馮毅成：重視利率變化，警惕家庭資產(chǎn)流失

馮毅成2023年，在樓市我想提醒大家的第一件事就是要重視房貸利率的變化，警惕家庭資產(chǎn)流失。

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入到橫盤或下行周期，大家就應(yīng)該警惕持有的資產(chǎn)加快貶值與流失，特別是背負(fù)房貸的家庭更應(yīng)該重視。一般來(lái)講，房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)變化帶給家庭的只是浮盈或浮虧，而房貸利率則屬于硬虧，是每個(gè)家庭每個(gè)月都要往外支出的真金白銀。在樓市已經(jīng)長(zhǎng)期橫盤、階段性震蕩時(shí)，總體而言，作為家庭最大資產(chǎn)的房產(chǎn)已經(jīng)基本告別了快速增值的可能。而絕大多數(shù)家庭都背負(fù)房貸，按照首套房普遍七成貸款的情況看，相當(dāng)于是高杠桿買房。

(相關(guān)資料圖)

這種情況在疫情之前的年份并不會(huì)成為特別大的隱患，因?yàn)橛煞抠J利息所產(chǎn)生的持房成本基本可以在樓市快速上升的階段被增值利潤(rùn)所消化掉。廣大的家庭也正是以這種著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)算大賬的方式在買房，將家庭的有限現(xiàn)金加以高杠桿（一般是三成首付、七成貸款）投入樓市。

而在樓市已經(jīng)基本告別高速發(fā)展，不太可能再次進(jìn)入長(zhǎng)期高速發(fā)展的通道時(shí)，這種行業(yè)氣溫驟降帶給普通家庭的壓力不言而喻。不少家庭的資產(chǎn)正在經(jīng)歷著貶值與流失。一方面是房?jī)r(jià)的平抑甚至下滑，另一方面是高利率的持續(xù)作用，使得家庭的負(fù)債壓力不斷上升。

無(wú)論你是已經(jīng)持有房貸，還是即將買房，都應(yīng)該把其中的經(jīng)濟(jì)模型以及成本盡可能計(jì)算清楚。買房不是普通的交易，而是一次對(duì)人生階段與巨量財(cái)富進(jìn)行的規(guī)劃與分配。

1、400萬(wàn)的房子五年利息76.8萬(wàn)

下面我們就來(lái)還原一下疫情發(fā)生之前的買房情況。

假如2019年，在武漢二環(huán)內(nèi)購(gòu)買一套總價(jià)400萬(wàn)元的房產(chǎn)，首付三成，貸款七成，也就是貸款280萬(wàn)元，按照當(dāng)時(shí)利率5.68%貸款30年，等額本息計(jì)算總還款應(yīng)為583.76萬(wàn)元，相當(dāng)于總貸款本金的兩倍之多。

等額本息模式下，月供16215.74元，如果按照前三年（即36期）月供計(jì)算利息，取中間值（即第19期）利息（12990.52元）計(jì)算，前三年共付利息約457658.72元，也就是三年要付出將近46萬(wàn)元利息，而本金只還了將近11.6萬(wàn)元。

如果按照同樣方法計(jì)算，前五年利息將近76.8萬(wàn)元。

值得注意的是，無(wú)論是46萬(wàn)元還是76.8萬(wàn)元，這筆龐大的利息都相當(dāng)于有去無(wú)回，這是普通家庭的持房成本。以五年期來(lái)計(jì)算，相比總價(jià)400萬(wàn)的房子，持房成本已經(jīng)上漲了將近20%，如果不考慮交易稅費(fèi)，那么這套房子在第六年要賣到480萬(wàn)業(yè)主才能勉強(qiáng)保本。而如今，不僅二手房流通性較差，而且市場(chǎng)供大于求，估值下滑，背負(fù)房貸的家庭壓力一目了然。這也是近年全國(guó)法拍房數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)的原因之一。

2、提前還款才是上策

降低房貸利率和提前還款這兩種選擇，顯然后者才是解決壓力的根本辦法。

2022年，中、農(nóng)、工、建等銀行的存款年利率是1.75%。而在疫情之前買房家庭所辦理的房貸利率（商貸）普遍在5.68%，有的還是5.88%甚至6字頭。也就是說(shuō)當(dāng)年的房貸利率相當(dāng)于是現(xiàn)在存款利率的三四倍。

