產品力報告① | 建筑規劃篇：規劃強度下降，容積率走低，建筑形態轉向高層+洋房/小高層

第一篇：建筑規劃趨向

(資料圖片僅供參考)

ARCHITECTURAL PLANNING TRENDS

克而瑞湖南區域聚焦產品力建設與發展，已連續三年開展產品力測評工作。通過不斷地摸索與總結，為更好的進行2023年及后期產品力工作，在湖南省房地產業協會的全面指導下，我們首次發布《產品力報告》。

洞察產品市場發展與未來趨勢，捕捉客戶需求動向，為行業回歸產品本質添磚加瓦。

《產品力報告》由四部分組成，分別是建筑規劃、戶型設計、全裝修配置、會所設置，將會分四篇文章進行分享。

建筑規劃篇

★ （1）產品★

容積率、限高值走低，高層+洋房/小高層成為主流

從土地成交來看，2015-2022年，長沙六區一縣容積率1.5以下退出，3.5以上的地塊持續縮減，2.0-3.0占比放大。從近兩年重點板塊來看，容積率普遍在3.0及以下，低容積率成為主流。

容積率的走低是政策標準之下的大勢所趨。2018年7月住建部發布《城市居住區規劃設計標準》，新規明確規定住宅建筑限高80米/26層，高層住宅的容積率上限為3.1。長沙也出臺了《長沙容積率管理技術規定》，將容積的強度分區管理。雙管齊下，長沙規劃強度明顯下降，高層+別墅的高低配難度加大，高層+洋房/小高層的形態逐漸上位。

★（2）立面 ★

改善趨勢下，高顏值、高品質外立面提升審美潮流

大周期輪動下，長沙住宅需求從剛需主導逐漸過渡到改善為主。隨著人們對居住品質的要求提升，住宅產品外立面也開始呈現新的特征。

長沙對于住宅外立面的標準和提升，出臺過相關政策和方案。2020年8月《長沙市城市和建筑景觀風貌品質管控的有關規定（試行）》，2021年12月《長沙市既有建筑外立面整治三年行動工作方案》，均對住宅外立面的標準提出了要求。

而部分城市，如杭州，對于住宅外立面的建設標準甚至已經寫到了拿地要求之中。長沙當下沒有類似要求，但是鑒于改善時代的到來，擁有高顏值、高品質外立面的項目無疑將更勝一籌。未來，長沙土拍在外立面上或將提出明確要求。

★（3）風格 ★

打破同質化，特點鮮明的建筑風格受市場青睞

從整個大趨勢來看，目前住宅市場整體對建筑風格的標準從幾年前開始就已經有了明顯的轉變，立面的去裝飾化，去風格化成為主流，當下建筑風格已經進入去同質化時代。

★（4）車庫★

車庫均衡優化，尺度、用材、細節多方位升級

傳統觀念里，車庫往往只是作為樓盤的附屬品。但隨著 人們 對汽車出行的依賴程度與日俱增，車庫已經擺脫了附屬地位，成為體現人居品質的重要一環。 尤其是高端項目中， 車庫打造 從 以往簡單的設計和裝飾開始轉變為對細節的質感呈現。

（高端樓盤車庫各項指標占比）

<高端樓盤定義：均價比值＞2.0的項目，均價比值=年項目銷售均價/年度城市成交均價>

總體來說，對車庫功能進行均衡優化的項目較少，大多停留在點式優化的階段。未來車庫升級可以從空間尺度、用材品質、燈光系統到智能化、定制細節多方面覆蓋。

地產下半場，行業深度調整，房企需適應內外部環境的不斷變化。提升產品力，堅持以產品“質”上為核心，修煉內功、堅持“長期主義”的發展觀，是房企未來較長內不變的武器。

克而瑞湖南區域《產品力報告》第二章，將對“戶型設計”進行全方位分析，敬請期待。

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來源/克而瑞湖南

文章/宋熙晨

審核/劉芳

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