房企償債能力還在惡化，逆向混改增信心 當前消息

通過分析滬深上市房企2023年一季度財務數據發現，房企利潤規模持續下降，凈利潤率創近年新低；負債水平上升，短期償債能力繼續減弱；結轉加快提升運營效率。另外，房企融資規模繼續下降，融資環境未明顯改善。未來，房地產公司應加大銷售回款力度，保持暢通的融資渠道，調整債務規模及結構，保持負債水平的穩定適度，降低財務風險。

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營收利潤：營收止跌，凈利潤率創新低

從經營業績來看，2023年一季度，滬深上市房企營業收入均值為47.6億元，同比微增1.3%。全國整體預期仍偏弱，市場復蘇表現分化，受市場弱復蘇帶動，疊加去年低基數影響，2023年一季度滬深房企營業收入正增長。

圖1:滬深上市房地產公司2019-2023年一季度營業收入均值及增長率

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受到房地產竣工結轉放緩、過去幾年銷售額增長不利、各類成本居高不下等因素影響，2023年一季度凈利潤規模處于持續下跌趨勢。滬深上市房地產公司一季度凈利潤均值為1.79億元，較去年同期降低19.0%。

圖2：滬深上市房地產公司2019-2023年一季度凈利潤均值及增長率

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2023年一季度，滬深上市房地產公司凈利潤率均值較2022年明顯下降，連續四年維持個位數。部分房企營業成本增大，凈利潤下降明顯，導致凈利潤率明顯下降。滬深上市房地產公司凈利潤率均值為2.6%，同比下降1.7個百分點，凈利潤率創近年新低。

圖3：滬深上市房地產公司2019-2023年一季度凈利潤率均值

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償債能力：負債水平上升，短期償債能力繼續減弱

從負債水平來看，2023年一季度，滬深上市房地產公司凈負債率均值為61.1%，較去年同期上升0.6個百分點，剔除預售款項后的資產負債率為79.6%，同比上升4.5個百分點。負債率水平再出現提升。從短期償債能力來看，滬深上市房地產公司現金短債比均值較上年同期下降0.2至1.35，房企現金及其等價物同比減少5.6%，剔除存貨后的速動比率均值較上年同期下降0.02至0.51，房企短期償債能力繼續減弱。

圖4：滬深上市房地產公司2019-2023年一季度負債率均值

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圖5：滬深上市房地產公司2019-2023一季度現金短債比、速動比率均值

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運營效率：結轉加快提升運營效率

2023年以來，滬深上市房企拿地力度持續減弱，沒有了疫情影響，加快竣工結轉。一季度滬深上市房地產公司存貨周轉率均值為0.07，較去年同期上升0.02；總資產周轉率為0.04，較去年上升0.01。

圖6：滬深上市房地產公司2019-2023年一季度運營效率指標均值

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融資狀況：房企融資規模繼續下降，融資環境未明顯改善

2023年1-4月份，房地產開發企業到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國內貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預收款15925億元，增長4.0%；個人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

圖7：2023年1-4月全國房企到位資金同比增速及各項資金來源同比增速對比

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非銀行類融資方面，截至5月29日，本月房企信用債共發行22筆，發行金額207.9億元，發行金額同比下降53.4%、環比下降49.1%。2023年1-5月，房企信用債發行金額1913.7億元，同比下降6.2%；海外債發行金額110.5億元，同比下降22.7%；ABS發行金額838.0億元，同比下降21.5%。

結語

通過數據分析發現，滬深上市公司一季度盈利能力持續下降，房企負債水平小幅上升，同時短期償債能力持續下降，房企融資規模繼續下降，融資環境未明顯改善。房企端的支持還要再加力，其一，加大房企融資支持，要加大“三支箭”支持房企融資措施的落實。其二，建議進一步優化調整“三線四檔”參數設置和房地產貸款集中度管理。其三，推進民營房企“逆向混改”，選擇專注主業、合規經營、具有系統重要性的典型民企，鼓勵地方國企戰略投資入股，增強民企信用及融資能力，化解民營房企信用風險，提振行業信心。

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2022中國住房租賃市場年報

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2023中國物業服務百強企業研究報告

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