全球微動態丨如何面對住房貸款“提前還款潮”：銀行要厚道，居民要冷靜

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2022年下半年以來，部分個人住房貸款借款人加快提前償還貸款。特別是歲末年初之際，住房貸款提前還款行為顯著增多，漸成“提前還款潮”。這其中的原因是多方面的。商業銀行、借款人及相關部門應理性對待，并采取合理措施加以緩解，進一步穩定居民信心和預期，穩步促進和擴大消費。

在銀行信貸中，提前還款本是一種較為常見的行為。借款人出于自身資金安排考慮進行提前還款，可以減少利息支出；銀行出于風險管理需要，在符合合同約定的情況下也可能要求借款人提前還款。但近期住房貸款“提前還款潮”，主要動因在于借款人。近年來，受經濟下行和疫情反復等多重沖擊，我國居民工作不穩定性加大，部分居民收入有所下降，投資和消費需求不振，對未來預期不明。部分借款人通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。與此同時，2022年以來我國金融市場波動加劇，股票、基金等價格大幅度下行，一貫穩健的銀行理財產品出現“破凈”。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風險偏好趨于保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮儲戶問卷調查結果也表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個百分點；傾向于“更多投資”的居民占15.5%，比上季減少3.7個百分點。此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020以來發放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。

基于商業銀行視角，一方面房地產市場低迷，居民住房消費需求不振，新增住房貸款申請量顯著下降。2022年全年住戶貸款增加3.83萬億元，同比少增4.09萬億元。其中，中長期貸款增加2.75萬億元，同比少增3.33萬億元，為2015年以來最低。這反映出受多重因素影響，居民住房消費需求意愿不高。另一方面，借款人提前償還住房貸款行為增多，部分銀行提前還款窗口甚至排起了長隊。因此，商業銀行住房貸款難以穩步增長。面對住房貸款業務發展壓力，交通銀行等少數銀行采取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本；多數銀行以提前預約、長時間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。

從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經濟支持服務，采取切實措施為企業和個人紓困解難，降低實體經濟綜合融資成本和個人消費信貸負擔。商業銀行應立足長遠，提升服務，通過線上線下結合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗。此前，交通銀行等銀行對提前還款收取較高比例的“補償金”，有違為實體經濟紓困解難的政策導向和精神。收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行，應進一步提高站位，轉變觀念，在服務實體經濟、服務普羅大眾等方面展現出商業銀行的應有作為和擔當。

對個人來說，扎堆提前還款并不可取。判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為自己生活、養老及日常支出留足資金。從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。2023年，隨著我國宏觀經濟恢復回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。

當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。同時，應加快引導5年期以上LPR下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。

不過，如果2023年宏觀經濟企穩回升和房地產市場回暖，下一階段“提前還款潮”或將趨于平緩。當然，穩定居民信心和預期、減緩“提前還款潮”還有更重要和深遠的意義。2022年12月中央經濟工作會議強調，“要把恢復和擴大消費擺在優先位置”。如果采取有效措施，減少住房貸款提前還款行為，引導居民將儲蓄轉化為消費和投資，將為恢復和擴大消費、促進經濟社會加快復蘇提供有力支撐。

關鍵詞： 住房貸款 房貸利率 提前還款潮