加點多少，是銀行根據自身的經營情況、客戶個人的風險狀況和信貸條件等因素來確定的，每個人不盡相同。

n%一旦確定，在客戶還貸過程中就不會變了。

如果是購買首套房，個人房貸利率還會在原有加點基礎上給個優惠。?????????????

具體我們就不說了。

我們的房貸期限一般都是大于5年，

如果你選擇浮動利率，那么你的房貸利率就會和5年期以上的LPR掛鉤。

雖然這次LPR降了，但要是你已經買了房，處在交房貸的過程中，那么你的房貸利率并不是立馬降的哦。

你可能認為房貸利率和LPR是同步變動，

但事實上，房貸利率調整是有要求的，并不是和每個月的LPR同步變動。

我們在辦理房貸的時候，會需要與銀行協商，約定好利率的重新定價周期。

重定價周期最短為1年，

這時候每1年都只能調整1次貸款利率。

調整的時間一般定在每年1月1日或者貸款合同生效日。

到了重定價的這一天，你的貸款利率才可能會變動，調整為最近一個月公布的LPR利率，再加上點。

對于存量貸款購房的客戶，如果重定價日在1月1日，那么這次降低LPR，并不影響你目前的房貸利率，該交多少還是多少。

別急嘛，

該來的總會來的，

你的重定價日也不遠了吧？

總之，

本次LPR調整是自2022年8月以來的首次下調！可以改善居民和企業預期，也釋放了穩增長的信號！???

最近，據說韓國房地產崩了，首爾部分區域房價跌了40%。

房價咋說崩就崩呢？

曾經的韓國，可是全世界樓市最熱的國家之一，

不僅房價高，租金也蹭蹭地往上漲！?

那時候，不斷推高的房價自然吸引了投資客的目光。但投資客買房時也會缺錢，從而孕育出一種奇葩的模式。?????????

投資客把已有的房子免費租給租客，但需要租客提供房子價格80%的“押金”，投資客再用這個“押金”加點杠桿去購買更多的房子。??????????

韓國金融機構適時推出了“租金貸款”。????

這種模式下，租客用更低的成本租房，房東有了錢可以去買更多的房子，銀行賺了利息，似乎是個多贏的局面。

但一旦房價下跌，租金貸款就會像催化劑！?????

當然，影響房價的因素是多方面的，關于韓國房產的故事我們有機會詳細說。

只是所有命運的饋贈，都在暗中標好了價格。

點個在看支持一下 ??

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