瑞安新天地張斌：商業(yè)辦公可持續(xù)發(fā)展是一場(chǎng)持久戰(zhàn)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐韶葵 上海報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

可持續(xù)發(fā)展的話(huà)題方興未艾。當(dāng)眾多房企都開(kāi)始關(guān)注并投身于可持續(xù)發(fā)展時(shí)，有一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商推行可持續(xù)發(fā)展已超過(guò)20年。它就是瑞安集團(tuán)旗下的瑞安新天地。

回顧瑞安20年來(lái)的可持續(xù)發(fā)展之路，張斌最大的感觸便是博弈，“不停地與行業(yè)痛點(diǎn)博弈，實(shí)踐探索可持續(xù)發(fā)展模式，并將它寫(xiě)進(jìn)了羅（康瑞）先生的政協(xié)委員報(bào)告里面”。

作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，瑞安旗下的瑞安新天地所堅(jiān)持的可持續(xù)發(fā)展探索，一定程度具有樣本意義。

（瑞安新天地行政總裁張斌，采訪對(duì)象供圖）

接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專(zhuān)訪時(shí)，瑞安新天地行政總裁張斌指出，在商業(yè)辦公領(lǐng)域，邁出減碳第一步非常重要。因?yàn)槲覈?guó)70%以上碳排放來(lái)自城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，其中建筑運(yùn)營(yíng)，建材和施工總計(jì)碳排放可以占到40%。城市里建筑運(yùn)營(yíng)的碳排約占整個(gè)社會(huì)碳排放的28%。

張斌直指，如果不對(duì)此有所作為，那么后果將不堪設(shè)想。換個(gè)角度看，可持續(xù)發(fā)展是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

探索可持續(xù)發(fā)展

2020年，瑞安推出為期十年的5C可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，包含社區(qū)（Community）、環(huán)境（Clean）、文化（Culture）、關(guān)愛(ài)（Care）和企業(yè)管治（Corporate Governance）等五方面內(nèi)容。多年來(lái)瑞安為城市的可持續(xù)發(fā)展提供整合性的解決方案，正在其項(xiàng)目中逐一落地，包括上海新天地、武漢天地、嶺南天地、重慶天地等。其中，瑞安新天地建立的“一大會(huì)址新天地”綠色零碳社區(qū)被上海市政府列為零碳示范區(qū)。

據(jù)張斌介紹，瑞安的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略初衷，是為了支持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)并激勵(lì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，平衡業(yè)務(wù)盈利能力以及對(duì)環(huán)境、社會(huì)和內(nèi)部的積極影響。

瑞安從2011年開(kāi)始便追蹤集團(tuán)的碳排放密度，公司整體碳排放密度至今已減少41%。2020年，其在中國(guó)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)，溫室氣體排放密度下調(diào)了15%。

瑞安與租戶(hù)共建共創(chuàng)可持續(xù)發(fā)展道路的模式，鼓勵(lì)租戶(hù)主動(dòng)參與，為辦公租戶(hù)創(chuàng)造嶄新的深綠可持續(xù)辦公租賃服務(wù)，通過(guò)業(yè)主與租戶(hù)的協(xié)力合作，保證建筑內(nèi)公共空間與租戶(hù)空間同時(shí)實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排。

2022年11月10日，瑞安辦公發(fā)布可持續(xù)創(chuàng)新方案，同時(shí)攜手美國(guó)綠色建筑委員會(huì)（U.S Green Building Council,下稱(chēng)USGBC）簽署國(guó)內(nèi)首個(gè)辦公樓深綠租賃。

張斌自2004年加入瑞安集團(tuán)，一干就是近20年。實(shí)際上，張斌個(gè)人就是可持續(xù)發(fā)展的實(shí)踐者，比如很早就加入無(wú)紙化辦公，注重低碳綠色出行等，也關(guān)注多樣性生物生態(tài)環(huán)境的保護(hù)等等。

喜歡深潛的張斌，疫情前每年都會(huì)去潛水，通過(guò)對(duì)海底的觀察，他深刻地感受到人類(lèi)行為對(duì)海洋生態(tài)的影響。“無(wú)論是碳排放還是人類(lèi)的其他行為，已經(jīng)對(duì)海底的珊瑚造成破壞”。

相比于過(guò)往的志愿性綠色倡議，深綠租賃在常規(guī)辦公租賃合同之上新增了對(duì)租戶(hù)能耗內(nèi)容的獎(jiǎng)勵(lì)條款，是具有合同約束力的可持續(xù)租賃。

商業(yè)建筑的綠色租賃在歐美地區(qū)已經(jīng)推行約10年左右，但在我國(guó)才剛剛起步，目前在國(guó)內(nèi)比較常見(jiàn)的是以綠色倡議書(shū)的形式，通過(guò)無(wú)合同約束力的形式鼓勵(lì)租戶(hù)與業(yè)主共同實(shí)踐綠色運(yùn)營(yíng)行為。

