中央對房地產(chǎn)的最新指示，很有啟發(fā)性

近期，住建部部長倪虹的一次主題演講，相信被不少地產(chǎn)人忽視了。

4月1日，倪虹出席中國電動汽車百人會論壇（2023），就“如何學(xué)習(xí)借鑒汽車產(chǎn)業(yè)、為人民群眾建好房子”，談了四點想法。

(資料圖片僅供參考)

第一，在設(shè)計上要像智能汽車一樣，以科技賦能住宅；

第二，在建造上，要像造汽車一樣造房子；

第三，在使用上，要像汽車一樣建立房屋的體檢和保險制度；

第四，在服務(wù)上，要像汽車4S店一樣搞好物業(yè)服務(wù)。

雖然房企學(xué)習(xí)制造業(yè)不是什么新鮮話題，但國家部委層面就此公開表態(tài)，還是非常罕見的。尤其“像汽車一樣建立房屋的體檢和保險制度”更是今年的新提法，具有風(fēng)向標意義。

從前期的設(shè)計與建造，到后期的使用與物業(yè)服務(wù)，住建部呼吁全面學(xué)習(xí)汽車產(chǎn)業(yè)，背后究竟有何深意？給房企未來發(fā)展又帶來哪些啟示？且聽明源君一一道來。

加速地產(chǎn)數(shù)字化和智能化

助力數(shù)字中國建設(shè)

在設(shè)計上，倪虹表示要學(xué)習(xí)智能汽車，以科技賦能住宅。

眾所周知，目前智能汽車已經(jīng)廣泛應(yīng)用了5G、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)，大大改善了人們駕駛和出行的體驗。

相比之下，中國房地產(chǎn)雖然發(fā)展了40余年，可數(shù)字化應(yīng)用程度依然偏低。

根據(jù)麥肯錫早期的數(shù)據(jù)，在中國眾多行業(yè)之中，房地產(chǎn)領(lǐng)域數(shù)字化程度不足10分（百分制），是數(shù)字化的洼地。

大力推行數(shù)字化在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，明源君認為有兩個重要意義。

第一，數(shù)字經(jīng)濟是我國未來經(jīng)濟發(fā)展的主引擎，而房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，必須正確認識到發(fā)展數(shù)字化的重要性和緊迫性，不能拖后腿。

第二，數(shù)字化應(yīng)用，除了能夠極大提升效率之外，還能更好地滿足人民群眾對美好生活的需求。

比如龍華金茂府就在科技基礎(chǔ)上疊加了智慧系統(tǒng)。進入房屋，呼叫“茂茂”，就會有一個語音機器人響應(yīng)，可以根據(jù)你的命令調(diào)節(jié)溫度濕度、開關(guān)電器、開閉窗簾、播放背景音樂。

而且，這套智能系統(tǒng)不再是機械執(zhí)行命令，而是會學(xué)習(xí)的。它會記得你的習(xí)慣，在你回家、離家、睡眠的時候，把環(huán)境調(diào)節(jié)到您最喜歡的場景。

倪虹也表示，要打造好房子，就需要運用數(shù)字化的手段，使房子成為科技來集成應(yīng)用的重要載體，讓人民在房子里住得更健康，更安全，更方便。

大力發(fā)展裝配式建筑

降低對環(huán)境的負擔(dān)

在房屋建造上，倪虹表示要像造汽車一樣造房子。

眾所周知，汽車制造行業(yè)是當(dāng)前自動化應(yīng)用程度最高的行業(yè)之一，也是智能制造裝備應(yīng)用最成熟的領(lǐng)域之一。正因如此，汽車行業(yè)在作業(yè)過程中，能夠大幅減少質(zhì)量瑕疵，實現(xiàn)“精益生產(chǎn)”。

相比之下，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度依然較低。據(jù)住建部統(tǒng)計，2021年，裝配式建筑僅占建筑業(yè)新開工面積的24.5%，遠遠低于美國、日本等發(fā)達國家的裝配式建筑滲透率（均超70%）。

大力推行裝配式建筑，明源君認為有三點意義。

第一，裝配式建筑可以有效提升勞動生產(chǎn)率。

裝配式建筑是工業(yè)生產(chǎn)構(gòu)件，施工現(xiàn)場腳手架及模板用量少，相應(yīng)的施工工序也得以減少。而且與傳統(tǒng)建造方式相比，裝配式不受惡劣天氣的影響，工期更為可控。

