環球觀點：地方政策持續發力，提振房地產市場，地產ETF上漲

格隆匯6月8日丨近日房地產板塊反復活躍，京投發展5天4板，大龍地產、北辰實業漲停，特發服務、沙河股份、等多股漲超5%。

京投發展發布公告稱，主營業務未發生變化，仍以房地產開發為主，近期公司股票交易價格短期漲幅較大，但公司基本面未發生重大變化，敬請廣大投資者注意二級市場交易風險。

ETF方面，銀華基金房地產ETF、華寶基金地產ETF、華夏房地產ETF基金、南方基金房地產ETF漲近2%，本月漲超5%。

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房地產ETF跟蹤的標的是中證全指房地產指數，中證全指房地產指數共有93只成分股，均為房地產相關上市企業。前十大重倉股分別是保利發展、萬科A、招商蛇口等，合計權重高達45%。

消息面上，地方政策持續發力，提振房地產市場。據克爾瑞數據，2023年4月1日至5月23日，區域房地產政策以保需求為主，19省市發布22個松綁政策，落地相關措施以優化公積金貸款額度、首付比例為主。

19省市中，安徽、河南兩省優化住房公積金部分提取政策，大連、鄭州、寧波三個準一線城市優化公積金提取、貸款相關政策。重點政策方面，泉州、大連下調首套房公積金貸款首付比例至20%，青島下調首臺房商貸首付比例至20%;青島、南昌、寧德鼓勵嘗試房票安置。

中房網發文指出，房地產是行業是國民經濟重要支柱產業，當前還有不少地方在執行相對嚴格的限購、限貸、限價政策，造成了市場價格信號的扭曲，以及資源的錯配。上述限制類政策應是在特定歷史條件及行業發展情況下出臺的短期行政措施，而在相關外部條件有變化，限購限貸等政策已無存在必要的情況下，取消限制類措施是應有之義。所謂的外部條件包括：

一是我國人口總規模開始下降，房地產存量住房規模不斷增長，戶均一套有余。

二是城市化進程進入深化階段，人口雙向交流，交叉交流特征更加明顯，城市間的人口爭奪力度在加強。

三是從消費與投資觀念上，房地產不再是高收益率的代名詞，一些城市房價開始“鶴崗化”，其背后是無產業與人口支撐的城市房價已不再具有投資屬性。

四是住房保障水平大幅提升，尤其是政府大力推進保障性安居工程，進行大規模棚戶區改造，為中低收入階層提供了大量且相對低成本的住房供應。

這幾個方面的疊加，在相當程度上可以對沖取消限購限貸后的市場沖擊。沒有各類的限制政策，市場機制的回歸正常才是房地產健康穩定發展的要義。

國盛證券表示，繼續堅定地看多政策，認為目前偏弱的需求需要政策繼續呵護。無論大政策是否出臺，我們認為今年都將呈現總量弱復蘇、結構復蘇偏強的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實現銷售復蘇。

中信證券認為，積壓購房需求的釋放推動了年后房地產銷售的回溫，在此前積壓的需求釋放結束后，30大中城市新房銷售和100樣本城市二手房銷售均環比走弱。而供給側一線城市和二線城市的土地成交量，需求側優質住房和剛需性住房的二手房交易量、一線城市和二三線城市的商品房簽約量均呈現明顯的數據分化，建議關注市場的結構性變化。

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