樓市最“怕”的那玩意，今年還是沒來

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6月6號，“有關(guān)部門”相繼公開了2023年度的立法計劃，不出“意外”房地產(chǎn)稅這次依舊沒有提及。

(資料圖片)

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為什么說并不算意外，因為類似的事情早就有了前車之鑒。

稍微有點互聯(lián)網(wǎng)記憶的人應(yīng)該都記得，房地產(chǎn)稅立法試點的事情在去年就已經(jīng)推遲過一次。

2022年3月16號新華社的記者就房地產(chǎn)稅改革試點的事采訪了財Z部的相關(guān)負(fù)責(zé)人。

得到的答復(fù)是：“綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”。

這個所謂的各方面情況，說白了就是房地產(chǎn)衍生的債務(wù)灰犀牛不僅走到了眼前，而且在把樓市撞的東倒西歪之后，還沒有一點停下來的意思。

還要接著往下繼續(xù)撞。

2021年從恒大債務(wù)暴雷起了個頭之后，新力控股、當(dāng)代置業(yè)、中國奧園、佳兆業(yè)，陽光100、陽光城等等大型房企迅速在短時間非常默契的組成了一串債務(wù)鞭炮。

噼里啪啦的雷聲基本就沒消停過，你方唱罷我放登場，財經(jīng)新聞的版面在那段時間幾乎是見天刊登新的暴雷房企。

不夸張的說，深度報道都來不及寫了，實在是雷的速度太快。

房企是地方轉(zhuǎn)移debt的唯一中轉(zhuǎn)站，眼看著身為中轉(zhuǎn)站們的房企們像得了雞瘟的雞群一樣，有集體“去世”的趨勢，central bank市場金融司在2021年10月份的第三季度市場金融會議上表示。

“恒大的暴雷只是個別現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場總體還是健康的”。

表態(tài)是溫馨的，想給市場注入一點難得的信心，但市場是殘酷的，一點也不想領(lǐng)情。

轉(zhuǎn)眼到了來年2月，負(fù)債1萬億的融創(chuàng)、4千億的世茂、2000億的龍光等等一系列房企，以自己的清脆的資金鏈斷裂聲為新年奏響起了一陣“刺耳”的鞭炮聲。

就是這新年再次密集響起了雷聲終于耗盡了金融市場最后的一點信心。

銀行收緊信貸，債券不能發(fā)行，信托人人都躲，金融機(jī)構(gòu)絕不“雪中送炭”的精神在房企開始大面積暴雷后被詮釋的淋漓盡致。

喜劇大師趙本山的小品《拜年》里有一段臺詞說的好：“既然這大侄兒從鄉(xiāng)長一下變成三胖子了，咱就不要照頭再給一棒子了”。

在這種房企融資路子幾乎全斷的情況下，賣房造血成了唯一自救的辦法，要是在這個節(jié)骨眼上來個房地產(chǎn)稅試點，那真就是給已經(jīng)債務(wù)纏身的整個樓市當(dāng)頭一棒。

還是鉚足了勁敲后腦勺的那種。

房企被敲暈不打緊，市場經(jīng)濟(jì)自由搏殺，別說暈了就是你房企死了又怎么樣？

但問題是擔(dān)子怎么辦？被敲暈癱瘓在床的房企可就沒辦法扛起以土地為媒介轉(zhuǎn)移debt的擔(dān)子了。

擔(dān)子一旦落了地，很多事情就很難辦了，這個例子很多比如5月份昆明的一些新聞就很好的展示了一下。

現(xiàn)在的情況是，問題是連鎖的，情況是復(fù)雜的，所以處理的手段只好也是溫和的、暫緩的。

于是最終就出現(xiàn)了前文提到，2022年3月財Z部面對媒體的采訪時表示，房地產(chǎn)稅不具備在2022年內(nèi)擴(kuò)大改革試點城市的條件。

如果單純的只從樓市的角度看，這個明顯帶有“安撫”意味的表態(tài)可以說是及時的。

雷聲隆隆的樓市，經(jīng)不起更多的敲打了。

但即使已經(jīng)明確不進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點的背景下，2022年商品房銷售額最終也只勉強(qiáng)達(dá)到13.33萬億，這個數(shù)字和2021年的18.19萬億銷售額沒法比，甚至不及5年前2017年的13.7萬億的成績。

在失去了幾乎所有的融資支持后，賣房這個唯一還能來錢的路子一旦受阻，房企對地方上的土拍市場必然是徹底的有心無力。

2022年國有土地使用權(quán)出讓收入6.685億元，同比2021年下降23.3%。

有意思的是，2022年全國房企土地購置面積同比下滑53.4%，但是出讓收入?yún)s只下降了23%，在土地并沒有大面積明顯降價的情況下，只能說這個數(shù)據(jù)是央企城投硬生生抗出來的。

