環球視點！福州房票，假如來了會如何？

這幾天關于福州樓市，最大的熱點就是房票，趁熱聊聊這個話題。

(資料圖片僅供參考)

房票概念

前幾天，福建省人民政府官網發布“關于印發鞏固拓展經濟向好勢頭的一攬子政策措施的通知”。

其中提到：

在房地產方面，提出了實施房票安置。。實施房票安置，對于使用房票在規定期限內購房，房地產企業和屬地政府給予團購優惠和購房補助。

對于房票，廈門島外，泉州、平潭等，已經開始啟用，而福州依然沒有動靜，借著這次福建官方喊話，看上去作為省會的福州，也是大有機會施行。

對比歷史的拆遷方案，一般采取選房或者貨幣補償。

上一輪的棚改貨幣化，相信很多人還有印象。

對于這次的房票，此時如果僅僅從字面理解，對比福州目前的拆遷方案，其實差異并不算太大。

目前福州拆遷選擇安商房，也是計算拆遷補償的價值后，拆遷戶根據這個價值去選購安商房，根據回購價做換算。

如果簡單對比，無非是給拆遷戶開了一個拆遷補償證明，然后去選房，真正差異在于選房的范圍，以前集中在安商房或者早年的安置房。

而這次房票的差別在于可以選擇部分或者整個區域的商品房。

當然即便如此，這里面還是有幾個需要關注的點，這些點才能決定了這個影響力。

房票去庫存？

價值交換：首先對于房票的補償價值，如果僅僅是當初的補償價值換成房票，按市場等換來說，這并沒有產生額外的購買力，同時由于商品房和安置房的價格差，實際反而加大了庫存。

