環球播報:經濟學家劉鋒：房地產需求出現降低，房企需要重塑經營方式

中國銀河證券首席經濟學家劉鋒

田傲云/發自北京

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“房地產業在任何一個經濟階段都是國民經濟的重要支柱產業之一?！敝袊y河證券首席經濟學家劉鋒強調。

1月11日，劉鋒在以“相信的力量：進化及重構”為主題的2023中國房地產年度趨勢論壇暨CIHAF第二十三屆中國住交會上說，房地產作為國民經濟的支柱產業是經濟恢復的重點，但受人口等因素影響目前二三線城市需求降低、商業空置率提升，房地產企業需要重塑經營方式。

劉鋒表示，作為國民經濟主要支柱產業，近5年房地產業GDP占比為17.09%，涉及上下游產業鏈50多個；房地產還是地方政府重要的財政收入來源，一旦房地產企業不再拿地，地方政府的赤字率將急劇惡化。

“此外，在居民資產配置中房地產占比接近70%；房地產貸款在貸款總額中占了30%，盡管房地產貸款余額占比由29%降至25.3%，但仍占到貸款總額的25%比重，其中個人住房貸款占房產余額比重達到72%?！?劉鋒表示，這些都是房地產作為國民經濟支柱產業的主要體現。

但劉峰也表示，過去30年房地產業的發展非?；?，“中國財富總量在700萬億元，和美國距離不大，但到了人均資產配置方面中國是非金融資產占比最高的國家，房地產在家庭資產構成中占比接近70%，遠高于全球平均水平。房地產屬于沒有流動性的資產，如果家里沒有閑置房子，意味著不僅不會產生收益，還需要每年持續投入，一旦占比過重將十分危險。”

從數據來看，近5年來房地產在我國高速的成長期開始明顯趨緩，銷售情況出現斷崖式下降。劉峰認為，房產賣不動的一個重要原因是我國居民杠桿率已經到了61.6%，超過歐元區，逼近MF65%警戒線。

人口的結構變化是另一個影響因素。

“我們人口總量和結構發生了非常大的變化?！眲h表示，一方面是人口老齡化加劇，主力購房人口增長見頂；另一方面是城鎮化以后很多地方的住房需求發生了結構性變化，其中城市改善型住房需求占比增多，優質物業的服務需求在急劇提升，但這方面的供給和服務等配套還處于缺失狀態，市場也不發達。

不同區域的市場也出現分化，劉鋒表示，一線城市銷售面積和房價韌性較強，相對穩定，部分二三線城市從2021年出現顯著降幅；寫字樓商業空置率提升。

劉鋒認為，相比以往房地產企業要探索新發展模式解決短期問題，關于如何構建房地產行業未來發展的長效機制他提出四個方面建議。

一是房企經營方式全面轉型。伴隨城鎮化增長的放緩和居民住房需求的變化，未來房地產行業將逐步由增量市場轉向存量市場，房企經營重心也應由過去的拍地、建設向物業經營、租賃服務等轉型。

二是房地產市場交易機制重塑。房地產市場的市場制度和交易機制需要進一步健全，打通二手房交易環節存在的“堵”的問題，為各類房產建立明晰的產權制度，滿足居民在購置改善房方面的二手市場交易需求，降低交易稅費。

三是房地產金融資產負債表的重構。過去房地產企業的風險堆積主要與高杠桿的金融運作方式密切相關，去年以來房地產行業的持續下行也使得市場供需雙方杠桿率有所降低，未來房地產要實現穩定發展應更多探索通過發展租賃、REITs等方式盤活存量資產，降低整體負債率，尤其是短期負債。

四是法律是構建行業長效機制的基石。房地產作為居民、政府和企業的重要資產，相關法律層面仍存在一定模糊地帶，需要持續健全的相關法律、法規，通過立法的方式明確各類資產的使用權、經營權、所有權，為各類存量資產的盤活打通產權和法律障礙。

本次大會由中國房地產報、中國城市與區域治理研究院主辦，探討新發展格局下房地產行業高質量發展之道及行業發展新模式。

關鍵詞： 經濟學家 房地產業 房地產企業