瑞安新天地可持續(xù)發(fā)展團(tuán)隊(duì)所做的調(diào)研中，有一個(gè)數(shù)據(jù)值得關(guān)注。據(jù)2021年發(fā)布的一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在上海的存量公共建筑里面，單位平方米的耗電量大概在100千瓦時(shí)，其中與智能跟空調(diào)有關(guān)的大概占40%，以上海甲級(jí)辦公樓至少有1,500萬(wàn)平方米匡算，辦公樓每一年的碳排放基本上達(dá)到了60萬(wàn)噸。

張斌指出，“如果對(duì)于這60萬(wàn)噸碳排放，如果我們不做任何制止的話(huà)，所謂的2030碳達(dá)峰，2060年的零碳根本就是一個(gè)遙不可及的目標(biāo)”。

在推動(dòng)客戶(hù)加入可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，張斌要求同事不能止步于讓所服務(wù)的項(xiàng)目獲取LEED認(rèn)證，而是讓企業(yè)可持續(xù)思路不斷隨著行業(yè)的進(jìn)步而迭代發(fā)展。

可持續(xù)發(fā)展強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境利益的有機(jī)統(tǒng)一，是三位一體的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展。為了推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展，張斌自詡是沒(méi)有“底線(xiàn)”的。當(dāng)然，這個(gè)“底線(xiàn)”指的是在有限的資金與精力投入上，他可以無(wú)上限。

作為瑞安可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)的核心成員，張斌也擔(dān)任中國(guó)城市更新論壇常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)，開(kāi)云集團(tuán)可持續(xù)委員會(huì)成員，上海市綠建協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等多家可持續(xù)相關(guān)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)的職務(wù)。過(guò)去兩三年，張斌在跟客戶(hù)聊可持續(xù)發(fā)展這個(gè)話(huà)題的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)客戶(hù)認(rèn)知起了變化。最早的時(shí)候，國(guó)際性大型企業(yè)反饋，對(duì)可持續(xù)發(fā)展的接受度非常高，是來(lái)自企業(yè)管理層方面的認(rèn)可；此外，就是每個(gè)行業(yè)的領(lǐng)頭羊企業(yè)，以及創(chuàng)新型企業(yè)，它們對(duì)可持續(xù)發(fā)展的接受度也很高。

張斌感到欣慰，“這會(huì)帶來(lái)一個(gè)社會(huì)效益。那些創(chuàng)新的小企業(yè)會(huì)覺(jué)得這里面可能是有一些可以創(chuàng)新的機(jī)會(huì)點(diǎn)在里面，所以這兩種類(lèi)型的客戶(hù)的反應(yīng)也會(huì)非常的積極”。

瑞安新天地除了滿(mǎn)足租戶(hù)承租辦公空間的傳統(tǒng)需求以外，希望可以從多角度，比如節(jié)能減排、源頭減廢、健康建筑、氣候韌性等滿(mǎn)足租戶(hù)可持續(xù)發(fā)展的需求。

痛點(diǎn)與難點(diǎn)

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，瑞安新天地所服務(wù)的商業(yè)辦公面積大約有200多萬(wàn)平方米。不久前，瑞安辦公牽頭成立了綠色辦公聯(lián)盟，初衷就是為了擴(kuò)大可持續(xù)發(fā)展的陣地。“在推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展過(guò)程中，痛點(diǎn)非常多，需要業(yè)內(nèi)共同努力克服”。

簡(jiǎn)而言之，可持續(xù)發(fā)展的第一個(gè)痛點(diǎn)就是市場(chǎng)接受度的普及；第二個(gè)痛點(diǎn)就是，可持續(xù)發(fā)展方案的實(shí)施進(jìn)度與影響往往不可控。

實(shí)際上，目前大環(huán)境面臨“沖擊+周期+結(jié)構(gòu)”三種性質(zhì)的問(wèn)題，行業(yè)深度整合和資產(chǎn)價(jià)格高企等，疫情帶來(lái)的沖擊是其中可見(jiàn)度最高的部分。行業(yè)依舊面臨著一二線(xiàn)城市商業(yè)過(guò)剩危機(jī)、業(yè)態(tài)品牌同質(zhì)化嚴(yán)重、Z時(shí)代消費(fèi)客群崛起等諸多挑戰(zhàn)。此外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)分化明顯、部分企業(yè)倒閉、租戶(hù)現(xiàn)金流問(wèn)題等都是需要應(yīng)對(duì)和思考的。