比如深圳龍華區(qū)某項目，其將建筑整體拆分為6028個獨立空間單元，施工現(xiàn)場僅需要把每個單元像“搭積木”一樣精細化組裝，即可完成建設(shè)。算下來，項目建設(shè)周期僅為傳統(tǒng)建造方式的三分之一，可實現(xiàn)1年快速交付。

第二，裝配式建筑可以提高質(zhì)量安全水平。

傳統(tǒng)建造方式受工人施工水平影響較大，工程質(zhì)量難以控制。而裝配式建筑的構(gòu)件，大多采用工廠化生產(chǎn)，質(zhì)量好、精度高。而且裝配式建筑基本采用機械施工，可降低人為的施工失誤。

第三，裝配式建筑可以降低對環(huán)境的負擔(dān)。

相較于傳統(tǒng)建筑，裝配式建筑最核心的優(yōu)勢是降低污染和排放。

據(jù)業(yè)內(nèi)資深專家測算，采用裝配式建筑各類裝配式建筑在建造階段碳排放相較于現(xiàn)澆能夠下降約20%；全生命周期下，由于采用新型材料，碳排放可下降接近40%。

比如前面提到的龍華項目，其在大范圍應(yīng)用裝配式技術(shù)后，可以節(jié)省70%以上現(xiàn)場用工量，減少超過75%的建筑廢棄物。

位于北京的某項目，采用“5+2+X”建筑工業(yè)化體系，通過智慧建造體系實現(xiàn)智能互聯(lián)工地、綠色環(huán)保工地，提升質(zhì)量與效率同時實現(xiàn)節(jié)能減排。

當(dāng)然，目前房地產(chǎn)行業(yè)也有相對領(lǐng)先的房企，可以做到像造汽車一樣造房子了。比較典型的是具有制造業(yè)背景的美的置業(yè)。

比如他們智能精裝一體化，AI設(shè)計創(chuàng)新性的實現(xiàn)從精裝方案選配到效果一鍵智能完成設(shè)計，一鍵輸出成本清單/施工圖紙/營銷VR，一天完成方案精裝圖紙，全面拉通精裝業(yè)務(wù)全領(lǐng)域！

效率的提升和成本的節(jié)省是十分驚人的：設(shè)計、算量，從原來的30天下降到1天；精裝套圖費用，從原來的40萬下降到0，還能節(jié)省50%的無效成本。

與此同時，還支持創(chuàng)新產(chǎn)品可視化設(shè)計，并為產(chǎn)品迭代提代完整部品統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

建立房屋體檢和質(zhì)量保險制度

維護人民群眾生命財產(chǎn)安全

在使用上，倪虹表示要像汽車一樣建立房屋定期體檢和質(zhì)量保險制度。

眾所周知，為了及時消除車輛安全隱患，督促加強汽車的維護保養(yǎng)，減少交通事故的發(fā)生，《道路交通安全法實施條例》規(guī)定，機動車應(yīng)當(dāng)從注冊登記之日起，根據(jù)使用年限進行安全技術(shù)檢驗。

同時，每位車主還必須為名下車輛繳納機動車交通事故責(zé)任強制保險。

相比之下，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展到現(xiàn)在，很多老房子可能存在一定的安全隱患，但相應(yīng)的房屋體檢制度和房屋質(zhì)量保險制度，卻遲遲沒有建立。

2022年，“4·29長沙樓房坍塌事故”發(fā)生后，住建部召開視頻會議，提出要研究建立房屋體檢制度，強化房屋全生命周期的安全保障；要研究建立房屋質(zhì)量保險制度，以市場化手段進一步完善工程質(zhì)量安全監(jiān)管機制。

今年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門發(fā)布《關(guān)于加強經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，提出各地要積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢和房屋質(zhì)量保險試點，健全房屋安全管理制度，加快出臺地方性法規(guī)。

同月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《通知》，提出試行房屋“體檢+保險”社會化治理，鼓勵由保險公司承保并委托三方專業(yè)機構(gòu)定期巡檢，做好監(jiān)測預(yù)警和解危處置。

建立房屋定期體檢和質(zhì)量保險制度，意義重大。

第一，房屋定期體檢，可及時消除安全隱患。

房屋如同人的生命一樣，也具有生命周期。隨著房齡增長，老舊住房的安全隱患日漸突出，經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)備老化、屋面滲漏、外墻脫落等問題。中消協(xié)每年發(fā)布的商品房投訴情況報告，房屋質(zhì)量一直是維權(quán)投訴的重災(zāi)區(qū)。

