焦點觀察：穩支柱防風險 房地產“精準拆彈”力度有望加大

證券時報記者 張達

作為國民經濟的支柱產業，房地產的穩定發展至關重要。今年的政府工作報告將防范化解房地產風險放在了重要位置。住建部部長倪虹在“部長通道”接受媒體采訪時也表示，穩支柱和防風險是今年的兩項重點工作。

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倪虹指出，要以“精準拆彈”的方式化解風險，一頭抓優質房企，另一頭抓出險房企。多位代表委員也對如何穩住房地產提出了提案建議，包括擴寬房企的融資通道，優化預售資金監管制度，在風險可控范圍內將民營房企列入地方銀行白名單，將優質民企列入可增信名單等。

業內人士預計，未來一段時間供給端政策環境仍將持續寬松，通過恢復經營主體信用，促進行業平穩、健康、有序發展，優質主體將獲得更優政策環境和融資通道。

防風險是今年重要任務

房地產對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響。其中，房地產行業相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富的60%在住房上，可謂“牽一發動全身”。2022年，房地產業增加值占國內生產總值的比重達到6.1%，是當仁不讓的支柱產業。

2021年下半年以來，部分房企因長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營，資產負債表持續處于高風險狀態，最終不可持續出現風險。同時，疊加疫情沖擊等多重因素，房地產市場進入深度調整期，成為影響經濟運行的一個重大風險因素。去年以來，中央和地方出臺了一系列措施穩地產，去年底召開的中央經濟會議還把房地產放在了有效防范化解重大經濟金融風險的框架下，足見中央對于房地產風險的重視。

今年的政府工作報告在談及當前發展面臨的諸多困難挑戰時指出，“房地產市場風險隱患較多”，并在今年的重點工作中，又將房地產風險列為要防范化解的重大經濟金融風險之一重點提及，可見防范化解房地產風險是今年的重要任務。

國家發改委副主任趙辰昕在“權威部門話開局”系列主題新聞發布會上提出，要穩妥處置化解房地產領域風險。

住建部部長倪虹在“部長通道”接受媒體采訪時也表示，穩支柱和防風險是今年的兩項重點工作，要防范化解房地產“灰犀牛”風險，避免和金融風險、地方債風險交織，發生系統性風險。

加大“精準拆彈”力度

今年的政府工作報告提出，要“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。”房地產企業風險的化解是關乎房地產市場平穩修復關鍵，業內人士預期，年內支持房企風險化解的政策力度將加大。

如何化解房企風險、實現房地產平穩發展也是兩會代表委員關注的話題。全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，拓寬房企的融資通道。加大對房企發債融資的支持力度，在疏通房企債權融資渠道、降低房企融資成本、逐步改善房企融資環境等方面，相關部門及金融機構應給予房企同等的融資待遇，加快融資擔保體系建設、下調融資利率，持續推出創新金融產品，投資信托基金（REITs）試點、金融ABS、知識產權證券化等產品。

姚勁波還建議，優化預售資金監管制度。適當放寬預售房款監管資金的提取條件和流程，適當放寬房企對銷售回款合理支配的范圍。在監管賬戶和資金使用的同時，房企可以適當統籌調配各地項目的建設資金需求，恢復正常經營的狀態。

全國政協委員、禹洲集團創始人林龍安則針對民企融資困難問題提出建議，一是在實際風險可控的范圍內將民營房企列入地方銀行白名單；二是將經營較好、債務結構合理的優質民企列入可增信名單。

林龍安建議，促進地方銀行在實際風險可控的范圍內將民營房企列入白名單，在法治化和商業可持續原則基礎上，通過創新信貸產品、開辟綠色信道、降低融資成本等方式，堅持優先服務優質中小企業，努力滿足白名單企業的合理融資需求，發放貸款開發貸、經營貸等，優先幫扶臨時困難企業渡過難關，因地制宜開展按需延期付息、延長還本期限、調整還款方式。

林龍安還指出，對民企而言，信用保護工具可以提高發行債券的信用等級，降低融資成本。建議將一些自身經營較好、債務結構合理的優質民企列入可增信名單，提供征信保護、通過幫助企業信用增進完成債券發行，讓其能夠在公開市場發債，從而打通資金流循環鏈條，讓企業健康發展。

對于如何化解房地產風險，倪虹給出了明確答案，就是用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式來化解。一頭是抓優質房企，一視同仁支持優質國有房企和優質民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求；另一頭是抓出險的房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴格依法依規處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關，要讓他們付出應有代價。同時，要大力整頓房地產市場秩序。

海通證券房地產行業首席分析師涂力磊也認為，2023年化解房企風險隱患仍是重要方向。自2022 年11月“金融16條”出臺以來，政策支持房地產市場平穩健康發展的方向明顯，政府工作報告中重申“保行業，保主體”工作基調不變，且2023年行業中出現大面積系統性風險的概率較小，通過恢復經營主體信用從而促進行業平穩、健康、有序發展是后續趨勢。

同時，優質主體將獲更優政策環境和融資通道，存量資產有望進一步盤活，有助于行業債務逐步化解，進入良性循環發展階段。

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