怎么理解？以北園舊改為例：

這里兩大商品房，榕發北源云筑和左海望悅，純商盤，指導價3W，目前左海望悅精裝折后2.68W。

板塊舊改，除了商品房，采取直接安置房的方案，180畝，計容25萬方，合計會有2500-3000套。

對于拆遷戶選擇拿房，按北園的拆遷補償，區位補償是12700元/平，就地安置指導價是16500元/平。

做個簡單換算，如果沒有額外補貼，采取房票后，拆遷戶選擇左海和榕發。

一個拆遷戶，他的貨值是300W，選擇安置房，拿到178平，選擇商品房，拿到112平。

這里就會發現，如果北園的拆遷戶，選擇等額房票后，實際對于庫存消耗更低。

畢竟拆遷戶買了商品房，那180畝的安置房工程，可以拿出很大一部分，再蓋一個純商盤，這時的北園，就不是四大金剛，可能是五大、六大金剛。

所以這里，我們可以發現一個問題，如果僅僅是單純的把拆遷戶的安置范圍擴大的商品房可選，并不能直接庫存，相反還加劇了庫存。

當然如果實際如此，官方明顯不可能在目前的樓市，推進這個方案。

房票的價值

在房票案例里面，決定貨值的變化，就是選擇這個房票，可以獲得額外補貼，以網絡給的其他城市的案例：

泉州豐澤區，房票計算公式：[房票面積×貨幣補償安置結算價（9696元/平方米）×1.1]+（房票面積×4093元/平方米）

從公式發現，這里面房票獎勵10%結算價，還有額外的房票金額補償，公告給出選擇貨幣補償最高12120，而選擇房票按這個公式，可以達到14758，上浮21%。

此時來到福州，還是南二環舉例，2018年福州貨幣補償高峰期，造就了一批財富，當時南公園拆遷補償突破3W，南二環的郭宅同樣不低，數據如下：

南二環，一南一北舊改的對比，區位補償價，北園多900，就地安置貴1700，最大的差別是選擇貨幣補償，郭宅達到6268，北園只有1170，差了快6倍。

按這個補償方案，郭宅選擇貨幣，拿到21000-22000，北園選擇貨幣，拿到17000-18000。

區位更好的北園，因為錯過了貨幣補償紅利，拿錢比3年前的郭宅，還少5K。

因為這樣的差異，造成目前的拆遷基本都是選房，就地安置成了主要選項。

在拆遷戶選擇安商房或者安置房，福州樓市商品房的購買力，瞬間少了一部分，當然這里面的購買力，更多的是因為，這個貨幣補償的灌溉少了。

這時候，拿出泉州或者其他城市房票的案例，來計算看看：

還是以北園為例，拆遷戶選擇貨幣補償只有17000-18000，如果在獎勵和買房后，合計獎勵達到20%左右，這些拆遷戶的最終貨值，2W-2W1。

比原來貨幣有所提高，但是對比2018年的巔峰貨幣補償，還有一些不足。

當然福州實際真要執行的時候，房票的獎勵等，還要等官方的政策。

房票和人口

聊完房票的價值后，這時候就要結合樓市，這幾年樓市最明顯的就是分化，市中心的改善依然熱銷，周邊的剛需滯銷明顯。

從廈門的房票就能看出，實現的方案是，島外可以跨區購買，但是不能去島內使用。

這樣的案例，就跟目前拆遷選房是一樣的，都是按上下游層層推進。

這樣的拆遷選房方案，基本也體現了引導人口外擴的目的。

當然實際執行的情況，除了零星舊改，被強制異地選房外，大部分拆遷戶都會選擇就地安置。

除了多年的居住情節外，福州對于安置房的指導價市場化程度太差。

怎么理解？以上海西舊改舉例：

上海西舊改在選房方案里面，把就地，臺江區內，臺江區外的房源都羅列了。

不舉過多的例子，僅僅從這些差別就可以看出，福州在安商房的區位差異上，價格沒有太大，臺江跟五四北、金山奧體，安商房差價只有3k不到。

比如上面說到的北園，對接價16500，而目前上海西周邊，比如榕發的江乾商品房毛坯是3.5W，北園的左海望悅精裝2.67W。

安商房差價只有2.5K，商品房差價達到1W。

至于為何會有這樣的差異，因為福州在貨幣補償收縮后，區位補償價沒有來開，所以導致安置房對接價也拉不開，（市場評估價7折，評估價又有偏差）。

正式因為這些因素存在，導致了安置房的選擇，基本無法釋放從上游去下游的情況。

所以這時，房票的出現，面對的就是商品房的差價，從原來臺江南二環，安置房差價2-3K，變成商品房差價1W。

所以對于拆遷戶而言，此時的選擇，很明顯如果是買商品房，外溢變得不再那么困難。

當然安置房對接價和商品房的巨大價差，房票很明顯需要通過提高獎勵來解決這個空間。

不過為了拆遷的外溢，房票獎勵不會過高，如果通2018年一樣，臺江區突破3W的獎勵，很明顯拆遷戶，即便買商品房，大部分也會選擇留在本地。

所以這里面，獎勵的額度會是關鍵。

按上面的換算，最簡單的例子，就是把獎勵后的價值，等于下一級商品房的價值，從而倒逼上游購買力外溢。

當然上游外溢后，上游空出來的庫存，誰來解決？

回顧福州目前的庫存，鼓臺基本斷供，而外圍庫存巨大。

所以解決分化樓市的問題，最好的方法就是通過政策疏導。

比如這次上海西新村舊改，拿出一半地塊做安置房，一半指導價4.5W。

試想，如果給上海西的房票價值是2.8-3W，面對不能企及的商品房，選安置房的實際貨值也基本這個價。

此時的東區、南二環，那些剛需項目，是否會值得部分拆遷戶選擇？

所以在房票的政策上，不會產生額外購買力，但是它只要精準制導，可能會解決分化市場的購買力，讓整個市場上下游可以更好的銜接。

供應更多的市中心改善地塊，讓有錢的繼續購買，輸出拆遷戶去周邊板塊的新盤購買，同樣的情況層層遞進。

盤點總結

關于房票能聊的話題還有很多，比如目前部分城市，房票不僅僅能購買新房，還能購買二手房，只不過獎勵有所減少。

對于福州樓市，前幾年安商房已經是一次嘗試，不過市場對于安商房，安置房，依然存在很大抗性。

在房票施行后，很明顯市場會出現一個新詞：房票盤。

屆時，那些商品房變成房票盤后，如何打消非房票購房者的疑慮，也值得思考？

對于房票盤和安商房，差別在哪？

個人感受：目前市場的爭端，其實并非針對拆遷戶群體，而是針對安置房的最后用途，從大部分配建來看，以小戶型為主，在使用上基本以出租為主，個體對于這樣房源的歸屬感不高，相應的重視度也不高。

從而讓兩個群體的矛盾很容易被激化，屆時房票盤能否化解這個矛盾，可以關注。

當然既然房票的出現，官方也提到了違規變現，除了變現外，在購房過程，目前市場新盤都是打折，是否會針對這類群體，提高售價，也是一大熱點。

除此之外就是大家經常關注的網簽數據，福州受安商房影響，基本每個月網簽一半數據來自安商房，我們可以通過備案網的房價來區分，屆時面對房票帶來的網簽數據，就變得沒那么容易區分。

這樣的數據，很容易造就樓市熱銷的現象。

當然這也是房票主要的目的之一，不創造購買力，解決流動性問題，這不僅僅是樓市，而是整個社會目前都存在的最大問題。

隨著流動性增加，很多觀望的購買力，也會被帶入進去。

除了這些外，在前幾年貨幣補償的時候，其實也有響應的時間內購房的額外獎勵，對于房票很明顯這個更加突出。

相比于貨幣補償，依然會有大量樓市資金外溢，但是房票解決了這個問題，樓市的錢一分也帶不走。

此時，如果施行政策灌溉，也可以更加的精準，相對應的房企和地方土拍，房票也可以發揮更多的資金歸屬優勢。

關于房票，基本能想到就這些，真正施行的時候，肯定還有很多熱點，屆時再看。

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