因此，應(yīng)對學(xué)習(xí)汽車行業(yè)的做法，建立房屋定期體檢制度，按照房屋的建成年代、功能類型確定體檢的頻次，來及時查找和發(fā)現(xiàn)問題，并有針對性提出整改措施，消除安全隱患。

比如美國每年都會檢查住宅房屋的安全和衛(wèi)生狀況，以確定其是否符合當(dāng)?shù)亟ㄖl例和安全標準。這些檢查通常由當(dāng)?shù)卣刚埖膶I(yè)檢查人員進行，并根據(jù)檢查結(jié)果出具相應(yīng)的報告。

第二，實施房屋質(zhì)量保險制度，可以有效提高房屋質(zhì)量。

事實上，很多國家都已經(jīng)實施房屋質(zhì)量保險制度，最長的已有將近百年歷史。就實際效果看，主要有幾個方面：保障業(yè)主和購房者利益；提高房屋質(zhì)量，減少社會成本；落實法律責(zé)任，實現(xiàn)法律分配正義。

但目前國內(nèi)主流的房屋保險屬家庭財產(chǎn)保險范疇，主要保障火災(zāi)、爆炸、雷擊等自然災(zāi)害和意外事故造成的房屋損失，對于房屋質(zhì)量的保障還是一片空白。

因此，應(yīng)盡快通過市場化手段，建立房屋質(zhì)量保險制度，為房屋提供全生命周期的安全保障，切實維護人民群眾的生命財產(chǎn)安全。

建立搶單平臺

提高物業(yè)公司服務(wù)水平

在服務(wù)上，倪虹表示，4S店為汽車提供了全方位、一站式的服務(wù)。好的房子也應(yīng)該有好的服務(wù)，好的服務(wù)要靠好的物業(yè)。

什么是好的物業(yè)，明源君認為，最主要是看一家物業(yè)公司的迅速反應(yīng)能力。

傳統(tǒng)住宅物管服務(wù)的主要內(nèi)容是“四保一服”，保安、保潔、保綠、保修、客服。這其中，業(yè)主臨時提出的報事報修、投訴建議等問題，最為考驗物企的服務(wù)力。

也恰恰是在這個環(huán)節(jié)上，多數(shù)傳統(tǒng)物企沒有做到位。

比如業(yè)主火急火燎需要報修，物業(yè)客服電話卻一直占線；好不容易接通電話，維修人員卻遲遲未到，只能反復(fù)催促客服人員；還有的傳統(tǒng)物業(yè)，服務(wù)工單的流轉(zhuǎn)只依靠人工推進，溝通成本高且效率低下，無法及時處理業(yè)主的訴求，甚至出現(xiàn)服務(wù)工單遺漏的現(xiàn)象。

倪虹表示，基于以上痛點，現(xiàn)在一些物業(yè)企業(yè)也積極探索一些新的業(yè)態(tài)和模式，比如有的物業(yè)服務(wù)建立了搶單平臺，業(yè)主可以通過手機APP提交維修需求，物業(yè)人員通過搶單的方式進行處理。

傳統(tǒng)的方式就是家里哪壞了，等著維修人員上門維修，可能一個小區(qū)只有一個維修人員，修完上家才能修下家，現(xiàn)在可以通過搶單的方式，把一個片區(qū)的維修人員整合起來，讓有困難的群眾能夠更快地得到有效服務(wù)，既提高了業(yè)主的需求響應(yīng)和處置效率，又提升了業(yè)主的居住體驗。

比如融創(chuàng)華南提出的歸心社區(qū)“全景服務(wù)體系”，就整合了線上線下服務(wù)平臺，為客戶提供7*24全時在線的咨詢建議、報事報修、投訴監(jiān)督等服務(wù)，力求第一時間解決問題。

而即時評價系統(tǒng)，則可以第一時間點評剛剛享受的服務(wù)，這相當(dāng)于是融創(chuàng)內(nèi)部的一個大眾點評網(wǎng)，是賞罰的依據(jù)，也是改善服務(wù)的數(shù)據(jù)參考。

注：各位地產(chǎn)朋友想和明源君進一步交流，可以直接加本文微信號（-ab19650618），麻煩注明房企+職務(wù)+姓名。

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