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剛剛，經開區高鐵新城鳳凰山集聚區地塊成功出讓，以5.4億底價成交，成交樓面價4857元/㎡，拿地房企是徐州鑫豐房地產開發有限公司。
01
樓面價4857元/㎡！鳳凰山地塊底價成交
【資料圖】
2023-17號和平路南、淮徐高速東B地塊
位置：和平路南、淮徐高速東
規劃用途：住宅
容積率：1.91-2.1
出讓面積：52944.15㎡
限高：≤54米
成交總價：5.4億元
成交樓面價：4857元/㎡
地塊解析：位居高鐵新城鳳凰山集聚區板塊，距離高鐵東站3公里多，北側約600米為在建的鳳凰山小學。
地塊南側靠近隴海鐵路以及規劃中的S5號線（徐邳線，一條利用既有隴海鐵路開通的市域快線），這也是我第一次在地塊規劃中見到徐邳線。
不過，根據《徐州市城市軌道交通線網規劃 》（2020-2035）明確的方案，輕軌S5號線并不在規劃內，近12年建設無望。
地塊對面為中南恒通和平君啟、中南恒通和平府、合景瓏樾東方，目前僅和平君啟有房源在售，均價13500元/㎡。
02
觸頂！搖號！全國熱點城市土拍開始回暖
必須承認，今年的土拍市場回暖明顯。
尤其是在核心城市，表現非常亮眼，恢復勢頭非常強勁：
5月23日，南昌也迎來2023年第二批次土拍，本次共7宗地出讓，最終以4宗觸頂、1宗溢價、1宗底價、1宗流拍收官，攬金超30.78億元，平均溢價率12.76%。
5月23日，杭州第四次土地集中出讓，掀起一波“搶地”熱潮。9宗土地入市，最終6宗封頂搖號、2宗低溢價成交、1宗底價成交，攬金約138億元，平均溢價率9.43%。其中，蕭山城區新街北單元地塊，有66家進入最終搖號，中簽率僅1.5%，刷新了杭州開發商的“搶地”紀錄。
圖源見水印
5月22日，西安高新區開展了2023年首場土地推介會，推出30宗住宅用地，吸引了中海、中國金茂、龍湖、陜建、招商蛇口、天地源、金地、碧桂園、保利、綠城、中鐵建、泰發祥、旭輝等大大小小60余家房地產企業參與。其中，兩宗地塊于5月25日搖號確認歸屬，分別有16家和9家房企進入到最終的搖號環節。
5月25日，合肥第三批集中供地出讓4宗地，其中3宗觸及地價上限，進入競高品質建設方案階段，其余1宗溢價4.95%成交，共攬金約55.6億元。合肥此次土拍共吸引了30家房企報名，招商、華潤、保利、中海、中鐵建等房企均報名了3宗地塊。
圖源見水印
5月29日，寧波第二輪集中供地進行招拍掛，本次土拍集中出讓土地8宗，其中海曙三市地塊參拍房企數量達到20家。8宗地塊中，4宗“封頂搖號”、1宗溢價、3宗底價成交，總計攬金52.2億元，整體溢價率8.8%。
5月30日，蘇州二批次集中土拍順利結束，9塊攬金97.73億，姑蘇和園區2塊地均沖頂搖號，最高成交樓面價36800元/㎡，最高溢價率為15%。其中園區月亮灣地塊，僅用了18秒就達到最高限價，園區地價再漲2300元/㎡。
3月17日南京第一批次土拍：11幅地塊全部成交，其中河西南、雨核、小行、江寧科學園4幅地觸頂搖號；
5月10日南京第二批次土拍：共10幅宅地，3幅觸頂搖號，2幅溢價成交，5幅底價成交。
從中不難發現，這些城市基本都是一二線的核心城市，土地市場修復較好，也緣于當地經濟、產業、人口等基本面較好，住房需求相對充足，疊加住房政策優化效果顯現。
而相比強二線城市，非熱點城市及三四線城市的市場修復力度就要弱一些。
03
民企拿地！分化加劇！土地市場新變化...
除核心城市土地市場回暖以外，拿地房企的結構今年也發生重要變化。
據中指研究院監測，2023年以來，在銷售預期好轉帶動下，北京、上海、杭州等城市土拍升溫，熱點地塊競爭激烈，部分城市民企拿地金額占比提高。
截至5月21日，22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比54%，民企占比29%。
反觀2022年，據中指研究院統計，22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比16%。
在今年長三角土拍市場的頭部城市里，上海、蘇州傾向于國企拿地占主導。而杭州、南京、合肥等幾個城市在今年土拍中吸引了更多民企參與，占比都超過一半。
從金額來看，杭州前3場土拍中民企成交金額占比達到67%，較2022年提升了3.9個百分點；合肥目前民企參與成交額占比達到64%；南京參與拿地民企數量占比31%，拿地金額目前突破了一半以上。
特別是杭州，5月23日四批次出讓的9宗地全部被民企“摘取”，其中濱江仍為民企拿地主力。
圖源見水印
不過，未來土拍市場能否持續回暖，仍取決于房地產銷售端恢復情況。
短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續，但土拍分化態勢或更加明顯：
①、從供應端而言，城市分化、區域分化加劇，即便是集中供地城市，熱度同樣迥異。
很明顯，堅持量入為出，聚焦核心城市、核心區域進行差異化投資，已成房企共識。
非理性擴張時代已過，寧可集中精力投資確定性更高、韌性更強的優質地塊，也好過花時間和成本去培育遠郊區域市場。畢竟，周轉更快、去化率更高的地塊才能保證房企的現金池蓄水良好。
②、從需求端而言，拿地房企出現分化現象，頭部房企仍是拿地主力軍，但民營房企投資積極性在復蘇。
拿地主力軍仍是規模化央企、品質地方國企和優質民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”并不多，但優質民營房企以及區域民營房企開始啟動彈性擴表投資戰略，這將形成新的市場格局。
尤其從當下多數城市的土拍規則來看，在優質地塊價格觸頂后，要靠運氣“搖號”中簽，這將致使部分過去難在土拍市場中拿地的民營房企迎來發展機遇。
③、從市場端來看，在優質地塊“僧多粥少”的情況下，土地市場競爭仍將進一步加劇，帶動市場整體熱度提升。
當下，樓市交易端穩步恢復，房企補倉情緒增加。不過，一、二線熱點城市仍是房企扎堆投資的“高地”，這從流拍率中就可窺見一二。非熱點城市或三四線城市的復蘇之路會更漫長，也需要更多的刺激和更好的市場行情來推動。
另外對于城市內部來說，優質的核心頭部板塊競爭強度依舊很大，房企拿地只能靠“搖號”；除此之外，主城二線優質板塊熱度也在上升，一些此前房荒突然出現土地供應的板塊，也成為房企拿地重點。
04
徐州主城36幅地塊即將上架！
值得一提的是，馬上就要到年中，又到沖刺業績的時候了！賣房、賣地，節奏都要加快了！
根據江蘇土地市場網消息，徐州市區（含銅山區、賈汪區）2023年度計劃出讓商品住宅用地426.03公頃，但是截止到6月初，僅供應了9幅涉宅地塊，還不到20公頃。
也就是說接下來徐州將迎來大規模賣地潮，根據克而瑞數據，二季度徐州將有36幅優質地塊將掛牌，直接影響下半年徐州樓市房價格局。
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