張斌測(cè)算過(guò)，在瑞安新天地所管理的200萬(wàn)平方米的辦公面積里，如果有10%的面積能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)能，就相當(dāng)于種了30萬(wàn)棵大樹(shù)。張斌認(rèn)為這就是做可持續(xù)發(fā)展的意義。

過(guò)去20年，城市從快速粗放發(fā)展變?yōu)槿婵沙掷m(xù)發(fā)展，是城市進(jìn)化的一次歷史性重大選擇。但同時(shí)，也存在舊模式缺乏敏捷性和韌性，缺乏科學(xué)全面的系統(tǒng)衡量標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)體系來(lái)規(guī)范城市的管理運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題。

快速城市化進(jìn)程中出現(xiàn)了一些“短命”建筑、“網(wǎng)紅”建筑，以及在睡城和空城之間產(chǎn)生的“潮汐族”等不合理規(guī)劃問(wèn)題。在這樣的背景下，城市逐漸開(kāi)始尋找更加可持續(xù)的發(fā)展思路與解決方案。

隨著可持續(xù)發(fā)展方案在產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中的落地，瑞安新天地在綠色運(yùn)營(yíng)方面的可持續(xù)實(shí)踐，覆蓋了零售、社區(qū)和活動(dòng)等多個(gè)方面。

“可持續(xù)”不是一個(gè)簡(jiǎn)單的口號(hào)，而是面向未來(lái)，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)城市過(guò)程中提供整合服務(wù)的重要理念，打造可持續(xù)的城市與社區(qū)。

系統(tǒng)解決方案

與痛點(diǎn)博弈是可持續(xù)發(fā)展過(guò)程中繞不開(kāi)的途徑。瑞安新天地用文化賦能作為推力，試圖平衡傳承與發(fā)展，推動(dòng)個(gè)人、企業(yè)對(duì)可持續(xù)發(fā)展認(rèn)知的統(tǒng)一。

張斌舉例稱(chēng)，當(dāng)一家企業(yè)邀請(qǐng)瑞安新天地去輸出可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，其考慮最多的是企業(yè)文化的相融度。文化是社區(qū)不可或缺的組成部分，不僅能夠助力社區(qū)演繹在地的城市文化精神，而且能夠提升社區(qū)的文化參與度，重塑社區(qū)的文化向心力和凝聚力。城市更新，也是可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要部分，通過(guò)有機(jī)更新使城市發(fā)展可持續(xù)。

具體而言，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期主義、研究客戶(hù)需求，瑞安新天地通過(guò)個(gè)體的可持續(xù)發(fā)展實(shí)現(xiàn)城市的節(jié)能增效。“通過(guò)可持續(xù)發(fā)展，讓城市里的每一個(gè)部分和諧共生，這是下一步要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。”張斌說(shuō)。

長(zhǎng)路漫漫。張斌認(rèn)為，可持續(xù)發(fā)展應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)解決方案，意味著你不是做一件事情就可以解決所有問(wèn)題。從公司的管理層和員工的認(rèn)知，到公司內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)模式，讓可持續(xù)發(fā)展變成管理組織和決策的系統(tǒng)，這一過(guò)程需要耐心，“可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，一定是公司戰(zhàn)略的一部分”。

張斌認(rèn)為，輸出可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，也可以說(shuō)是文化自信的一種表現(xiàn)。從建筑行業(yè)可持續(xù)理念來(lái)看，企業(yè)減少對(duì)進(jìn)口材料采購(gòu)的需求，減少航運(yùn)海運(yùn)帶出的碳排放，既是一種文化自信，也是可持續(xù)發(fā)展的一種方式。他還舉例，中國(guó)傳統(tǒng)文化里就有可持續(xù)發(fā)展元素，比如故宮的建筑設(shè)計(jì)，走過(guò)百年風(fēng)雨依然璀璨奪目。

值得一提的是，瑞安新天地的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已延展到與更多合作伙伴、研究機(jī)構(gòu)共同引領(lǐng)行業(yè)改變的層面。

近日，定位為“年輕潮流社交主場(chǎng)”的購(gòu)物中心——新天地時(shí)尚II重新啟幕，它是新天地太平橋板塊首個(gè)真正意義上可持續(xù)的存量升級(jí)項(xiàng)目，項(xiàng)目以“減法、再回收、再利用”三個(gè)關(guān)鍵詞為啟發(fā)，從建造、運(yùn)營(yíng)和租戶(hù)共建三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)“可持續(xù)理念”。比如，通過(guò)《可持續(xù)商戶(hù)手冊(cè)》加強(qiáng)與各類(lèi)伙伴的合作和聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化各方主體對(duì)可持續(xù)理念的認(rèn)同與共鳴；建立“可持續(xù)的店鋪”，與消費(fèi)者共建、共創(chuàng)美好生活方式。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)辦公 瑞安新天地 張斌(主持人)