熱點聚焦：外墻計入建筑面積，究竟會不會增加公攤

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3月1日起，住建部發(fā)布的強制性文件《民用建筑通用規(guī)范》正式實施，其中關(guān)于外墻面層計入建筑面積的規(guī)定引起輿論熱議。一石激起千層浪，“公攤面積3月1日起增加”、“外墻也算建筑面積”等觀點近日時常見諸網(wǎng)端，戳中了廣大購房者的“公攤痛點”，但真相究竟如何？

由于房產(chǎn)屬于大宗商品，買房是很多家庭最大一筆支出，所以，有關(guān)房產(chǎn)的政策規(guī)范廣受關(guān)注。由于新實施的《民用建筑通用規(guī)范》，3.1.1條規(guī)定“建筑面積應(yīng)按建筑每個自然層樓(地)面處外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算”，有人認(rèn)為這將增加公攤面積影響得房率，因而引發(fā)了爭議。

對于“外墻計入建筑面積將增加公攤”的說法，有關(guān)部門的回應(yīng)是“誤讀”，但沒有詳細(xì)解釋。在輿論場上，就此問題仍然存在不同看法，有人認(rèn)為公攤面積可能會變大，理由是，不僅是外圍建筑墻體，而且作為外圍護結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計入建筑面積增加公攤。

但另一種聲音則認(rèn)為，這不會增加公攤面積。原因是，《民用建筑通用規(guī)范》屬于建筑規(guī)范，規(guī)范對象是建筑設(shè)計和建筑施工，不會影響房產(chǎn)測繪。而各地對公攤面積的計算，依據(jù)的是自然資源部制定的《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17996.1—2000)等文件。也就是說建筑規(guī)范與測繪規(guī)范是兩個不同的規(guī)范文件。

現(xiàn)在的問題是，未來某一天，測繪規(guī)范與建筑規(guī)范會不會就外墻計入建筑面積形成統(tǒng)一規(guī)定？暫時來說，外墻計入建筑面積并不會增加公攤面積。但如果未來兩個規(guī)范相統(tǒng)一，就會增加公攤面積，這也是該話題持續(xù)引發(fā)爭議的原因之一。在筆者看來，要想消除這種“誤讀”和爭議，至少要從兩個角度入手。

一方面，《民用建筑通用規(guī)范》的起草者或者制定者，應(yīng)該就外墻面層計入建筑面積的規(guī)定，進行詳細(xì)、通俗的解釋說明，以權(quán)威解讀消除社會“誤讀”。在我國已重申“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)”地位，明確支持剛性和改善性住房需求的情況下，只有消除各種不良影響，才能打消購房者顧慮，促進樓市健康發(fā)展。

對比新舊建筑規(guī)范，會發(fā)現(xiàn)舊規(guī)范并非完全不計算外墻水平投影面積，但新規(guī)范相比舊規(guī)范，將外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積全部算入建筑面積，變化還是比較明顯的。為何要做出這樣的改變，其積極意義究竟在何處，這一改變會不會增加公攤面積影響得房率，都可以通過詳細(xì)解讀告訴公眾。

另一方面，應(yīng)該徹底解決“公攤痛點”。由于部分項目公攤面積過大，導(dǎo)致購房者實際得房率低而承擔(dān)的公攤費用高，或是因為“公攤哪些面積，公攤多少面積”不透明，損害購房者權(quán)益，造成公眾對“公攤亂象”意見頗大。如今《民用建筑通用規(guī)范》實施，非但沒有解決公攤問題又引發(fā)爭議，值得思考。

筆者以為，是時候規(guī)范公攤面積了。只有以法律或規(guī)范，把公攤面積關(guān)進籠子里，才能規(guī)范開發(fā)商行為，維護購房者合法權(quán)益。2019年，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”，被認(rèn)為是一大進步，但至今尚未正式實施。只有徹底規(guī)范“公攤”，才能徹底消除“誤讀”。

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