也就是說，若剔除地方城投平臺和央企國企托底拿地的成分，真實的房企拿地數(shù)據(jù)可能會更加悲觀。

真實的拿地數(shù)據(jù)悲觀，真實賣地收入大概率只會更難看，而這可能就是2023年這次房地產(chǎn)稅再次缺席的主要原因。

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為了讓圍繞土地，以房企為發(fā)力點的整條債務(wù)和信貸流轉(zhuǎn)的核心機(jī)制再次轉(zhuǎn)動起來，救市開始了。

2022年土地市場遇冷的根本原因就是房企手里沒錢和對市場沒信心，所以為了避免悲劇重演，更加全面的救市分兩個方向同時把力度拉滿。

第一是房企融資方向，央行等一系列相關(guān)部出臺了所謂的“三支箭”融資政策。

第二是樓市政策方向，非一線城市的限購基本上名存實亡，利率、首付比例、限售年限、公積金等等能放松的幾乎全面放松。

按理說力度不小了，但市場死活就是不買賬。

先說融合資方面。

債權(quán)、信貸、股權(quán)，三箭齊發(fā)為的就是給房企奶上一口，好讓房企緊繃的資金鏈不至于斷開。

總結(jié)下就是樓還要接著蓋，地也要接著拿，既不能爛尾也不能讓local finance因為土地滯銷而繼續(xù)承壓。

這回下面的商業(yè)銀行等一眾金融機(jī)構(gòu)倒是很快行動了起來，但在“有色眼鏡”的過濾下，融資幾乎全給了沒有風(fēng)險的國企房企和頭部民營房企。

不缺錢的小部分房企融了個爽，缺錢的房企幾乎一分錢沒拿到。

既然主力沒錢拿，那土拍市場就很難好，2023年前4個月國有土地出讓收入1.176萬億，同比去年下降21.66%。

而這已經(jīng)是第13個月維持負(fù)增長。

再談樓市政策方面。

調(diào)控樓市的政策能放開的幾乎是都放開了，效果不能說一點沒有，但的確算不上多大。

還是前4個月的數(shù)據(jù)，全國商品房住宅銷售額3.6萬億，同比增長11.8%。

除去2022年底因為特殊原因積壓的購買力被集中釋放在2023年春季之外，這個成績其實談不上多好。

而且最關(guān)鍵的是土拍金額沒同步跟上，根據(jù)往年的數(shù)據(jù)看只要新房銷售給力，基本上土拍都會維持在一個同步升溫的狀態(tài)下。

至于為什么沒同步，大概率是房企對未來樓市謹(jǐn)慎“樂觀”的態(tài)度下，具象化的一些表現(xiàn)。

具體就是把更多的銷售回款用在減輕債務(wù)和資金鏈壓力上，而不是為了擴(kuò)張市場占有率而繼續(xù)豬突猛進(jìn)式的大肆拿地。

預(yù)計未來面包賣的速度慢了，自然面粉也就拿的少了，進(jìn)貨原材料的錢可都是要付大量利息的。

一通救市操作忙活下來，融資談不上多成功，銷售談不上多樂觀，再加上房企從前4個月減少拿地表現(xiàn)出對未來的謹(jǐn)慎態(tài)度，去年積壓的的問題貌似還是沒有解決。

先是新房銷售不暢，繼而影響最重要的土地市場繼續(xù)遇冷，就目前看在幾乎是復(fù)刻去年樓市行情的情況下，房地產(chǎn)稅的又一次暫緩露面，貌似也就能想得通了。

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過去樓市穩(wěn)定甚至欣欣向榮的時候好像總有那么一點點間接性的拖延癥，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅總是猶抱琵琶半遮面走不到臺前。

現(xiàn)在樓市下行壓力加大，又考慮到local finance的情況，怕影響土拍搞的有點投鼠忌器的不敢讓其走到臺前。

不難理解，最近一些城市的二手房掛牌數(shù)量還在增加，而房地產(chǎn)稅一旦有走向臺前的意思，哪怕只是個別城市試點，恐怕也得讓絕大部分城市二手房的掛牌數(shù)量上一個不小的臺階。

隔壁都著火了，還非要等燒到自己家才跑？

一旦到這個階段，巨量的二手房源就得和新房市場爭搶不算富裕的市場潛在購房人群。

到時候價格戰(zhàn)恐怕無法避免，新房份額一定會被繼續(xù)瓜分，而新房背后的直接關(guān)聯(lián)的土地則會受到最直接的沖擊。

新房為了搶市場敢降的狠也行，但問題是新房價格下來了，來年的土地價格就又不好講了。

左右都是個為難。

當(dāng)然不管怎么說，雖然困難重重但這幾年對房地產(chǎn)稅的醞釀依舊是正確的稅改方向。

用更多的直接稅和資產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)財富結(jié)構(gòu)，讓個稅和增值稅降降負(fù)擔(dān)，給個體們減減負(fù)從而創(chuàng)造一個更有利于爆發(fā)“內(nèi)需”所需要的購買力的土壤。

在經(jīng)濟(jì)的大舞臺上，不敢說讓樓市退到幕后，但主角的位置換成一直呼吁的內(nèi)需，這不挺好的嗎？

就這樣。

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