換句話說(shuō)，當(dāng)前提前還貸比存款的收益大很多。不要輕信網(wǎng)上的一些“磚家”給出的“有房貸的家庭在第幾年還貸最劃算”建議。當(dāng)前，在沒(méi)有特別好的投資渠道時(shí)，在保證正常工作和生活運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，將手頭的閑余資金盡快還房貸是保護(hù)家庭財(cái)富、減少資產(chǎn)流失的最好辦法。

我給有房貸家庭的具體建議如下：

第一，在保障正常生活和工作不被影響的前提下，將家庭閑余資金盡快盡早地還房貸本金。

第二，在提前還款的操作中選擇“減少房貸本金”而非“縮短貸款年限”。

第三，如果當(dāng)初辦理房貸屬于純商業(yè)貸款，那么現(xiàn)階段盡量轉(zhuǎn)混合貸，盡量將公積金的額度用到最大，把優(yōu)惠用足。

3。降低房貸已成大勢(shì)所趨

1月5日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)出要《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》，同天，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，對(duì)于購(gòu)買首套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。

這傳遞出一個(gè)重要的信號(hào)：進(jìn)一步為首套房家庭減負(fù)。我在去年11月24日“金融十六條”的文章里就寫過(guò)，后續(xù)還會(huì)有細(xì)化的金融政策落地。先來(lái)看高層原文表述。

這兩個(gè)表態(tài)的核心意思有以下幾點(diǎn)：

第一是繼續(xù)降低首付比例和首套房貸利率。

第二是把降低利率的下限定奪權(quán)交給地方政府，充分做到因城施策。

第三是將房貸利率與房?jī)r(jià)掛鉤，你所在的城市房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比和同比下降，那么你的房貸利率就應(yīng)該下降甚至將利率下限取消。反之則應(yīng)該同步上漲。

這是非常重要的調(diào)整。以前，在高房貸利率時(shí)代，你首付越少，貸款越多，利息也就越高，月供壓力就越大。將房貸利率與房?jī)r(jià)行情掛鉤，是非?？茖W(xué)地調(diào)控手段，能夠階段性地提高家庭抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。我認(rèn)為，現(xiàn)在央行、銀保監(jiān)會(huì)和住建部等高層表態(tài)，首要目的并不是為了幫助開發(fā)商賣房，而是對(duì)廣大購(gòu)房群體的金融秩序進(jìn)行維穩(wěn)。值得注意的是，已經(jīng)產(chǎn)生較高房貸利率的家庭，是否可以與最新購(gòu)房者一樣享受利率優(yōu)惠。

希望武漢的相關(guān)動(dòng)作能夠盡快落地?，F(xiàn)在準(zhǔn)備提前還款的朋友可以再等等看。而對(duì)于一直在觀望并有真實(shí)自住需求的意向購(gòu)房者而言，要認(rèn)清當(dāng)前階段的四大基本現(xiàn)實(shí)：

第一，短期內(nèi)，樓市政策仍然走向?qū)捤桑⑶依脮?huì)頻出。應(yīng)該多從自家居住的時(shí)間節(jié)點(diǎn)考慮買房需求，而不要以炒股的心態(tài)捕捉拐點(diǎn)，以免誤入投資歧途。

第二，當(dāng)前武漢在經(jīng)歷三年疫情之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)震蕩到非常低的位置。

第三，買房需求要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，并做好“二手房難賣”的最壞打算，把自家需求與所購(gòu)房產(chǎn)精準(zhǔn)匹配，在能夠接受上述最壞條件下堅(jiān)定抉擇。

第四，每個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與實(shí)際需求不同，哪怕是同一時(shí)期同一套房源，無(wú)論政策與房?jī)r(jià)如何變化，對(duì)于不同家庭帶來(lái)的得失、成敗等影響也完全不同。買房決策不能一概而論。

對(duì)于廣大家庭而言，大家可以不買房或賣房，但一定要密切關(guān)心與房產(chǎn)有關(guān)的政策，因?yàn)檫@些政策實(shí)際上是在調(diào)整你家庭未來(lái)的財(cái)富。普通家庭要構(gòu)建一套符合自家實(shí)際情況的財(cái)富思維，將幸福牢牢掌握在自己手里。

最后，希望大家重視利率變化，警惕和防止家庭資產(chǎn)流失。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

關(guān)鍵詞： 房貸利率