領(lǐng)展羅生門 “被出售”的內(nèi)地七物業(yè)與不動產(chǎn)遇冷

觀點(diǎn)網(wǎng)領(lǐng)展當(dāng)下的小心謹(jǐn)慎，似乎與前些年的大刀闊斧，形成了鮮明對比。

疫情爆發(fā)以來，領(lǐng)展雄心勃勃，加碼內(nèi)地市場、進(jìn)軍海外……短短幾年，在收并購?fù)卣狗矫婊ㄙM(fèi)將近450億港元。

然而，規(guī)模快速增長必然帶來成本增加與財(cái)務(wù)方面的壓力，為消除市場疑慮，在前不久的業(yè)績會上，領(lǐng)展管理層表示，將收緊并購的步伐。

【資料圖】

但或許，僅僅放慢腳步還是不夠。

近日市場消息稱，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金正有意出售在內(nèi)地的7個物業(yè)項(xiàng)目，包括6個零售物業(yè)項(xiàng)目和1個辦公樓物業(yè)項(xiàng)目。

對此，領(lǐng)展發(fā)言人就上述消息作出否認(rèn)，但市場關(guān)注熱度仍舊不減。

不少投資者對上述消息仍保持著觀察態(tài)度，畢竟當(dāng)下全球商業(yè)投資市場的波動與企業(yè)面臨的壓力有目共睹。

對領(lǐng)展而言，這場“被售出”羅生門背后，或許是快速規(guī)模收并購帶來的壓力，但同樣也有當(dāng)下不動產(chǎn)投資市場遇冷的結(jié)果。

“被出售”的物業(yè)

領(lǐng)展的變化讓市場感到驚訝。

近日有報(bào)道稱，亞洲最大房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展正有意出售在內(nèi)地的7個物業(yè)項(xiàng)目，包括6個零售物業(yè)項(xiàng)目和1個辦公樓物業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)了解，上述7個物業(yè)項(xiàng)目中，北京2個，為領(lǐng)展購物廣場·中關(guān)村與領(lǐng)展購物廣場·京通；上海2個，為領(lǐng)展企業(yè)廣場與七寶萬科廣場50%股權(quán)；廣州2個，為領(lǐng)展購物廣場·廣州與廣州天河領(lǐng)展廣場；深圳1個，為領(lǐng)展中心城。

資料來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

領(lǐng)展購物廣場·中關(guān)村是該公司進(jìn)入內(nèi)地的第一個項(xiàng)目。

2015年3月，領(lǐng)展以25億元代價收購了位于北京中關(guān)村的歐美匯購物中心，并于2020年統(tǒng)一品牌之后，正式更名為領(lǐng)展購物廣場·中關(guān)村。

數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)展收購之后，上述項(xiàng)目收入逐年增長，2018年為1.42億元，2019年錄得1.57億元，2020年受疫情影響微降至1.49億元。

除此之外，領(lǐng)展企業(yè)廣場、領(lǐng)展購物廣場·廣州、領(lǐng)展購物廣場·京通等，均是較早期收購的項(xiàng)目。

粗略計(jì)算發(fā)現(xiàn)，彼時領(lǐng)展收購上述7個物業(yè)項(xiàng)目總代價為283.23億元，不過，此次市場消息并未透露接盤方以及出售代價。

但有市場人士在公開平臺猜測稱：“資本循環(huán)的法子失效了，物業(yè)估計(jì)沒辦法賣高價。”

套現(xiàn)金額多少暫且不論，倘若此次全部成功出售，那么領(lǐng)展在內(nèi)地的零售商業(yè)、辦公樓項(xiàng)目將直接清零，僅剩五個倉儲物流項(xiàng)目。

不過，針對上述出售事宜，領(lǐng)展發(fā)布郵件澄清表示：有關(guān)報(bào)道并無根據(jù)，而領(lǐng)展現(xiàn)在亦沒有任何企業(yè)行動按《上市規(guī)則》、《房地產(chǎn)投資信托基金守則》及其他規(guī)例的監(jiān)管要求而須予公布。

該公司表示：“若有須予披露的信息，定當(dāng)會按照相關(guān)條例及監(jiān)管要求，盡快向市場公布。”

領(lǐng)展的否認(rèn)并未打消市場猜測，畢竟在清倉內(nèi)地商辦物業(yè)背后，是其已收緊的收并購戰(zhàn)線。

2019年，隨著“2025愿景”計(jì)劃公布，領(lǐng)展對旗下資產(chǎn)組合提出具體規(guī)劃，希望提升除香港外其他地區(qū)的物業(yè)占比，以及提升寫字樓等非傳統(tǒng)物業(yè)類型的占比。

規(guī)劃中明確，未來領(lǐng)展于香港的物業(yè)占比維持70-75%，而中國內(nèi)地物業(yè)將占≤20%，海外占≤10%，由此來分散風(fēng)險(xiǎn)。

自此以后，領(lǐng)展大刀闊斧加碼內(nèi)地市場及海外市場，比如接連完成對深圳新怡景商業(yè)中心、上海七寶萬科廣場50%權(quán)益、廣州太陽新天地等項(xiàng)目的收購，同時不斷買入澳大利亞、英國、新加坡等物業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2019年12月首次進(jìn)行海外收購后，領(lǐng)展在收并購?fù)卣狗矫婵偣不ㄙM(fèi)近450億港元。

