每日觀察!泰國“房產(chǎn)熱”背后的冷思考

來源：環(huán)球時報

【環(huán)球時報駐泰國特約記者 冷江濤 李源欣】在曼谷繁華商圈擁有一間可以俯瞰城景的公寓、在普吉島擁有一棟觀海別墅……這些聽起來頗有吸引力的泰國置業(yè)選擇背后真有這樣愜意美好嗎？據(jù)泰媒報道，今年1-4月，約有33萬中國游客涌入泰國，同時也有不少中國人選擇在泰國購置房產(chǎn)。據(jù)泰國住房銀行房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心（REIC）統(tǒng)計，中國人購買的公寓數(shù)量占外籍人士購買總量的一半以上。中國投資者在泰購房熱情高漲，而部分泰國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則對當(dāng)前房市表示擔(dān)憂。

(資料圖片)

較低的房價和國際教育體系成賣點

“疫情3年，泰國的房子幾乎沒有用武之地了。但今年開始，中國人在此置業(yè)的需求明顯提升，有好幾個朋友找我咨詢曼谷買房事宜。”劉女士2018年在曼谷購入一套兩居室公寓，一方面是為了在泰國旅游時方便短期居住；另一方面是考慮到，在空閑時間出租公寓，也是一筆回報率不錯的投資。

以上兩點也正是多數(shù)中國人在泰購置房產(chǎn)的原因。此外，與國內(nèi)一線城市相比，曼谷較低的房價也吸引了不少投資者。據(jù)安居客海外地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年4月份曼谷公寓均價為每平方米27917元，別墅均價為每平方米18651元。曼谷房產(chǎn)中介素差對《環(huán)球時報》特約記者表示，今年開始中國人的購房需求呈現(xiàn)上升趨勢，其中曼谷的公寓和普吉島、芭提雅等地的別墅最受歡迎。曼谷某房地產(chǎn)公司置業(yè)顧問吉拉瓦表示：“在曼谷，華人聚集區(qū)輝煌和拉瑪九區(qū)域仍和以前一樣，是中國人最熱門的選擇。”

還有一些人瞄準(zhǔn)了泰國的國際教育體系。泰國是亞洲最早引入國際學(xué)校體系的國家之一，相比英美等傳統(tǒng)留學(xué)大國，泰國因距離較近、學(xué)費和生活成本相對較低受到中國家長青睞。吉拉瓦表示：“最近來咨詢的客戶很多會把房源附近是否有國際學(xué)校列入考慮因素。”

據(jù)新加坡《聯(lián)合早報》報道，在過去5年中，泰國國際學(xué)校對中國學(xué)生的整體錄取率從2.1%上升到3.2%。由于成本較低，清邁很受中國家庭歡迎，該市許多國際學(xué)校的中國學(xué)生比例已接近40%。

購房“高熱”，謹(jǐn)慎避“坑”

“許多中國人在泰國買房是為了投資，而非自住。”吉拉瓦透露，目前泰國購房的投資回報率在4至6個點左右，并不是網(wǎng)上所說的5到8個點。虛高的投資回報率吸引了不少中國投資者前去泰國購房，無意中踩了“大坑”。

楊女士2015年來到泰國留學(xué)，期間在多家地產(chǎn)公司當(dāng)過兼職中介。楊女士透露，“除曼谷外，其他地區(qū)如普吉島、華欣等基本只有短期游客，房子很可能會面臨長時間的空置。”另外，泰國很多公寓明令禁止做民宿業(yè)務(wù)，切斷了短租業(yè)務(wù)的可能性。長時間的空置意味著業(yè)主無法獲得收入，但物業(yè)費還得照交不誤。

相比回報率低，更讓投資者頭痛的是樓盤爛尾。素差說：“泰國期房開發(fā)商卷錢跑路的現(xiàn)象并不少見，有的機構(gòu)明知很多項目存在爛尾風(fēng)險，仍然對其進(jìn)行銷售。”由于距離遙遠(yuǎn)，工程進(jìn)度信息滯后，以至于有時項目已停工許久，國內(nèi)投資者還全然不知。素差表示，自己會建議客戶購買大開發(fā)商的現(xiàn)房。如果因為地理、價格等因素選擇購買期房，一定要在購房前檢查樓盤是否通過EIA（環(huán)境影響評估報告）。EIA是泰國房地產(chǎn)項目必須進(jìn)行的一項重要檢測評估，報告結(jié)果會影響房產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，以及發(fā)展方向。

近幾年因為缺少EIA而最終爛尾的樓盤不在少數(shù)。由于泰國還沒有建立黑名單與警示系統(tǒng)，投資者在購房前需要謹(jǐn)慎考察樓盤各類資質(zhì)。即使開發(fā)商和樓盤資質(zhì)都沒問題，投資者也還需要考慮其他因素。在泰購置了多處公寓的蔣先生表示：“很多中國人會實地考察樓盤，與開發(fā)商直接溝通并完成購買。”但購房之后，許多人選擇將房屋交給中介打理，而中介的資質(zhì)與實力也是影響投資回報率的不確定性因素之一。“有時候租客損壞了房屋設(shè)施，但中介沒有及時處理，后果只能業(yè)主自己承擔(dān)。”

除以上因素，想要購置別墅的投資者還需要考慮購置資質(zhì)問題。泰國法律規(guī)定，外國人不能持有泰國土地，因此外國人不能直接在泰國買別墅，只能注冊公司后以公司的形式在泰國購買別墅。由于注冊公司程序復(fù)雜，部分投資者選擇與泰國人私下合作，以泰國人的名義購置別墅。但由于這種形式并不受法律保護(hù)，一旦雙方合作破裂，后期維權(quán)十分困難。

泰國房市整體仍然低迷，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂泡沫風(fēng)險

隨著全球疫情形勢好轉(zhuǎn)，越來越多的外國人涌入泰國購房。泰媒稱，目前泰國政府并沒有針對外國人炒房行為的調(diào)控措施，甚至為了吸引全球高凈值人群，還提出允許外國人直接購買占地1600平方米的低層住房。泰國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士對此表示擔(dān)憂，在寬松措施下外國人涌入泰國炒房推高房價的同時，還可能助長房市泡沫風(fēng)險。

雖然泰國旅游業(yè)的火熱給泰國房地產(chǎn)市場注入了新活力，但總體而言，行業(yè)仍然較為低迷。泰國咨詢公司LWS發(fā)布的2023年第一季度曼谷大都會區(qū)房市信息顯示，2023年1-3月曼谷及周邊新開售房源合計21935單元，同比減少5%，總投資額796.75億銖（約合163億元人民幣），同比減少1%。與去年第四季度相比，新增單元數(shù)量降幅高達(dá)19%，投資總額更是直降40%。

泰國開泰研究中心3月發(fā)布的報告稱，雖然今年消費者購房需求有所回升，泰國房地產(chǎn)市場利好因素變多，但由于市場的累積待售住宅供應(yīng)量仍處于高水平，且存在全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險、大選后新政府的政策走向及貸款利率持續(xù)上升等諸多不確定因素，房產(chǎn)投資仍須保持謹(jǐn)慎。

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