棚改退場 深圳老舊住宅小區走向何方

證券時報記者 吳家明

說起棚改，近日被稱為“深圳最后一個棚改項目”的羅湖區海關草埔生活區片區棚戶區改造項目簽約正式啟動。近幾年來，棚改作為住宅小區舊改的主要方式之一，若退場，未來老舊住宅小區的改造之路將走向何方？

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據介紹，海關草埔生活區片區棚戶區改造是深圳最后一個棚改項目，項目范圍包括海關草埔生活區、置富公寓、綠茵庭苑3個住宅小區，共802套房屋，涉及權利人711戶。

距離上述項目不遠就是被業界稱為“中國棚改第一難”的羅湖二線插花地棚戶區改造項目。記者在現場看到，多棟回遷安置房已經陸續交付，已經有居民入伙。據悉，羅湖二線插花地棚改項目于2016年啟動，并以“政府主導+國企服務+三房建設”的棚改模式，成功破解“中國棚改第一難”。

目前，深圳仍有大型棚改項目正在建設中，包括“深圳棚改第一村”之稱的華富村改造項目。去年7月，華富村項目一標段回遷區12棟主體全部完成封頂。此外，作為河套深港科技創新合作區的配套項目，南華村也正在棚改。

不過，不管是由企業主導的城市更新還是政府主導的棚改，曠日持久的“拉鋸戰”也不時上演。

就在羅湖區海關草埔生活區片區棚戶區改造項目附近，羅湖區城市更新和土地整備局此前發布關于東曉街道清水河新村城市更新單元計劃（失效）公告，該單元原列入了《2019年深圳市羅湖區城市更新單元第一批計劃》，更新單元計劃有效期3年9個月，但在計劃有效期內更新單元規劃未獲深圳市政府或其授權機構批準，更新單元計劃按照公告要求失效，不再開展后續相關工作及辦理相關手續。

“我們搬家已經超過10年，到現在還沒回遷。”陳樂（化名）原來在羅湖區田貝有一套老舊小區的房子，后來變成了現在的金鉆豪園城市更新項目，但項目幾經周折，目前仍進度緩慢。

過去，傳統意義上的城市更新與棚戶區改造是兩種截然不同的更新方式。棚改的出現，一度被看作是解決老舊住宅小區更新困局以及“城市病”的好辦法。此外，棚戶區改造也是過去幾年支撐房地產行業發展尤其三四線城市樓市繁榮的重大政策變量。

此前，市場曾傳出棚改將全面停止的消息。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“棚改其實從來沒有說停止，‘十四五’期間很多城市仍有棚改項目，多數是一些原來已經列入棚改計劃的項目，但基本上要做到不增加當地庫存和影響房價走勢。從國家的層面來講，棚改在新時期或許已經不太適用，可能會導致庫存的增加等問題，所以不再大規模推廣。”

對于深圳而言，李宇嘉認為，過去深圳的棚改主要以一些老舊住宅小區改造為主，多數還是采取了拆除重建的方式，在叫停“大拆大建”之后，這種棚改的模式就被“叫停”。

無論如何，棚改的出現還是讓老舊住宅小區的改造多了一條可選擇的路徑。據不完全統計，深圳2000年前建成的舊住宅區合計有1700多個，在如此龐大的數量面前，未來老舊住宅小區改造路徑何去何從？

廣東合一城市更新研究院認為，2021年出臺的相關政策似乎可循答案。首先，2021年3月正式實施《深圳經濟特區城市更新條例》，立法奠定了老舊住宅小區改造的公共屬性基調，同時進一步細化了老舊住宅小區的申報要求，即意愿比例要求面積和人數均達雙95%。可以看出，深圳老舊住宅小區改造在未來將作為改造重點，由政府主導完成前期工作，配置一定商品性質用房后公開選擇市場主體，再由市場主體進行開發建設。

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