顯然，疫情三年是領(lǐng)展收并購最積極的三年，但背后帶來的是財(cái)務(wù)壓力增長。

截至2023年3月31日，領(lǐng)展負(fù)債總額增加155億港元至657億港元，負(fù)債比率由22.0%微升至24.2%。

去年，惠譽(yù)在一份評級報(bào)告當(dāng)中指出，領(lǐng)展杠桿率將在2022財(cái)年達(dá)到23%左右，而在收購債務(wù)不斷增加的情況下，該數(shù)據(jù)最終將在2023財(cái)年和2024財(cái)年趨向30%。

疊加美聯(lián)儲持續(xù)加息帶來的利率急劇上升，以及用于支持新收購項(xiàng)目的負(fù)債結(jié)余增加，報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展財(cái)務(wù)成本增加74.5%至17.54億港元。

為尋求更安全的負(fù)債水平，今年年初，領(lǐng)展首次供股集資188億港元，并計(jì)劃用40%至50%的募集資金償還現(xiàn)有債務(wù)。

在不久前5月31日召開的業(yè)績會上，領(lǐng)展管理層還表示，將收緊并購的步伐。

不動產(chǎn)遇冷

另一方面，領(lǐng)展“被出售”傳聞也是市場經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)下的結(jié)果。

首先，在近年疫情、經(jīng)濟(jì)低迷、美聯(lián)儲加息及美國銀行業(yè)危機(jī)等因素聯(lián)合沖擊下，原本被視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)正處于低谷。

前不久，大型連鎖零售企業(yè)Bed Bath & Beyond Inc.表示，預(yù)計(jì)最終將關(guān)閉其所有360家Bed Bath & Beyond和120家Buy buy Baby門店。而根據(jù)瑞銀集團(tuán)發(fā)布研報(bào)，今年全美范圍內(nèi)商店關(guān)閉的數(shù)量明顯增加，估計(jì)美國約有5萬家零售商店將在未來五年內(nèi)關(guān)閉。

不僅如此，美聯(lián)儲在5月初發(fā)布的《金融穩(wěn)定報(bào)告》中，將商業(yè)地產(chǎn)列為動搖經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的第四大隱憂，僅位列通脹、銀行危機(jī)和中美緊張之后。

報(bào)告提到，一些銀行對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口更集中，如果商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境惡化，這些銀行將蒙受更高損失。

其中，可視的案例包括Brookfield的基金被傳出拖欠了旗下十二棟辦公大樓合計(jì)1.614億美元抵押貸款。還數(shù)據(jù)稱，2023年至2024年有萬億美元商業(yè)地產(chǎn)貸款集中到期。

招商證券亦在研報(bào)中表示，美國辦公樓抵押貸款或成為下一個“爆雷點(diǎn)”，雖不至于爆發(fā)類似2008年的系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但將加速信貸收緊，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差、衰退概率上升。

營商環(huán)境本是一體，市場往往會牽一發(fā)而動全身，當(dāng)前海外商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期持續(xù)惡化，傳導(dǎo)到中國，同樣困難重重。

一方面，2022年美聯(lián)儲加息節(jié)奏加快，從去年三月至今快速連續(xù)加息10次，必然會導(dǎo)致一部分外資從國內(nèi)不動產(chǎn)市場撤離。

另一方面，疫情三年，各個重點(diǎn)城市的購物中心、寫字樓無一例外出現(xiàn)租金下滑、空置率提高等現(xiàn)象；進(jìn)入2023年，各地疫情影響逐漸減弱，疊加消費(fèi)提振年的基調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)表出現(xiàn)復(fù)蘇信號，但市場表現(xiàn)參差不齊，呈現(xiàn)后勁不足的狀態(tài)。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前香港甲級寫字樓空置面積現(xiàn)已升到120萬平方米的歷史高點(diǎn)，3月份租金價格比2018年峰值下降了26%。4月份香港整體甲級寫字樓的空置率接近15%，比例是2019年的三倍多，超過了曼哈頓12.5%和新加坡4.6%的水平。

至于內(nèi)地，同樣呈現(xiàn)復(fù)蘇不易的情況。

一季度，全國商辦用房開發(fā)投資額占比降至11.4%，新開工面積占比降至9.1%，銷售面積占比降至6.6%。

從幾個重點(diǎn)城市來看，廣州近期入市三個新增項(xiàng)目導(dǎo)致空置率環(huán)比上漲1.2個百分點(diǎn)；北京空置率推高0.4個百分點(diǎn)，錄得10.4%；上海市整體供需關(guān)系稍顯緩解；而成都等個別供應(yīng)體量較大城市未能在季度內(nèi)快速吸納，空置率表現(xiàn)短期承壓。

回到領(lǐng)展本身，如若清倉內(nèi)地商辦物業(yè)，或許也有調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的意圖，以緩解前些年規(guī)模快速增長帶來的壓力；也有可能是市場遇冷期的策略，為避免海外資產(chǎn)大額減值，需更多資金渡過“冬天”。

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