“負首付”驚現(xiàn)樓市 購房者需警惕法律風險 天天熱門

劉偉/發(fā)自北京

“首付負1萬元！沒錯，不需要首付還能再拿1萬元。”5月25日，根據(jù)媒體公開報道，在部分社交平臺上，一些房產(chǎn)中介銷售廣告如此描述。

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除了“不需要首付還能再拿1萬元”，還可以“負首付50萬元買房”。廣東深圳一位中介人士在接受媒體采訪時稱，“房子評估價570萬元，但是業(yè)主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。”

“‘負首付’明顯是違規(guī)的，涉嫌騙貸，存在不小的法律風險。”數(shù)位受訪者認為，所謂的“負首付”，并不會減輕購房者的壓力，購房者該付的錢該還的錢終究是要付和還的，無非是時間早晚的問題，而且還會加重購房者后期的還貸壓力。

此外，銀行在放貸額度充足的情況下，在實操中有意無意地做資產(chǎn)高評估價，而實際的市場價格已經(jīng)降下來了，也間接導致“負首付”的出現(xiàn)。

從“零首付”到“負首付”

為吸引購房者的注意力，近年來，“零首付”購房的銷售方式屢見不鮮。而在近日，多個社交平臺出現(xiàn)了“負首付”的營銷話術。

如重慶市巴南區(qū)某房產(chǎn)中介在其朋友圈發(fā)布消息，一套83萬元的精裝房，首付4萬元，放款后返現(xiàn)5萬元，相當于客戶還能倒拿1萬元首付款。

一則發(fā)布于4月22日的網(wǎng)帖顯示，深圳羅湖一套520萬元的房產(chǎn)可以貸款570萬元，也就是說首付不僅不用“自己掏錢”，還可以從銀行多貸走50萬元。

根據(jù)金融監(jiān)管部門的規(guī)定，目前新房商業(yè)貸款首付比例是三成，公積金貸款首付比例為首套房90平方米（含）以下的公積金貸款首付比例不得低于20%，90平方米以上的住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。

那么，“零首付”甚至“負首付”是如何做到的呢？

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發(fā)商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發(fā)商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價，“負首付”便“實現(xiàn)”了。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，“負首付”并不是新事物，其背后的運作邏輯和“高評高貸”是一樣的，所謂“高評”就是高值評估，“高貸”就是高額貸款，也叫作倒拿錢、零首付、低首付，是指銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。

他認為，“高評高貸”一直都有，但一般銀行不敢做得太離譜，一般評估價都是實際成交價的90%，這樣銀行相對安全，“高評”其實就是做到持平，很少敢做到比實際成交價高的。負首付就直接做到了市場價的130%以上，相當于銀行貸款比房價還高，這其實就是赤裸裸的貸款詐騙。

據(jù)媒體報道，近期廣東省惠州市多個樓盤為加快去化，推出力度頗大的折扣甚至零首付購房促銷活動。為規(guī)范銷售行為，惠州市惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局于5月20日印發(fā)《關于整頓房地產(chǎn)市場、嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付等違規(guī)銷售行為。

明顯違規(guī)，存在法律風險

正所謂“一個巴掌拍不響”，僅有銷售端的推進，還不足以讓“負首付”落地。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為“負首付”現(xiàn)象的出現(xiàn)還有銀行在“配合”。他認為，一方面是銀行想更多地放款，在資產(chǎn)荒、額度充足的情況下，依舊迷戀抵押物，在實操中有意無意地做高評估價，而實際的市場價格已經(jīng)降下來了，導致了“負首付”。這時，應該合理調(diào)整銀行評估的實時性。

二是銀行放貸著急，縱容經(jīng)營貸高評。當下，銀行不僅按揭額度充足，在支持中小微企業(yè)的政策導向下，經(jīng)營貸的任務也重。于是，縱容客戶存量房貸置換高評的經(jīng)營貸，或客戶先全款買房，再利用經(jīng)營貸高評，獲得更多貸款，導致“負首付”。

三是去年以來，經(jīng)營貸置換按揭是一個普遍現(xiàn)象，由于銀行放貸壓力大，商品房市場也比較低迷，金融監(jiān)管睜眼閉眼，甚至愿意看到。但是，這種行為擾亂了市場信息，真實的房貸規(guī)模被低估，資金違規(guī)進入了樓市，中小微合理需求得不到滿足，低利率的普惠政策被地產(chǎn)套利。

“負首付”面臨的法律風險不容忽視。北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣認為，“負首付”明顯是違規(guī)的，存在不小的法律風險。

首先，不論是“零首付”還是“負首付”，其實都不是真正意義上的“零”或“負”；其次，這種操作的房貸月供往往會提高一些，而且，房貸期限越長負擔越大。做高合同價之后，購房人的貸款金額也比較高，月供相對來說也會提高。再次，這種本身就是違法違規(guī)，明令禁止的。最后，還存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。若房產(chǎn)交付存在問題，購房者的風險就會更大。

王玉臣表示，采用這種模式，往往需要簽署“陰陽合同”。這種方式本身也是違法行為。一方面違反了商品房銷售的相關規(guī)定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規(guī)定，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會進行放貸。即使已經(jīng)放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。

“零首付”背后暗含了多重風險，這種違規(guī)行為也反映出當下樓市面臨的困境。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，2023年5月1日～22日，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1199萬平方米，環(huán)比4月1日～22日增速為-13%。

一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在受訪時表示，一個成熟的市場產(chǎn)品的價格是緩慢上漲的，而且上漲的時間比較長。但現(xiàn)實是市場經(jīng)過2023年一季度快速熱后起來后，又快速冷下去。目前的樓市狀況就是快上快下后“躺在地板上”，這也能說明參與市場各方的心態(tài)波動是比較大的。

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